又一威脅全球經(jīng)濟衰退的聲音四起：大規(guī)模房地產(chǎn)繁榮的破滅

當前，全球經(jīng)濟已經(jīng)面臨來自通脹和股市的巨大壓力，但需要警惕的是，又一個威脅經(jīng)濟的因素可能已經(jīng)正在路上：大規(guī)模房地產(chǎn)繁榮的破滅。

隨著全球各大央行迅速加息，不斷飆升的借貸成本意味著，樓市可能已經(jīng)達到了極限。在加拿大、美國和新西蘭等國都可以看到這種情景，在這些國家，一度炙手可熱的住宅房地產(chǎn)市場突然變得冷清了。

在過去多年來，房價不斷在飆升，這是因為抵押貸款利率一直處于最低水平，與此同時，各國政府出臺刺激政策，以及一場由疫情推動的居家辦公趨勢，讓樓市進入了一個火熱的階段。根據(jù)彭博經(jīng)濟的一項分析顯示，19個經(jīng)合組織成員國的房價租金比和房價收入比均高于2008年金融危機前的水平，這表明房價已經(jīng)偏離了基本面。

因此，抑制房價泡沫成為了許多決策者努力遏制數(shù)十年來最快通脹目標的關(guān)鍵部分。但隨著市場對全球經(jīng)濟衰退前景的擔憂，房地產(chǎn)市場的放緩可能會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加深經(jīng)濟衰退。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示：“危險在于商業(yè)和金融周期同時下滑，這可能導致更持久的衰退。十年的量化寬松政策助長了房地產(chǎn)市場的泡沫，但如今我們可能很快就會進入這一局面的另一面，因為住房負擔能力被拉緊，償債比率可能大幅上升?！?/p>

而隨著壞賬風險的增加，這種情況將阻礙銀行放貸，窒息經(jīng)濟賴以繁榮的信貸流動。在美國和西歐，引發(fā)金融危機的房地產(chǎn)崩盤多年來一直困擾著銀行系統(tǒng)、政府和消費者。

誠然，類似2008年的崩盤不太可能再次發(fā)生。盡管貸款機構(gòu)收緊了放貸標準，但目前家庭儲蓄仍然強勁，許多國家仍然存在住房短缺。勞動力市場也很強勁，提供了一個重要的緩沖。

豐業(yè)銀行亞太經(jīng)濟主管Tuuli McCully表示：“房價下跌將對消費者支出和整個經(jīng)濟產(chǎn)生直接影響，因為房地產(chǎn)通常占家庭財富的很大一部分。但盡管如此，由于許多主要市場的家庭資產(chǎn)負債表保持健康，我并不特別擔心與房價和全球經(jīng)濟相關(guān)的風險?！?/p>

不過，彭博經(jīng)濟駐倫敦分析師Niraj Shah依然警告稱，當全球同步收緊貨幣政策時，房價大幅下跌的風險顯然更大。截至目前，今年已有50多家央行一次性加息至少50個基點，預(yù)計未來還會有進一步加息的可能性。在美國，美聯(lián)儲早前已將其主要利率上調(diào)了75個基點，這是自1994年以來的最大增幅。

據(jù)彭博經(jīng)濟的數(shù)據(jù)顯示，新西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大的房地產(chǎn)市場目前是全球泡沫最嚴重的國家之一，尤其容易受到房價下跌的影響。在歐元區(qū)，葡萄牙面臨的風險尤為顯著，奧地利、德國和荷蘭也面臨重重風險。

在歐洲其他地方，瑞典的住房需求出現(xiàn)了戲劇性的轉(zhuǎn)變，在該國的債務(wù)占家庭收入的200%的背景下，這無疑引發(fā)了該國的擔憂。亞洲地區(qū)方面，據(jù)標準普爾全球評級公司的一項分析顯示，韓國房價似乎看起來也很脆弱。

高盛經(jīng)濟學家上周在一份報告中寫道，房屋被拋售的信號通常比房價早六個月左右出現(xiàn)，這表明部分國家的房價可能會進一步下跌。以Jan Hatzius為首的經(jīng)濟學家表示，房地產(chǎn)市場大幅降溫是發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟可能放緩的一個重要原因。

高盛經(jīng)濟學家寫道：“住房負擔能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明，硬著陸是一個重大風險，尤其是在新西蘭、加拿大和澳大利亞?！?/p>

各大央行也對此發(fā)出了警告。加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示，由于利率上升和越來越多的借款人無力支付賬單，高水平的抵押貸款債務(wù)尤其令人擔憂。新西蘭聯(lián)儲的半年度金融穩(wěn)定報告也指出，對金融體系的整體威脅有限，但房價“急劇”下跌是可能的，這可能會大幅減少財富，導致消費者支出收縮。

彭博經(jīng)濟的Shah表示：“隨著借貸成本的上升，房地產(chǎn)市場面臨著嚴峻的考驗。如果各大央行官員的行動過于激進，他們可能會播下下一場危機的種子。”

存在巨大泡沫的房地產(chǎn)市場

新西蘭

如果說2021年是新西蘭房價增長達到令人眩暈高度的一年(年增長率接近30%)，那么2022年將極有可能是美妙故事結(jié)束的一年。

今年4月，新西蘭聯(lián)儲采取了積極措施應(yīng)對通脹，將官方利率上調(diào)50個基點，至1.5%，創(chuàng)下22年來的最大幅度。緊接著，該聯(lián)儲在5月份又一次上調(diào)了50個基點，并預(yù)計明年利率將達到接近4%的峰值。

對此，經(jīng)濟學家預(yù)計，新西蘭房價今年將下跌約10%，最終可能較2021年底的高點下跌20%。雖然對許多房主來說，這與近年來股票的巨大收益相比只是一小損失，但這可能會產(chǎn)生更廣泛的影響。澳新銀行新西蘭首席經(jīng)濟學家Sharon Zollner表示，由于房價下跌、利率上升對現(xiàn)金流的影響以及食品和能源價格上漲，消費者支出將受到抑制。

加拿大

今年4月，加拿大全國房價出現(xiàn)了兩年來的首次下跌，隨后在5月又出現(xiàn)了一次下跌。雖然到目前為止，痛苦主要集中在疫情最嚴重的市場——多倫多及其周邊地區(qū)，但壓力已經(jīng)逐漸向溫哥華周圍、過往也非常熱門的市場蔓延開來。

與其他國家一樣，加拿大房地產(chǎn)市場的動蕩也是由央行積極提高利率的行動所造成的。目前該國的基準利率已經(jīng)從年初的0.25%上升到1.5%。一些經(jīng)濟學家表示，由于預(yù)期利率還會上升，最熱市場的房價可能最多會下跌20%。

這與疫情爆發(fā)后兩年的火熱階段形成了鮮明對比，當時該國的房價上漲了50%。加拿大國家銀行副首席經(jīng)濟學家Matthieu Arseneau表示：“支持當前估值的是邊際買家，因此這可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響?！彼A(yù)計，全國房價可能會下跌10%。

美國

據(jù)房地美的數(shù)據(jù)顯示，美國今年抵押貸款利率的增幅達到了半個世紀以來的最高水平。上周，30年期貸款的平均利率達到5.78%，為2008年以來的最高水平。這使得房地產(chǎn)市場需求迅速冷卻，并導致建筑商和現(xiàn)房賣家不得不降價出售。

據(jù)經(jīng)紀公司Redfin Corp稱，在截至5月22日的四周內(nèi)，近20%的美國賣家選擇降價，這是自2019年10月以來的最大比例。在疫情期間成為人們尋求更廉價住房的熱門目的地的部分市場，這一比例甚至更高。例如，在愛達荷州的博伊西，4月份有41%的賣家選擇降價。

Redfin首席經(jīng)濟學家Daryl Fairweather表示，賣家開始意識到，隨著買家日益受到擠壓，價格可能不會像以前那樣繼續(xù)上漲?！皟r格將不得不下降以滿足需求，”她表示。

房地美對此預(yù)測，在預(yù)計2021年增速達到18%之后，2022年和2023年美國獨棟住宅價格的價格預(yù)計將分別以更溫和的速度(10%和5%)增長。該公司副首席經(jīng)濟學家Len Kiefer表示：“這是一個相當顯著的放緩?！钡仓赋觯鄯课莸亩倘?，以及尋求更大空間的人們被壓抑的需求，加上千禧一代購房者開始組建家庭，這意味著全國房價仍呈上升趨勢。

不過，需求放緩的影響已經(jīng)開始在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響：上周，Redfin和Compass Inc.表示，在市場突然降溫后，他們將采取裁員措施。

捷克共和國和匈牙利

投資公司Cyrrus高級經(jīng)濟學家Vit Hradil表示，捷克共和國以其高住房擁有率、高通脹和低失業(yè)率在歐洲表現(xiàn)突出，再加上其獨特復雜的建筑許可證制度，以及在首都尋求工作的外籍人士日益增長的需求，該國面臨著驚人的房價上漲，漲幅遠遠超過了收入增長。

根據(jù)倫敦數(shù)據(jù)分析公司CEIC data的數(shù)據(jù)，去年12月份，捷克房價季度指數(shù)同比上漲26%。該國普通公民收入與房地產(chǎn)價格之間的差距目前是歐盟最大的，這引發(fā)了嚴重的泡沫擔憂。

另一方面，為了遏制5月份達到16%的通脹，捷克央行一直在收緊貨幣政策，并在本周舉行另一次會議之前，將利率提高到1999年以來的最高水平。

Hradil表示：“利率上調(diào)預(yù)計將會冷卻需求，但由于通脹率依然非常高，這一舉措可能起不到太大作用?！彼a充道，該國民眾將樓市視為通脹對沖工具，并且相比起股市，他們更喜歡樓市投資。

另外值得注意的是，在彭博經(jīng)濟的一項泡沫指數(shù)中可以看到，捷克鄰國匈牙利也榜上有名，排名第三。在該國，總理Viktor Orban不斷推行住房激勵措施，以提高生育率。

另外，據(jù)歐盟數(shù)據(jù)機構(gòu)歐盟統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，該國物價在2021年最后三個月同比上漲了近20%。俄烏沖突推高了該地區(qū)能源成本，并限制了建筑工人的供應(yīng)，這進一步加劇了物價上漲。與此同時，上周，該國央行還出人意料地將關(guān)鍵利率上調(diào)了50個基點。

英國

英國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了兩年的歷史性增長后開始放緩。Knight Frank英國住宅研究主管Tom Bill表示，作為應(yīng)對疫情措施的一部分，在2020年7月至去年6月期間，相關(guān)政策免除了購房者對價值高達50萬英鎊(約合61.4萬美元)的房產(chǎn)免征印花稅，這導致房價進一步上漲，使該國樓市“與經(jīng)濟的其他部分脫節(jié)”。

但在近期，新屋貸款批準數(shù)量已經(jīng)降至近兩年來的最低水平。英國皇家特許測量師學會的一項調(diào)查顯示，在連續(xù)八個月增長后，5月份買家問詢量出現(xiàn)下降。

英國房地產(chǎn)公司漢普頓國際研究主管Aneisha Beveridge對此表示：“人們擔心經(jīng)濟，擔心俄烏沖突將如何影響房價和不斷上漲的生活成本。他們變得更加謹慎?！?/p>

另外，英國央行本周決定從8月1日起取消衡量借款人償還抵押貸款能力的負擔能力測試。這可能會增加首次購房者購買他們負擔不起的房屋的風險。

政策方面，近幾個月來，英國已經(jīng)加息五次，未來預(yù)計還會有更多的加息。這令人們擔心，這可能預(yù)示著今年剩余時間房地產(chǎn)市場將降溫，同時隨著房主們急于應(yīng)對房價下跌的壓力，市場供應(yīng)將會逐漸增加。