平安證券：房地產(chǎn)政策工具箱仍具備較大空間 有望迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇的蜜月期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，受益于按揭端等穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，以及疫情有效控制，5月樓市成交及房企銷售環(huán)比改善;當(dāng)前政策工具箱仍具備較大騰挪空間，后續(xù)陸續(xù)打開有助于推動(dòng)行業(yè)基本面持續(xù)修復(fù)，行業(yè)有望逐步迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇的蜜月期，板塊仍有望實(shí)現(xiàn)超額收益。建議關(guān)注：保利發(fā)展(600048.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)等。

平安證券主要觀點(diǎn)如下：

政策：按揭端下行空間打開，政策潛在釋放空間仍存。

5月涉房類政策共53項(xiàng)，偏松類政策48項(xiàng)，單月涉房偏松類政策出臺(tái)頻次連創(chuàng)新高。央行下調(diào)最低首套房房貸利率下限至5年期LPR減20bp，5月20日央行下調(diào)5年期LPR至4.45%，按揭利率加速下行。各地松綁力度及城市能級(jí)擴(kuò)大，政策工具箱仍具備較大騰挪空間，后續(xù)陸續(xù)打開有助于基本面修復(fù)。

資金：居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善，房企融資環(huán)比下滑。

5月M2增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至4.45%，創(chuàng)LPR改制后5年期最大單次降幅。受益于疫情防控趨緩、地產(chǎn)政策推動(dòng)按揭需求釋放，5月新增居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比多增1361億元。受個(gè)別大型房企債務(wù)展期等影響，整體融資規(guī)模環(huán)比下滑。境內(nèi)發(fā)債仍主要集中于優(yōu)質(zhì)房企，境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)走低。

樓市：成交同比降幅收窄，穩(wěn)樓市政策初見成效。

隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，疊加疫情逐步得到控制，5月成交同比降幅有所收窄，重點(diǎn)50城新房月日均成交降幅收窄5.4pct;重點(diǎn)20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均價(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比回升，百城上漲城市數(shù)量較上月增加19個(gè)。后續(xù)多重因素有望形成共振，為銷售企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。

地市：成交量?jī)r(jià)回落，首輪土拍壓力猶存。

5月首批土拍進(jìn)入尾聲，土地成交量?jī)r(jià)回落，成交建面環(huán)比降12.8%，土地成交均價(jià)環(huán)比降10.8%。首批集中供地競(jìng)拍要求、供地質(zhì)量均有所優(yōu)化，但流拍率、成交溢價(jià)率并未較2021年第三批明顯改觀;城市區(qū)域間延續(xù)分化，核心城市核心地塊更受青睞。

房企：百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比改善，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。

得益于樓市紓困政策，加之“五一”假期房企營(yíng)銷積極性提升，市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。百?gòu)?qiáng)房企5月單月全口徑銷售金額、銷售面積環(huán)比升5.4%、20.3%。隨著國(guó)內(nèi)疫情有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，6月或?qū)⒓哟蠊┴浟Χ龋瑸殇N售企穩(wěn)的重要觀察窗口期。50強(qiáng)房企中僅越秀、大悅城等11家房企參與拿地，均為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響;2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn);3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。