中信證券：政策起效和政策發(fā)力疊加 藍籌地產(chǎn)企業(yè)估值具備吸引力

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，政策起效和政策發(fā)力疊加，藍籌地產(chǎn)企業(yè)估值具備吸引力。該行認為，6月下旬之后，政策累積將進一步推動基本面回暖，而新一輪政策寬松出臺的可能性又進一步提升。當前藍籌地產(chǎn)企業(yè)的估值和歷史相比處于較低位置，5月的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)已經(jīng)證明了政策正在起作用，但信用、交付、開竣工、拿地等方面的問題，又可能推動政策在6月下旬之后轉(zhuǎn)為更加積極?？偠灾?，該行認為6月下旬既是舊政策起效的窗口，也是新政策繼續(xù)出臺的窗口，看好房地產(chǎn)藍籌的投資價值。

中信證券主要觀點如下：

為什么會出現(xiàn)政策觀望?

5月下旬之后，尤其是中國人民銀行下調(diào)LPR和按揭貸款利率定價下限之后，地產(chǎn)托底需求政策出臺頻率放緩。該行認為，政策進入低潮的原因，并非政策空間消失，而是政策既希望穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，避免房價和銷售量下跌，又希望核心城市房價不會大幅上漲。所以，政策低潮其實是一個觀察窗口，如果市場基本面向下，則完全有可能繼續(xù)出臺更強力的刺激需求政策。

銷售何以疲軟，企業(yè)信心為何低落?

2022年5月，商品房銷售額單月同比下降38%，銷售面積單月同比下降32%，銷售單月降幅比2022年4月有一定的收窄。不過，2022年前5月銷售額累計下降32%，是創(chuàng)紀錄的降幅。政策起到一定作用，看房人數(shù)在5月之后有明顯上升，但去化認購率仍在歷史性低谷。該行認為，本輪周期下行疊加局部疫情影響，居民購房能力和意愿都受影響，再加上對交付的擔心，政策尚待繼續(xù)累積，才有能力推動銷售走出低谷。由于開盤去化率很低，企業(yè)不得不延遲新盤推出(傳統(tǒng)來說6月應該是推盤高峰)?，F(xiàn)金回流不暢，也迫使企業(yè)壓縮投資，放慢開發(fā)進度。5月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比下降8%，新開工單月同比大幅下降42%，竣工面積單月同比大幅下降31%。

政策既然有效，為何還要加速?

該行認為，6月中旬開始，既是政策加速的時間窗口，又是基本面即將迎來復蘇的時間窗口。該行認為，其一，金融機構(gòu)雨天收傘，務求謹慎的基本態(tài)度，使得信用融資環(huán)境樹欲靜而風不止。和杠桿率一向偏高的一些房企不同，對尚未出險的規(guī)模房企，銀行體系的資金介入規(guī)模較大，這也使得后續(xù)進一步出險變得更無法接受;第二、誰家的孩子誰抱走，這種風險緩釋的處置方式，確實不能接受交付存疑的項目規(guī)模進一步明顯擴大。第三、市場的復蘇是結(jié)構(gòu)性的，仍有大量的三四線城市銷售從未復蘇;第四、投資、開工等行為滯后于銷售。該行認為，現(xiàn)有的復蘇速度不能達到穩(wěn)經(jīng)濟的目標，故而政策可能進一步發(fā)力。

正確理解房地產(chǎn)對穩(wěn)定經(jīng)濟的積極作用。

國家統(tǒng)計局表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化，隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，該行相信下半年對經(jīng)濟穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn);促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，還是要堅持房住不炒，要堅持滿足居民的合理住房需求。該行認為，房地產(chǎn)對于金融體系穩(wěn)定，就業(yè)形勢穩(wěn)定，居民消費水平穩(wěn)定都有相當積極的意義。該行認為，三季度起房地產(chǎn)銷售同比降幅會進一步明顯收窄，四季度起，開發(fā)投資和新開工的信心會逐漸恢復。

風險提示：由于長時間銷售慘淡，房價結(jié)構(gòu)性下行，2022年不少房企業(yè)績低于預期的風險。由于局部疫情擾動，區(qū)域性銷售斷流，個別公司債務展期的風險。