綠景中國(00095)暴漲超50%，多虧萬科這顆23億元的“定心丸”？

從2005年就開始傳聞?lì)l頻的白石洲項(xiàng)目，如今終于要走到了終點(diǎn)。

6月7日，萬科(000002.SZ)以23億元入股白石洲舊改項(xiàng)目的消息傳出，次日綠景中國地產(chǎn)(00095)股價(jià)一度大漲逾56%，至收盤漲幅仍超43.68%。

比起萬科、保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等營(yíng)收動(dòng)輒數(shù)千億的房地產(chǎn)巨頭，營(yíng)收不足百億的綠景中國地產(chǎn)只是個(gè)“小家伙”，但卻因拿下了白石洲舊改這個(gè)明星項(xiàng)目而受到了市場(chǎng)關(guān)注。

如今，押下重注的白石洲項(xiàng)目進(jìn)入收成期，又有了萬科的注資緩解短期資金壓力，綠景中國地產(chǎn)似乎也已經(jīng)來到了臨門一腳的重要關(guān)口。

營(yíng)收、凈利雙降 短期資金流承壓

2021年可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。由于“房住不炒”、“三道紅線”等政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，行業(yè)增速放緩。

由于過去發(fā)展模式積累的弊病顯現(xiàn)，這一年多家民營(yíng)房企因流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)債務(wù)違約、甚至倒閉和破產(chǎn)，即使行業(yè)頭部房企也大多業(yè)績(jī)承壓。2021年，A股69家房企中有四成房企出現(xiàn)虧損，其中11家虧損額超過10億元。

2021年，綠景中國地產(chǎn)同樣遭遇了營(yíng)收、凈利雙降。全年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.78億元，同比下降19.30%;歸屬母公司凈利潤(rùn)11.53億元，同比下降66.62%;毛利約為人民幣21.88億元，同比下跌約17.9%。

但與此同時(shí)，綠景中國地產(chǎn)的盈利能力多年持續(xù)居于高位，目前保持在50%上下。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，109家A股房企(申萬分類)平均毛利率為29%，表明綠景中國地產(chǎn)的盈利水平在業(yè)內(nèi)處于上游。

而在流動(dòng)性方面，2021年公司資產(chǎn)負(fù)債比率約為65.3%，凈負(fù)債率為82%，現(xiàn)金短債比為0.68，目前在資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率方面已經(jīng)達(dá)到“三條紅線”的要求，而現(xiàn)金短債比預(yù)計(jì)在2023年白石洲項(xiàng)目預(yù)售后也將達(dá)標(biāo)。

在融資方面，公司于2021年下半年于境外完成再融資約23.2億元，于境內(nèi)完成再融資約50.8億元，融資成本相比2020年也從7.1%降至6.4%。

值得注意的是，截至2021年末，綠景中國一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元，但在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為39.07億元。對(duì)此，公司在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱，其中超7成的短期債務(wù)屬于有抵押的銀行貸款，再融資機(jī)會(huì)較大，而對(duì)于沒有抵押品的融資，只要白石洲項(xiàng)目可以按計(jì)劃預(yù)售，便可以存續(xù)債務(wù)。

盡管公司管理層信心滿滿，但市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了對(duì)綠景中國資金壓力的擔(dān)憂。根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，2022年2月，惠譽(yù)將綠景中國的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”。

惠譽(yù)給出的理由是，這反映綠景中國緊張的流動(dòng)性及再融資風(fēng)險(xiǎn)，而本次下調(diào)評(píng)級(jí)是基于綠景中國的合同銷售規(guī)模較小且集中在少數(shù)項(xiàng)目上，尤其是白石洲項(xiàng)目。

深耕大灣區(qū)舊改，“押寶”白石洲

綠景中國地產(chǎn)一直堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，這也是其始終保持高毛利率的原因之一。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，當(dāng)前物業(yè)開發(fā)的平均毛利率在20%-30%，而舊改項(xiàng)目具有更豐厚的毛利率，已經(jīng)成為一些房企利潤(rùn)的重要保證。不過，舊改拆遷涉及的問題較多，亦存在改造難度大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投入成本高的劣勢(shì)。

而綠景中國地產(chǎn)常年高毛利率的另一個(gè)原因，則是因?yàn)楣臼冀K保持“小而美”，并未如其他房企一般頻頻在公開市場(chǎng)叫價(jià)拿地，而是專注大灣區(qū)這“一畝三分地”，其中又以深圳為重。

綠景中國地產(chǎn)已然在粵港澳大灣區(qū)深耕三十年，截至2021年年底，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市?？毓晒蓶|所擁有的土儲(chǔ)資源規(guī)模約770萬平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項(xiàng)目，亦全部位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。

而說到綠景中國地產(chǎn)的在手項(xiàng)目，白石洲舊改項(xiàng)目顯然是市場(chǎng)關(guān)注的重中之重。

作為深圳“城中村”的典型代表，白石洲不僅牽動(dòng)著深圳漂泊打工人的心，同時(shí)其舊改項(xiàng)目也被稱為深圳城中村的“舊改航母”，其計(jì)容面積高達(dá)358萬平方米，周邊同級(jí)別的樓盤房?jī)r(jià)高至15萬元/平方米，項(xiàng)目潛力不可估量。

比起公司在手的其余舊改項(xiàng)目，如深圳黎光、珠海東橋等，無論是土儲(chǔ)規(guī)模，還是利潤(rùn)空間，白石洲舊改項(xiàng)目都算得上是“巨無霸”，當(dāng)年招標(biāo)時(shí)亦引得保利、華潤(rùn)、佳兆業(yè)等眾多房企爭(zhēng)搶。

在收益引人艷羨的同時(shí)，綠景也在白石洲項(xiàng)目上押下了重注。不僅默默跟進(jìn)項(xiàng)目耗費(fèi)十年之久，公司的資金實(shí)力也受到了巨大的考驗(yàn)。據(jù)公司透露，整個(gè)白石洲項(xiàng)目的總投入近千億，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。對(duì)于綠景中國這樣一家體量不大的房企來說，這個(gè)項(xiàng)目做得并不容易。

如今，白石洲項(xiàng)目終于來到了即將收獲的時(shí)刻。按照計(jì)劃，項(xiàng)目將分為四期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期約為8到10年。目前白石洲一期預(yù)售地塊已經(jīng)四證齊全，并且正在進(jìn)行工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年就可以開始預(yù)售，一期可售貨值大概300億元。

萬科“來援”，適逢其會(huì)

但在摘果實(shí)之前，綠景中國地產(chǎn)尚有一段煎熬的時(shí)間——短期的債務(wù)壓力和后續(xù)的資金需求，讓綠景向萬科遞出了橄欖枝。

6月7日晚，綠景中國地產(chǎn)公告稱，萬科將向白石洲舊改項(xiàng)目母公司注資23億元人民幣，萬科享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。

從可售面積來看，三、四期可售面積共計(jì)130萬平方米，占據(jù)了白石洲項(xiàng)目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元計(jì)算，三、四期的可售貨值規(guī)?？沙|元。如今萬科能以23億元抄底，顯然是撿了個(gè)大便宜。

一方得以分潤(rùn)白石洲這個(gè)明星項(xiàng)目的蛋糕，而另一方則緩解了資金壓力，獲得了喘息之機(jī)，這筆交易可謂雙贏。

而說起綠景與萬科，二者亦是早有緣分。自2015年起，萬科就斥資6.6億港元入股了綠景中國，截至2021年，其持股比例仍有11.78%。此前，萬科總裁祝九勝曾長(zhǎng)期擔(dān)任綠景中國的獨(dú)立非執(zhí)行董事，2019年后則改由萬科旗下萬物梁行首席財(cái)務(wù)官莫凡擔(dān)任。多年來的羈絆，也讓如今這筆交易成為了順理成章之事。

小結(jié)

從二級(jí)市場(chǎng)對(duì)這筆交易的反應(yīng)，可以看出，投資者對(duì)于萬科的“馳援”亦是松了一口氣，新的注資提振了市場(chǎng)對(duì)綠景中國的信心。

作為專注于城市更新領(lǐng)域的特色開發(fā)商，綠景一度被稱為深圳的“舊改之王”，其在這條細(xì)分賽道上的實(shí)力自然是不容小覷。不過，在房地產(chǎn)這個(gè)注重規(guī)模、排名的行業(yè)，站在聚光燈下的綠景仍然亟需通過白石洲項(xiàng)目來進(jìn)一步證明自己。

經(jīng)歷多年耕耘、穿越行業(yè)寒冬，如今綠景與其投資者們所能做的，唯有靜待花開。