銀河證券：房地產(chǎn)5月銷(xiāo)售環(huán)比小幅回升 后續(xù)政策支持力度或?qū)⒅辉霾粶p

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”重要一環(huán)，后續(xù)政策支持力度大概率只增不減，目前無(wú)論從中央還是地方層面的表態(tài)都較前期更加積極，目前處于政策密集調(diào)整期，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策力度和空間值得期待。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央國(guó)企仍有上行空間，在銷(xiāo)售企穩(wěn)和收并購(gòu)規(guī)模加大的預(yù)期之下，優(yōu)質(zhì)民企住宅和物管公司均有機(jī)會(huì)。該行建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)、龍湖集團(tuán)(00960)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余(001914.SZ)、旭輝永升服務(wù)(01995)。

銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

5月銷(xiāo)售環(huán)比小幅回升，二線城市改善幅度最大。

2022年5月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速-48.26%，降幅較上月減少5.98%，環(huán)比增速11.78%，成交套數(shù)同比增速為-47.21%，降幅較上月減少6.34%，環(huán)比增速為11.59%，本月成交面積和套數(shù)同比下滑幅度均超45%，但降幅較上月減少，并且環(huán)比出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，出現(xiàn)邊際企穩(wěn)跡象。分一二三線城市來(lái)看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-49.19%/-45.95%/-51.91%，環(huán)比增速分別為7.76%/18.45%/2.36%，二線城市成交環(huán)比改善幅度最大。

一線城市去化周期持續(xù)上升，庫(kù)存量增大。

截至2022年5月31日，十大城市的存銷(xiāo)比為18.05，較上月-0.18，去化周期環(huán)比-0.99%，同比+121.20%，受銷(xiāo)售疲弱影響，去化周期大幅上升。分線來(lái)看，一、二線城市存銷(xiāo)比分別為18.17、17.98，分別較上月+1.81、-1.56，從年初開(kāi)始，一線城市去化周期在持續(xù)上升。

一輪土拍供應(yīng)體量減少，部分城市熱度回升，民企拿地收縮。

截至6月5日，22個(gè)重點(diǎn)城市均發(fā)布集中供地公告并披露地塊相關(guān)信息。22城中，除鄭州、沈陽(yáng)、上海外，有19城完成今年首輪集中土拍，上海已完成一輪土拍的首兩日交易。22城共推出建設(shè)用地2183.95萬(wàn)方，同比收窄51.00%，環(huán)比收窄67.35%，供應(yīng)量下降。已完成一輪土拍的19城及上海市共實(shí)現(xiàn)4527.82億元成交值，同比下降47.34%，環(huán)比下降7.42%。19城平均流拍率升至19.8%，但由于優(yōu)質(zhì)地塊比例較大，成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下滑。各重點(diǎn)城市中，北京、青島、廈門(mén)、重慶、長(zhǎng)沙、杭州等城市熱度回溫，而福州、南京、天津等城市土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)降溫。中央、地方國(guó)企拿地活躍，拿地份額明顯提升，本輪國(guó)企拿地權(quán)益面積占總面積比重及權(quán)益金額占總金額比重分別為70.27%、70.50%，分別較2022年第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。民營(yíng)企業(yè)拿地明顯謹(jǐn)慎，下降至29.73%、29.50%。

政策持續(xù)寬松，房企信用債發(fā)行規(guī)模小幅上升。

5年期LPR下調(diào)到4.45%疊加首套房貸款利率降為L(zhǎng)PR-20bps，各大城市房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，限購(gòu)限貸政策松綁范圍加大，為提振需求注入活力。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被選為“示范房企”，碧桂園已于5月20日發(fā)行信用保護(hù)債券，這一舉措進(jìn)一步增強(qiáng)民企公開(kāi)市場(chǎng)融資能力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。