3大視角，解析雅居樂(lè)(03383)穩(wěn)健發(fā)展“基因”

2021年，在輪番出臺(tái)的監(jiān)管收緊政策疊加頻繁上演的暴雷事件影響下，房地產(chǎn)行業(yè)猶如坐上一趟上半年“過(guò)熱”、下半年“過(guò)冷”的過(guò)山車，增長(zhǎng)放緩、黑鐵時(shí)代...等各種消極定調(diào)籠罩在這一行業(yè)頭上。

但2022年以來(lái)，在多地陸續(xù)出臺(tái)樓市松綁政策的大力推動(dòng)下，行業(yè)消極局面有所轉(zhuǎn)變。據(jù)悉，開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)70個(gè)城市放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、土地供應(yīng)等多方面給予樓市實(shí)質(zhì)性支持。

至此，在松綁政策的利好下，地產(chǎn)行業(yè)也將有望在2022年實(shí)現(xiàn)“觸底反彈”，成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的一條重要主線。

5月10日，雅居樂(lè)(03383)發(fā)布的2021年報(bào)，也不失為地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)不錯(cuò)的參考視角：即該公司是如何用穩(wěn)健的基本盤(pán)穿越2021年的下行周期，迎接2022年的反彈行情。

主業(yè)+副業(yè)多輪驅(qū)動(dòng)，穩(wěn)固“基本盤(pán)”

從核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)來(lái)看，雅居樂(lè)這一份“成績(jī)單”展露了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。

2021年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收730.28億元。實(shí)現(xiàn)毛利、凈利潤(rùn)分別為190.21億元、90.98億元。

整體來(lái)看，這幾大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)同比皆顯露了不同程度的下滑之勢(shì)，不過(guò)，在全行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、利潤(rùn)增速下行的背景下，雅居樂(lè)業(yè)績(jī)下滑顯然在情理之中。

另外，期內(nèi)該公司錄得毛利率為26.0%，凈利率為12.5%。對(duì)比行業(yè)平均盈利水平來(lái)看，雅居樂(lè)仍然保持著高于行業(yè)的盈利水平。據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)房企發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)公告顯示，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率為8.21%。

而還有一點(diǎn)需要指出的是，2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額約1390.1億元，同比增長(zhǎng)0.59%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)披露，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)約3%，而雅居樂(lè)預(yù)售金額還能逆勢(shì)微增，足見(jiàn)其成長(zhǎng)及抗風(fēng)險(xiǎn)韌性較強(qiáng)。

拆分業(yè)務(wù)來(lái)看，雅居樂(lè)之所以能夠在2021年保持著穩(wěn)健的基本盤(pán)，離不開(kāi)其“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2021年，雅居樂(lè)在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，旗下物業(yè)管理、環(huán)保等多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，并主要體現(xiàn)出“主業(yè)”銷售業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)揮支柱效應(yīng)，“副業(yè)”多元化業(yè)務(wù)加速成長(zhǎng)，成為第二增長(zhǎng)曲線的特點(diǎn)。

“主業(yè)”方面，2021年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為雅居樂(lè)主營(yíng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，錄得收入為584.02億元，收入占比為80.0%。在這其中，該公司秉承“一生樂(lè)活”的品牌理念，開(kāi)發(fā)了“5N”產(chǎn)品體系，最大程度滿足了客戶需求，從而進(jìn)一步在行業(yè)下行周期凸顯了穩(wěn)健發(fā)展的特質(zhì)。

“副業(yè)”方面，2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)多元化業(yè)務(wù)收入為146.25億元，收入占比為20.0%，較2020年提升6.7個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入多元業(yè)務(wù)“收獲期”：具體而言，物業(yè)管理作為該公司多元業(yè)務(wù)板塊中的重要一環(huán)，期內(nèi)該公司通過(guò)持續(xù)延伸服務(wù)場(chǎng)景，補(bǔ)強(qiáng)業(yè)態(tài)短板，實(shí)現(xiàn)收入為113.30億元(已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額)，同比增長(zhǎng)44.3%;而環(huán)保業(yè)務(wù)在“一核四驅(qū)N翼”發(fā)展戰(zhàn)略之下則錄得27.67億元的營(yíng)收，較去年同比上升20.9%。

除此之外，在聚焦多元業(yè)務(wù)之外，雅居樂(lè)還瞄準(zhǔn)了新賽道，進(jìn)一步賦能公司穩(wěn)健發(fā)展。

2021年11月30日，雅居樂(lè)發(fā)布公告披露，通過(guò)簽訂D輪優(yōu)先股購(gòu)買協(xié)議聯(lián)合協(xié)議及期權(quán)協(xié)議，完成對(duì)威馬汽車的投資，交易完成后雅居樂(lè)將持有威馬汽車股份約4.58%的權(quán)益。另外，報(bào)告期內(nèi)，雅居樂(lè)還與廣東珠江橋生物科技股份有限公司(簡(jiǎn)稱“珠江橋”)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系并成為其股東。

這兩大新賽道，于雅居樂(lè)而言均有著不容忽視的增長(zhǎng)潛力。一方面，新能源汽車在“雙碳目標(biāo)”的驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)發(fā)展前景較好;另一方面，“珠江橋”所處的復(fù)合調(diào)味料賽道亦是“懶人經(jīng)濟(jì)”盛行下的熱門(mén)賽道。鑒于此，雅居樂(lè)鎖定有增長(zhǎng)潛力賽道的舉動(dòng)，或?qū)樵摴竟蓶|及投資者創(chuàng)造更大價(jià)值。

由此，不難看出，在“主業(yè)”+“副業(yè)”+新賽道的多元業(yè)務(wù)布局下，雅居樂(lè)2021年能夠保持穩(wěn)健基本盤(pán)并非偶然。

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增厚“安全邊際”

從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年，雅居樂(lè)依然堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，為公司可持續(xù)發(fā)展筑高財(cái)務(wù)“安全邊際”。

在融資策略上，報(bào)告期內(nèi)，雅居樂(lè)多渠道融資，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與財(cái)務(wù)管理的平衡。

具體而言，報(bào)告期內(nèi)，境外方面，雅居樂(lè)分別發(fā)行于2022年到期4億美元4.85%的優(yōu)先票據(jù)、于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)、于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券等。境內(nèi)方面，雅居樂(lè)還發(fā)行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內(nèi)公司債券。

與此同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格管控融資成本，雅居樂(lè)的融資成本也進(jìn)一步下降， 2021年該公司實(shí)際借貸利率降低至5.87%。

在投資者對(duì)房地產(chǎn)信心嚴(yán)重受挫的2021年，多渠道的融資能力、有所降低的融資成本無(wú)疑為該公司構(gòu)筑了一條護(hù)城河，促使公司穩(wěn)健發(fā)展。

在償債能力上，報(bào)告期內(nèi)，雅居樂(lè)通過(guò)合理安排償債計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

據(jù)悉，于2021年內(nèi)，雅居樂(lè)按時(shí)償還各項(xiàng)到期債務(wù)，包括悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優(yōu)先票據(jù)，實(shí)現(xiàn)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。在此背景下，截至2021年12月31日，雅居樂(lè)凈負(fù)債比率進(jìn)一步降低至50.8%，居于行業(yè)較安全區(qū)間。

而在現(xiàn)金流上，2021年雅居樂(lè)通過(guò)嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，也進(jìn)一步增厚公司財(cái)務(wù)安全邊際。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2021年12月31日，雅居樂(lè)現(xiàn)金及銀行存款總額為384.20億元，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正。而這也意味著該公司在行業(yè)下行周期中，在增厚財(cái)務(wù)安全邊際的同時(shí)進(jìn)一步打開(kāi)想象空間——因?yàn)椋还苁菑恼哌壿?，還是市場(chǎng)邏輯，在土地市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)中，具備較充裕現(xiàn)金流的房企都將擁有更多的機(jī)會(huì)。

基于上，可以看出，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)之下，雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)狀況也變得較為穩(wěn)健，從而進(jìn)一步凸顯該公司穿越周期的能力。

聚焦兩大核心城市群，墊高“安全墊”

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，2021年，雅居樂(lè)通過(guò)審慎購(gòu)地、聚焦兩大核心城市群的土儲(chǔ)布局，進(jìn)一步墊高公司投資“安全墊”。

具體而言，2021年，雅居樂(lè)在審慎購(gòu)地的同時(shí)，在土地獲取上還透過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購(gòu)等多元方式購(gòu)地，繼而在獲取了豐富的土儲(chǔ)之外，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)低成本拿地。

據(jù)悉，于報(bào)告期內(nèi)，該公司新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目29個(gè)，新增土儲(chǔ)424.0萬(wàn)平方米，新增總地價(jià)為人民幣278.3億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為每平方米6565元。隨著新增土儲(chǔ)的納入，截至2021年12月31日，雅居樂(lè)于84個(gè)城市，擁有總土儲(chǔ)約4737萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)樓面平均地價(jià)為3651元每平方米，土地成本價(jià)格具有一定競(jìng)爭(zhēng)力。

而在區(qū)域布局方面，2021年，雅居樂(lè)則通過(guò)持續(xù)深耕大灣區(qū)及長(zhǎng)三角兩大城市群，深度挖掘高能級(jí)城市的增長(zhǎng)潛力。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司于大灣區(qū)新增項(xiàng)目4個(gè)，于長(zhǎng)三角新增項(xiàng)目13個(gè)。截至2021年12月31日，雅居樂(lè)于大灣區(qū)擁有土儲(chǔ)約為1,240萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的26.2%;于長(zhǎng)三角擁有土儲(chǔ)約為566萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的11.9%。除此之外，雅居樂(lè)還進(jìn)一步布局高能級(jí)城市群，在多個(gè)一線城市獲取新項(xiàng)目。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，有一句行話叫做“土儲(chǔ)是房企的生命線”。土儲(chǔ)作為房企們安身立命最重要的本錢，量的多寡、質(zhì)的高低，不僅是衡量房企中長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，也是決定房企后續(xù)成長(zhǎng)空間和利潤(rùn)水平的關(guān)鍵因素。由此可見(jiàn)，深耕高能級(jí)城市的土儲(chǔ)布局，將大大墊高雅居樂(lè)的投資“安全墊”，進(jìn)而為該公司提供長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的收入。

綜上來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，主業(yè)+副業(yè)多輪驅(qū)動(dòng)、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及聚焦核心城市群的土儲(chǔ)布局是雅居樂(lè)能夠穿越2021年地產(chǎn)下行周期的重要特質(zhì)，而對(duì)于有望迎來(lái)反彈行情的2022年，雅居樂(lè)亦存有不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇——因?yàn)椋S著地產(chǎn)松綁政策加速兌現(xiàn)，公司較高的財(cái)務(wù)安全邊際和較大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)彈性，無(wú)疑將為公司打開(kāi)更大的成長(zhǎng)空間。