廣發(fā)證券：地產鏈穩(wěn)增長 22年如何布局？

智通財經APP獲悉，5月15日，廣發(fā)證券發(fā)布研究報告稱，本輪地產鏈的表現(xiàn)分化劇烈，和歷史上的四輪周期均有所不同，背后的深層次原因在于房企債務違約壓力下本輪的供需改善存在梗阻。首先，當前地產股仍值得增配。其次，廣發(fā)從“因城施政”的地方性政策調整來看，未來可能率先改善的數(shù)據是銷售鏈條，需求傳導至To-C端的地產銷售鏈（家電/家具/消費建材）。第三階段，如果房企融資環(huán)境看到較大改觀，將傳導至To-B端的地產施工/竣工鏈條（消費建材/玻璃/鋁合金等）。第四階段，今年的地產投資修復將最為靠后。因此對于地產投資鏈的品種，本輪地產投資的修復傳導會較歷史更緩慢，建議未來更加關注基建審批項目、基建投資帶來的支撐驗證。

廣發(fā)證券主要觀點如下：

四輪穩(wěn)增長周期，地產行情如何演繹？

地產行情多于穩(wěn)增長政策密集驗證、地方乃至中央地產政策開始放松的T2前后啟動，行情持續(xù)性及彈性由地產政策強度決定。2008、2014年，中央地產政策大幅放松：地產行情持續(xù)性及彈性俱佳，上漲9-12個月，板塊指數(shù)漲幅超200%。主升浪啟動于T2前后；2011、2018年，中央政策保持定力，始終未大幅松地產：盡管中央未放松但是寬貨幣，地產仍會于T2附近迎來上漲，不過持續(xù)性及彈性大幅削弱，上漲6個月左右，漲幅在30%-60%。

地產股對于政策預期更敏感，行情持續(xù)性觀察銷售數(shù)據改善、房價上漲、政策轉向收斂。

總結歷次四輪，市場對于一輪穩(wěn)增長周期，地產鏈條的核心邏輯，存在政策觀察、中觀數(shù)據驗證、行業(yè)財報兌現(xiàn)，三個觀察維度。地產股本身對于政策預期更敏感。從地產股的啟動時點來看，往往是滯后于數(shù)據惡化、同步于政策寬松預期（如地方性的松地產、降準降息等寬貨幣）；即使是12年、18年未有中央層面的大幅寬松，但地方性的政策微調依然支撐行情。因此本輪地產股仍值得積極布局。

地產銷售鏈、投資鏈，更關注中觀景氣跟蹤和業(yè)績驗證。

地產鏈條其它行業(yè)，如銷售鏈和投資鏈，則與中觀高頻數(shù)據驗證、和業(yè)績兌現(xiàn)更為相關，其中投資鏈的景氣預期，還受到部分重疊下游的基建投資的影響。例如08年和18年，基建的修復預期支撐投資鏈如水泥、重卡、挖機的高頻景氣數(shù)據和業(yè)績驗證，投資鏈優(yōu)于銷售和地產股；11年由于高頻數(shù)據和業(yè)績驗證證偽，地產股本身的持續(xù)性最優(yōu)，和當前情形相似。

22年地產股上漲、但地產鏈的強貝塔品種表現(xiàn)疲弱，市場在擔心什么？

本輪地產鏈的表現(xiàn)分化劇烈，和歷史上的四輪周期均有所不同，背后的深層次原因在于房企債務違約壓力下本輪的供需改善存在梗阻。在22年房企融資環(huán)境到達歷史較差水平、房企違約風險上升的背景下，寬信用環(huán)境帶來的房企融資改善→拿地意愿上升→開工與投資回暖的傳導邏輯破壞。施工&竣工鏈條的地產鏈行業(yè)面臨著回款壓力。

假設政策能夠有效疏導供需梗阻，前瞻22年地產鏈行業(yè)的配置脈絡？

首先，當前地產股仍值得增配。其次，廣發(fā)從“因城施政”的地方性政策調整來看，未來可能率先改善的數(shù)據是銷售鏈條，需求傳導至To-C端的地產銷售鏈（家電/家具/消費建材）。第三階段，如果房企融資環(huán)境看到較大改觀，將傳導至To-B端的地產施工/竣工鏈條（消費建材/玻璃/鋁合金等）。第四階段，今年的地產投資修復將最為靠后。因此對于地產投資鏈的品種，本輪地產投資的修復傳導會較歷史更緩慢，建議未來更加關注基建審批項目、基建投資帶來的支撐驗證。

核心假設風險：經濟低預期、穩(wěn)增長政策低預期，全球疫情失控等。