新股前瞻丨迪賽基業(yè)：應(yīng)收賬款高企的一手房地產(chǎn)代理，三度遞表如何圓夢？

14個月內(nèi)遞表3次，扎根寧波及蘇州的一手房地產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)提供商——迪賽基業(yè)控股有限公司（下稱“迪賽基業(yè)”）要把“上市夢”進(jìn)行到底。

智通財經(jīng)APP獲悉，據(jù)港交所4月20日披露，迪賽基業(yè)控股有限公司向港交所主板遞交上市申請，智富為其獨(dú)家保薦人。據(jù)悉，迪賽基業(yè)本次遞表是繼于2021年2月26日、2021年8月30日先后兩次遞表失效之后的再一次遞表。

聚焦寧波及蘇州，業(yè)績穩(wěn)定增長

迪賽基業(yè)招股書顯示，公司主要在寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場從事房地產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)。其中，房地產(chǎn)代理服務(wù)主要包括于房地產(chǎn)開發(fā)商的項目中代表彼等向潛在購房者宣傳及銷售物業(yè)。房地產(chǎn)咨詢服務(wù)主要包括：物業(yè)可行性分析，以于發(fā)展前階段評估投資于房地產(chǎn)項目的商業(yè)可行性；于項目發(fā)展及銷售階段的物業(yè)發(fā)展及銷售規(guī)劃。

于截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，迪賽基業(yè)來自房地產(chǎn)代理服務(wù)的收益占總收益的94.4%、89.6%及86.7%，來自房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的收益分別占相應(yīng)年度總收益的5.6%、6.6%及10%。

根據(jù)灼識咨詢報告，按2021年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務(wù)產(chǎn)生的收益計，公司于寧波及蘇州的所有房地產(chǎn)代理中排名第二及第五，分別占市場份額的4.8%及0.4%。

業(yè)績方面，迪賽基業(yè)2019年以來業(yè)績保持穩(wěn)定增長，近三年收入分別達(dá)到1.85億元（人民幣，下同）、2.05億元和2.15億元，同期凈利潤分別為1227萬元、3576.4萬元及3812.1萬元。公司稱，2019至2020年業(yè)績增長，主要由于年內(nèi)承接的代理及咨詢項目數(shù)目增加。房地產(chǎn)市場自2020年第二季度起迅速復(fù)蘇，令對房地產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)的需求有所增加。2021年業(yè)績增長，主要由于提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)傭金收入增加。

一手房地產(chǎn)交易價值望穩(wěn)定增長

迪賽基業(yè)的業(yè)績是否有繼續(xù)增長潛力，可以從一手房地產(chǎn)市場價值鏈中探尋答案。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，一手房地產(chǎn)市場價值鏈的上游市場參與者為發(fā)起及管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商委聘中游市場參與者（包括房地產(chǎn)代理）向價值鏈下游的購房者宣傳及銷售一手房地產(chǎn)物業(yè)。就更成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，銷售物業(yè)可由內(nèi)部銷售團(tuán)隊進(jìn)行。于發(fā)展項目的各個階段，房地產(chǎn)開發(fā)商委聘中游的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)提供商以尋求專家意見。

由此可見，迪賽基業(yè)業(yè)績增長的核心驅(qū)動因素是中國一手房地產(chǎn)市場的交易價值。灼識咨詢中國經(jīng)濟(jì)增長的步伐及規(guī)模，以及固定資產(chǎn)投資的加快，推動一手住宅房地產(chǎn)市場的快速增長。盡管政府近期采取宏觀調(diào)控政策，以監(jiān)管過熱的投機(jī)性物業(yè)投資，一手住宅物業(yè)的總交易價值自2016年的9.9萬億元增加到2021年的16.3萬億元，復(fù)合年增長率為10.5%。展望未來，一手住宅物業(yè)和一手商業(yè)物業(yè)的交易價值總量將在2026年達(dá)到19.1萬億元，2022年至2026年的復(fù)合年增長率為2.4%。

灼識咨詢預(yù)計，中國房地產(chǎn)代理自一手房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的總收益將在2026年達(dá)到1475億元，2022年至2026年的復(fù)合年增長率為3.5%。

寧波和蘇州作為中國人口相對稠密，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)代理及咨詢行業(yè)發(fā)展情況相對較好。其中，寧波房地產(chǎn)代理自一手房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的總收益，由2016年的19.67億元增加至2021年的32.55億元，復(fù)合年增長率為10.6%，展望未來，預(yù)期2022年至2026年市場將按復(fù)合年增長率8.5%繼續(xù)增長，于2026年達(dá)到48.92億元。

蘇州房地產(chǎn)代理自一手房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的總收益由2016年的人民幣38.62億元增加至2021年的人民幣47.33元，復(fù)合年增長率為4.2%。該價值估計將進(jìn)一步增加并于2026年達(dá)到1.63億元，2022年至2026年間的復(fù)合年增長率為5%。

應(yīng)收賬款高企，面臨較大信貸風(fēng)險

值得注意的是，一手房地產(chǎn)市場發(fā)展可以為迪賽基業(yè)提供業(yè)績增長的土壤，但公司經(jīng)營質(zhì)量如何還相當(dāng)程度由上游房地產(chǎn)開發(fā)商決定。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，迪賽基業(yè)的客戶主要為中國的房地產(chǎn)開發(fā)商。于2019年、2020年及2021年，公司的五大客戶合共分別占總收益40.5%、32.1%及32.7%，于相應(yīng)年度，公司的最大客戶分別占總收益15.9%、9.8%及8.2%。

迪賽基業(yè)業(yè)務(wù)雖不依賴單一客戶，但公司貿(mào)易應(yīng)收款項卻呈現(xiàn)增長趨勢。于2019年、2020年及2021年，公司貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)分別為5285.8萬元、6587.2萬元及9098.7萬元。同期，公司的貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)減值虧損撥備分別為940萬元、940萬元及1200萬元。

迪賽基業(yè)在招股書中表示，其向房地產(chǎn)開發(fā)商提供服務(wù)后收取款項，概不保證房地產(chǎn)開發(fā)商能及時向公司全數(shù)付款，公司因此面臨信貸風(fēng)險。 此外，中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨政府收緊信貸監(jiān)控政策，及受中國房地產(chǎn)市場衰退影響。概不保證所有房地產(chǎn)開發(fā)商能一直保持財政穩(wěn)定或有償付能力，能及時付款或根本不能付款。

那么，迪賽基業(yè)是否能擴(kuò)大在細(xì)分市場的行業(yè)地位以提升溢價能力？答案是可行，但并不容易。盡管迪賽基業(yè)在招股書中明確表示，未來將持續(xù)擴(kuò)展于寧波、蘇州及長三角其他地區(qū)的市場占有率，但公司面臨的競爭也將日趨激烈。

根據(jù)灼識咨詢報告，中國房地產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)行業(yè)呈分散格局。隨著互聯(lián)網(wǎng)使用的普及化，迪賽基業(yè)除面臨其他于一手房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)代理的競爭外，亦面臨提供網(wǎng)上房地產(chǎn)代理服務(wù)的房地產(chǎn)代理的競爭。

灼識咨詢報告顯示，于2021年12月31日，寧波及蘇州分別有逾100家及150家持牌房地產(chǎn)代理。部分競爭對手可能具備比迪賽基業(yè)更強(qiáng)的品牌知名度、更大的用戶基礎(chǔ)，或更雄厚的財務(wù)、營銷及/或其他資源。

中國一手房地產(chǎn)代理市場容量很大，大到有千億級的體量。這個市場又很小，小到區(qū)域頭部企業(yè)也要在夾縫當(dāng)中求發(fā)展。而今迪賽基業(yè)第三次扣響港交所的大門，能否獲得開門迎客，還是未知數(shù)。