公募REITs年報(bào)提供了哪些新信息？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國盛證券固收分析師楊業(yè)偉團(tuán)隊(duì)發(fā)布研究報(bào)告指出，就首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs年報(bào)來看，經(jīng)營情況整體較好，業(yè)績大部分超說明書預(yù)測(cè)。與招募說明書預(yù)測(cè)的EBITDA年化數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，除中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、平安廣州廣河REIT外，整體運(yùn)營均超募集說明書預(yù)期。中華安張江光大REIT的EBITDA較說明書預(yù)測(cè)年化數(shù)據(jù)高12.07%，中航首鋼綠能REIT2021年度EBITDA整體不及預(yù)期，較預(yù)測(cè)值下降了47.8%，其余REIT的運(yùn)營表現(xiàn)均超過說明書預(yù)測(cè)EBITDA的0.2%-5.4%。

具體分資產(chǎn)類型來看：園區(qū)類，華安張江光大REIT遠(yuǎn)超預(yù)期，較說明書預(yù)測(cè)年化數(shù)據(jù)高12.07%，2021年末出租率實(shí)現(xiàn)100%滿租，相比2020年底的租金水平增長3.08%。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新招商模式，招商項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量都有大幅提升。結(jié)合三季度數(shù)據(jù)年化后的EBITDA超預(yù)期5.39%。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT變動(dòng)率低，僅超預(yù)測(cè)值0.26%。

倉儲(chǔ)物流類的紅土鹽田港REIT全年經(jīng)營狀況穩(wěn)定，受海運(yùn)供應(yīng)鏈恢復(fù)緩慢、海運(yùn)運(yùn)力持續(xù)緊張等造成貨品堆積的影響，出租率與租金維持高位，EBITDA超預(yù)期5.34%。中金普洛斯REIT全年EBITDA超說明書預(yù)測(cè)值分別為2.98%，2021年末有效租金單價(jià)較上年末增幅7.19%，平均租金穩(wěn)步提升。

高速公路類，平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT受疫情影響，全年低于說明書預(yù)測(cè)2.12%、3.02%。

生態(tài)環(huán)保類，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理量與價(jià)格總體平穩(wěn)，達(dá)到了預(yù)期水平且略超預(yù)測(cè)值1.23%。中航首鋼綠能REIT2021年EBITDA較說明書預(yù)測(cè)值下降47.80%。主要系4季度檢修收入減少及年終運(yùn)營管理成本結(jié)算運(yùn)營成本明顯增加，全年收入成本分布不均所致。

根據(jù)首年報(bào)告期的收益分配情況來看，首批9只REITs可供分配現(xiàn)金流情況均超預(yù)期。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT與中航首鋼綠能REITs完成度遠(yuǎn)高于其他7只REITs，分別150.02%與156.61%。其他REITs的超額完成度都在10%之內(nèi)。

從2021年年末估值來看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之間。其中產(chǎn)權(quán)類P/B平均在1.24倍，特許經(jīng)營權(quán)類P/B平均在1.29倍，目前估值較高的為中航首鋼生物質(zhì)REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，在1.46左右水平。估值較低的為平安廣州廣河REIT，當(dāng)前P/B在1.03。

持有人結(jié)構(gòu)差異較大，發(fā)行時(shí)流通規(guī)模越小的產(chǎn)品，個(gè)人投資者占比越高。市值最小的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT與中航首鋼綠能REIT個(gè)人投資者占比分別為69.05%與65.13%。流通市值規(guī)模較大的東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT與中金普洛斯REIT個(gè)人投資者占比僅為13.95%與18.83%。

REITS二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)也和個(gè)人投資者占比、流通市值、實(shí)際運(yùn)營表現(xiàn)相關(guān)。其中漲跌幅與個(gè)人投資者占比呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與發(fā)行時(shí)可流通規(guī)模呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，與實(shí)際運(yùn)營情況成正相關(guān)關(guān)系。