東吳證券：中長期看具備融資、運(yùn)營優(yōu)勢、流動(dòng)性充裕的龍頭房企市場份額有望提升

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研報(bào)稱，短期看，在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革過程中，增加保障性租賃住房供給是我國 2022 年的主旋律，中長期看，隨著部分風(fēng)險(xiǎn)房企的收縮，行業(yè)格局將得到優(yōu)化，具備融資、運(yùn)營優(yōu)勢、流動(dòng)性充裕的龍頭房企市場份額有望提升。建議關(guān)注在租賃住宅領(lǐng)域已先發(fā)布局且高信用的頭部企業(yè)：保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)、我愛我家(000560.SZ)。

東吳證券主要觀點(diǎn)如下：

地方調(diào)控政策持續(xù)松綁、快速蔓延，需求端政策調(diào)整較頻繁。去年 9 月房地產(chǎn)市場迎來“政策底”，2022 年以來政策暖風(fēng)頻吹，全國有近 60 個(gè)城市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，前期主要以三四線城市為主，現(xiàn)已經(jīng)擴(kuò)大至熱點(diǎn)二線城市。從代表城市看，3 月鄭州放松限購，老年人來鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房;武漢首套、二套房貸利率下調(diào)了 40 個(gè)基點(diǎn)左右。分線看，北上廣深 4 個(gè)一線城市主要跟隨 LPR 下調(diào)了房貸利率。17 個(gè)二線城市執(zhí)行了房地產(chǎn)放松政策，包含了降低首付比例、下調(diào)貸款利率、加大人才吸引力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面，政策種類豐富。32 個(gè)三四線城市共發(fā)布了 39 條房地產(chǎn)寬松政策，集中在放寬公積金貸款條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面，其中，有 6 個(gè)三線城市下調(diào)了房貸首付比例。分政策力度看，目前二三線城市頻頻釋放政策信號，一線城市有力的政策動(dòng)作較少，房地產(chǎn)尚未迎來大規(guī)模政策東風(fēng)。除上海外，近期一線城市房地產(chǎn)依舊表現(xiàn)低平，政策放松空間較大。政策實(shí)施力度較高的是 7 個(gè)一二線、6 個(gè)三線城市，一二線城市以下調(diào)貸款利率為主，三線城市以下調(diào)首付比例為主;政策實(shí)施力度中等的是 7 個(gè)二線、7 個(gè)三線城市，以明顯放松公積金貸款條件為主;政策實(shí)施力度較低的是 5 個(gè)二線城市、14 個(gè)三四線城市，以放松公積金貸款條件、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼及戶籍政策為主。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需穩(wěn)地產(chǎn)，各地“因城施策”放松地產(chǎn)調(diào)控政策是對實(shí)現(xiàn)全年 5.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的捍衛(wèi)。從 GDP 占比看，2020 年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈約占我國 GDP 的 16%。從投資看，2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的 27.3%。從地方財(cái)政收入構(gòu)成看，地方政府依賴土地財(cái)政，2020 年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的 37.6%。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需穩(wěn)地產(chǎn)，今年要實(shí)現(xiàn) 5.5%左右的經(jīng)濟(jì)增速，離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

但目前政策放松程度還不足以提振疲弱的地產(chǎn)需求，地產(chǎn)政策仍存在較高改善預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)形勢依然不容樂觀：居民購房熱情疲軟、房企拿地保持謹(jǐn)慎、地產(chǎn)銷售投資仍低迷、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍存，疊加疫情反彈、擴(kuò)散超預(yù)期，目前仍處于市場信心不足與政策轉(zhuǎn)暖的博弈期，我們認(rèn)為目前的政策放松程度還不足以提振疲弱的地產(chǎn)需求。新房市場若想走出信用惡性循環(huán)，關(guān)鍵在于供給端改善;二手房回暖關(guān)鍵在于限貸限購政策的放松。從新房看，房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在惡化產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預(yù)期，債權(quán)人對房企還款信心不足，影響新房供給;人們對房企交付期房不信任，購房積極性依舊不會(huì)高。若供給端風(fēng)險(xiǎn)不消除，針對需求端的政策效果將較為有限。從二手房看，由于大部分熱點(diǎn)城市二手房貸款限價(jià)政策未松綁，居民貸款額度仍受限，單純降低房貸利率對提振居民購買二手房的熱情作用不大。當(dāng)前房地產(chǎn)“市場底”仍未顯現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)本輪政策放松力度還將進(jìn)一步增強(qiáng)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期;行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期;行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延;疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

本文選編自“東吳研究所”；智通財(cái)經(jīng)編輯：韓永昌。