招商證券： 重視地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善中長(zhǎng)期邏輯

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，招商證券發(fā)布研究報(bào)告稱，行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)的"指數(shù)牛市"變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的"結(jié)構(gòu)牛市"，從總量需求增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)為主，判斷行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善或成為估值提升的更重要邏輯。甄選房地產(chǎn)真龍頭，不論是當(dāng)下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心要素，行業(yè)α將加速呈現(xiàn)。建議持續(xù)關(guān)注“招保萬金中華龍” (招商蛇口，保利發(fā)展，萬科A，金地集團(tuán)，中國(guó)海外發(fā)展，華潤(rùn)置地，龍湖集團(tuán))等，關(guān)注有邊際變化的：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)，華僑城A等?；久嬷椎牡诙A段可關(guān)注部分有商業(yè)模式優(yōu)化的彈性民企，如金科股份等。區(qū)域型公司關(guān)注：建發(fā)股份等，部分區(qū)域型公司有一定博弈空間，但需關(guān)注貨值對(duì)銷售增長(zhǎng)的保障，以及去化率的持續(xù)性。物管關(guān)注碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余等，商管關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、星盛商業(yè)等;產(chǎn)業(yè)園REITs關(guān)注已上市的華安張江光大REIT、蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT等，物流REITs關(guān)注已上市的中金普洛斯REIT、鹽港REIT。

1-2月單月銷量同比增速為-9.6%，較12月負(fù)增長(zhǎng)收窄6.1 PCT，另銷售金額降幅擴(kuò)大背后或是降價(jià)促銷保現(xiàn)金流，2月末部分城市銷售出現(xiàn)邊際改善能解釋一部分銷量的負(fù)增長(zhǎng)收窄，但根據(jù)高頻數(shù)據(jù)判斷3月銷售再次下行，疫情擴(kuò)大成為新增影響復(fù)蘇節(jié)奏的因子;在去杠桿背景下，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)行業(yè)庫(kù)存下行，庫(kù)存底或在2022年下半年，而政策底部已出現(xiàn)，且在房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為下行壓力和資金鏈壓力轉(zhuǎn)大背景下政策或持續(xù)改善，判斷行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善或成為估值提升的更重要邏輯。

1-2月房地產(chǎn)投資超預(yù)期，同比由負(fù)轉(zhuǎn)為+3.7%(較12月份提升17.6 PCT)，主因或是土地成交價(jià)款下滑計(jì)入開發(fā)投資金額相對(duì)滯后，同時(shí)，存在數(shù)據(jù)在跨年間滯后計(jì)入的可能而1-2月投資數(shù)據(jù)占全年比例偏小。1-2月新開工同比增速為-12.1%，較12月負(fù)增長(zhǎng)收窄19.0 PCT，趨勢(shì)與企業(yè)開工復(fù)工意愿相符，但施工強(qiáng)度復(fù)蘇節(jié)奏有待觀察;

1-2月竣工同比增速為-9.8%，較12月降低11.7 PCT，主因或是房企資金鏈仍處于較弱狀態(tài)，復(fù)工對(duì)竣工的帶動(dòng)或需滯后體現(xiàn)。往后看，維持彈性：“竣工>開工>銷售>房地產(chǎn)投資>拿地”判斷，從復(fù)停工缺口觀察，后續(xù)復(fù)工帶來的開、竣工脈沖或仍較大，但強(qiáng)度稍弱于2021年年初。

1-2月資金來源同比增速為-17.7%，較12月份負(fù)增長(zhǎng)收窄1.6 PCT，結(jié)構(gòu)上自籌資金韌性更強(qiáng)(同比增速-6.2%)，國(guó)內(nèi)貸款隨政策改善同比負(fù)增速收窄至-21.1%，定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭受銷售市場(chǎng)影響同比負(fù)增長(zhǎng)分別小幅擴(kuò)大至-27.0%、-16.9%;目前貨幣活化指數(shù)雖下行趨緩，行業(yè)經(jīng)營(yíng)層面資金鏈穩(wěn)健性亦處于低位，新房?jī)r(jià)格或仍有持續(xù)回落壓力，部分區(qū)域新房和二手房房?jī)r(jià)倒掛減少，也降低了新房去化水平。

本文來源于降噪房地產(chǎn)微信公眾號(hào)，作者： 招商證券趙可團(tuán)隊(duì)，智通財(cái)經(jīng)編輯：楊萬林