光大證券國內(nèi)典型產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品專題報告：擇優(yōu)擇精、加速轉(zhuǎn)型，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園公募REITs發(fā)行乘勢而上

智通財經(jīng)APP獲悉，近日，光大證券發(fā)布研報稱，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，其中四只產(chǎn)業(yè)園REITs錄得平均漲幅37.3%, 日均換手率2.3%。該團隊認(rèn)為，四只產(chǎn)業(yè)園REITs標(biāo)的項目發(fā)行評估增值率位于81.4%-421.2%區(qū)間，除資產(chǎn)組合公允價值與賬面價值的差異外，REITs化通過促使資產(chǎn)流動性及運營管理效率提升，往往會帶來一定程度價值升值。

四只產(chǎn)業(yè)園REITs平均漲幅及日均換手率優(yōu)于首批、第二批公募REITs均值，其中建信中關(guān)村REIT表現(xiàn)突出

截至2022-03-07，受短期資金推動、相關(guān)產(chǎn)品稀缺性、投資風(fēng)險偏好等因素影響，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，其中四只產(chǎn)業(yè)園REITs錄得平均漲幅37.3%, 日均換手率2.3%。

我國產(chǎn)業(yè)園存量資產(chǎn)規(guī)模較大

截至2022年2月末，我國共有各類國家級開發(fā)區(qū)665家，多涉及化工、汽車等產(chǎn)業(yè);省級開發(fā)區(qū)2069家，以新材料、節(jié)能環(huán)保等行業(yè)為主;各類廣義專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)約8萬余個，主要聚焦物流、文化創(chuàng)意及電商行業(yè)。從分布區(qū)域來看，存量產(chǎn)業(yè)園主要集中在華東及中南地區(qū);從省份來看，廣東、江蘇、浙江、山東的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，由土地運營走向多元創(chuàng)收，由粗獷式發(fā)展邁向?qū)I(yè)化運營、特色化集聚;由開發(fā)租售向資產(chǎn)管理升級

我國產(chǎn)業(yè)園盈利模式多元，主要以土地運營收益為主;但由于產(chǎn)業(yè)園一般前期投入較大，開發(fā)周期較長，因此多元增值服務(wù)及金融投資融合服務(wù)成為當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園盈利的新增長極，該兩項服務(wù)收入占營收比重均在5%-35%。當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，相較于早期盲目擴張與粗放式的同質(zhì)化經(jīng)營，各類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)大都趨向于“專業(yè)化、特色化、科創(chuàng)化”的發(fā)展模式。而隨著產(chǎn)業(yè)園投融資模式不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商也逐漸從開發(fā)商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型，融資模式也由傳統(tǒng)的“開發(fā)商自有資金+銀行借貸”向“基金+REITs”轉(zhuǎn)型。

產(chǎn)業(yè)園行業(yè)屬性高度契合公募REITs發(fā)行特征

于地方政府而言，產(chǎn)業(yè)園已成為經(jīng)濟增長的重要引擎，是區(qū)域和城市發(fā)展的重要助推器，存量產(chǎn)業(yè)園盤活意義重大，通過引入外部資本，提高市場透明度，重新激發(fā)市場活力;于原始權(quán)益人而言，資產(chǎn)升值的邏輯在于“加快資金周轉(zhuǎn)、擴大資產(chǎn)規(guī)模、提升運營效率、優(yōu)化資產(chǎn)儲備”，REITs加速產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型，拓寬資產(chǎn)生命周期、提升資產(chǎn)流動性、邁向輕資產(chǎn)化;于投資產(chǎn)品而言，產(chǎn)業(yè)園具備權(quán)屬清晰、長期收益穩(wěn)定、擴募儲備充足、增值空間較大等特征，是一種風(fēng)險收益中性，成長性較好的新型金融產(chǎn)品。

REITs化有助于市場對存量資產(chǎn)價值的重新認(rèn)識

四只產(chǎn)業(yè)園REITs標(biāo)的項目發(fā)行評估增值率位于81.4%-421.2%區(qū)間，除資產(chǎn)組合公允價值與賬面價值的差異外，REITs化通過促使資產(chǎn)流動性及運營管理效率提升，往往會帶來一定程度價值升值。但從估值邏輯本身來看，REITs化促使管理者重視后續(xù)資金周轉(zhuǎn)、運營管理、擴募儲備等資產(chǎn)組合增值的重要因素。

風(fēng)險分析：REITs項目經(jīng)營業(yè)績低于預(yù)期風(fēng)險，市場流動性收緊風(fēng)險，REITs市場表現(xiàn)不及預(yù)期風(fēng)險，終止上市風(fēng)險等。

本文轉(zhuǎn)自微信公號“光大證券研究”，作者：何緬南；智通財經(jīng)編輯：李程