TOD模式潛力巨大 越秀服務(wù)(06626)虎虎生威

新一年，先祝各位讀者虎年快樂，身體健康，財(cái)源滾滾。港股年初四大升近800點(diǎn)，似乎市場都有意在新一年為大家沖喜一下。多個(gè)板塊和個(gè)股都有明顯的升勢，內(nèi)房及物管板塊是其中之一。去年，這個(gè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)差人意，但經(jīng)過時(shí)間沉淀，很多壞消息都已慢慢消化，一到虎年更立刻虎虎生威，看來今年的表現(xiàn)將會龍精虎猛。

去年年中上市的越秀服務(wù) (06626)初四大升12.5%，成最耀眼的物管股之一。不過這也是正常的，越秀服務(wù)去年一上市不久就遇上板塊大調(diào)整，好比在籠里的猛虎，郁郁不得志，現(xiàn)今牢籠終于慢慢打開，當(dāng)然要來個(gè)大反彈。

越秀服務(wù)定位為中國城市運(yùn)營服務(wù)商，亦為粵港澳大灣區(qū)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理公司。其主要業(yè)務(wù)包括：非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、以及商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)。

這種“商業(yè)加非商業(yè)”的多元化業(yè)務(wù)，令越秀服務(wù)的毛利率傲視同行。根據(jù)招股書資料，2020年越秀服務(wù)的整體毛利率為34.5%，而同年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均毛利率僅為24.5%。這令越秀服務(wù)更有機(jī)會透過高效的運(yùn)營管理及輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)利潤的持續(xù)釋放，并把凈利潤率保持在較有競爭力的水平。

之前筆者的一篇文章也提及過，在內(nèi)房調(diào)控及資金鏈的問題上，國企背景的物管公司是相對穩(wěn)健的。而越秀服務(wù)的母公司越秀集團(tuán)正正就是總部位于廣州的大型地方國企。強(qiáng)大的地方國資股東背景，讓公司擁有穩(wěn)定、充足和多元化的業(yè)務(wù)來源，加上越秀集團(tuán)深耕于大灣區(qū)，令越秀服務(wù)更具優(yōu)勢。

而另一個(gè)國企優(yōu)勢就是廣州地鐵也加入了越秀服務(wù)的業(yè)務(wù)布局。廣州地鐵網(wǎng)擁有15條路線，共249座車站，總長589.4公里，復(fù)蓋范圍涵蓋廣州、佛山兩市，是大中華區(qū)僅次于京、滬的第三大都市軌道運(yùn)輸系統(tǒng)，同時(shí)亦是世界第三大都市軌道運(yùn)輸系統(tǒng)。而正正就是廣州地鐵的加入讓越秀服務(wù)成為目前唯一提供大灣區(qū)地鐵物業(yè)服務(wù)的全國百強(qiáng)物管公司，亦讓越秀服務(wù)佔(zhàn)據(jù)了TOD綜合物業(yè)管理模式的先機(jī)。

TOD綜合物業(yè)管理模式意思是指以城市公共交通站點(diǎn)為中心，對周邊土地進(jìn)行深度開發(fā)的發(fā)展模式，依托不斷延展的地鐵和軌道交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建起包括商業(yè)、辦公、住宅、教育等多功能業(yè)態(tài)在內(nèi)的多元化發(fā)展區(qū)域，從而開展卓越高效的物業(yè)管理服務(wù)。這個(gè)TOD模式成為了越秀服務(wù)的獨(dú)有概念，由于TOD模式在國內(nèi)仍在起步階段，因此越秀服務(wù)有望借著TOD的巨大潛力，實(shí)現(xiàn)快速增長。

總括而言，雖然越秀服務(wù)目前的規(guī)模并非行內(nèi)頂尖，但擁有強(qiáng)大的母公司背景以及“住宅+TOD+商業(yè)”的業(yè)務(wù)模式，越秀服務(wù)的規(guī)模相信可持續(xù)擴(kuò)大，業(yè)績亦能快速增長。越秀服務(wù)招股價(jià)4.88元，現(xiàn)價(jià)仍未重返該價(jià)位，若物管板塊今年股價(jià)確實(shí)轉(zhuǎn)強(qiáng)，相信有一定水位，大家可多加留意。

利益申報(bào)：筆者執(zhí)筆時(shí)沒有持有上述股份。

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