中信證券：無需下調(diào)物管行業(yè)盈利預(yù)測 看好空間服務(wù)運營公司

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告表示，繳費率、收費水平、基礎(chǔ)服務(wù)毛利率水平和業(yè)主增值服務(wù)是物業(yè)管理公司業(yè)績影響因素中和開發(fā)周期基本無關(guān)的。關(guān)聯(lián)方交付的影響日漸下降，市場直拓也并非強周期關(guān)聯(lián)。并購現(xiàn)階段是逆開發(fā)周期的影響因子。非業(yè)主增值服務(wù)中大部分和開發(fā)周期有關(guān)，但相關(guān)業(yè)務(wù)利潤貢獻占比很低。年報期臨近，主要物業(yè)管理公司的長期盈利增長中樞預(yù)測并無下調(diào)的壓力，且一級市場并沒有并購對價明顯下降的跡象。中信表示，看好空間服務(wù)運營的公司，推薦華潤萬象生活(01209)，保利物業(yè)(06049)，金科服務(wù)(09666)，招商積余(001914.SZ)，中海物業(yè)(02669)，碧桂園服務(wù)(06098)，旭輝永升服務(wù)(01995)和融創(chuàng)服務(wù)(01516)。

中信證券主要觀點如下：

受地產(chǎn)信用問題影響，物管板塊有較大幅度的股價調(diào)整。

但我們認為，這種基于業(yè)務(wù)獨立性擔(dān)心，最終只影響個別資金被挪用、業(yè)務(wù)獨立性喪失的物業(yè)管理企業(yè)，而并不形成對板塊的持續(xù)沖擊。物業(yè)管理行業(yè)整體而言和地產(chǎn)開發(fā)周期基本無關(guān)，其業(yè)績高增長預(yù)計并不會發(fā)生變化。

繳費率、收費水平、基礎(chǔ)服務(wù)毛利率水平和業(yè)主增值服務(wù)是物業(yè)管理公司業(yè)績影響因素中和開發(fā)周期基本無關(guān)的。

我們認為，繳費率和定價水平基本和服務(wù)品質(zhì)正相關(guān)，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率受樓齡、容積率等多因素影響，業(yè)主增值服務(wù)和公共空間開發(fā)利用水平，業(yè)主信賴度有關(guān)。以上種種因素，都和房地產(chǎn)開發(fā)周期基本無關(guān)。

關(guān)聯(lián)方交付的影響日漸下降，市場直拓也并非強周期關(guān)聯(lián)。

部分投資者懷疑關(guān)聯(lián)方交付下降可能明顯沖擊企業(yè)在管面積，但這種質(zhì)疑沒有考慮以下因素。1）關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)主要的問題是盈利能力下降，但交付能力相對確定；2）關(guān)聯(lián)方交付占比已經(jīng)很低（如碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)預(yù)計都在增量的20%以內(nèi)）。投資者也懷疑市場直拓會否因為房地產(chǎn)周期而蛋糕縮減，但市場直拓的對象是全體存量房和城市空間，并非竣工的新房。商品房竣工增速對物管行業(yè)影響實際不大。

并購現(xiàn)階段是逆開發(fā)周期的影響因子。

我們認為，對于具備獨立性的物業(yè)管理公司而言，當(dāng)前愿意出讓的企業(yè)增多，參與并購競爭的企業(yè)則變少。并購可能成為下階段對沖非業(yè)主增值服務(wù)下滑的主要業(yè)績增量，各大公司手持現(xiàn)金仍然充裕。長期而言，并購也和開發(fā)周期無關(guān)，受規(guī)模經(jīng)濟影響，由科技和管理水平?jīng)Q定。

風(fēng)險因素：

個別物業(yè)管理公司喪失獨立性、資金被挪用的風(fēng)險；非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入和現(xiàn)金流入受到周期性挑戰(zhàn)（但一般對業(yè)績的負面影響不會超過10%）。

本文編選自“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國、李宗儒；智通財經(jīng)編輯：汪婕。