浙商證券：維持金科服務(wù)(09666)“買入”評(píng)級(jí) 引入博裕作為戰(zhàn)略投資人 發(fā)展再添動(dòng)力

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，浙商證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持金科服務(wù)(09666)“買入”評(píng)級(jí)，引入博裕作為戰(zhàn)略投資人，提振市場(chǎng)信心，治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化，前期回調(diào)帶來買入良機(jī)，預(yù)計(jì)2021-23年實(shí)現(xiàn)收入56.72/86.41/127.74億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為11.41/16.6/23.64億元，同比增長85%/45%/42%。

事件：2021年12月16日，公司公告引入博裕資本作為戰(zhàn)略投資人，公司大股東金科股份向博裕投資轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)1.43億股股份(占總股本22%)，交易金額37億港元，交易完成后金科地產(chǎn)股份有限公司持有金科服務(wù)30.33%股份，第一大股東地位不變。

浙商證券主要觀點(diǎn)如下：

提振市場(chǎng)信心，公司治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

博裕資本市場(chǎng)知名度較高，以長線投資和戰(zhàn)略投資為主，本次交易折價(jià)率約5%，體現(xiàn)出博裕資本對(duì)于公司價(jià)值的認(rèn)可，提振市場(chǎng)信心。隨著部分房企違約事件的發(fā)生，近期引發(fā)對(duì)于物企成為關(guān)聯(lián)房企融資“工具人”的擔(dān)憂，本次公告引入知名機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，公司的治理結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，獨(dú)立性增強(qiáng)，同時(shí)，金科股份現(xiàn)金流得以改善，緩解市場(chǎng)對(duì)于公司治理和關(guān)聯(lián)方現(xiàn)金流狀況的擔(dān)憂。

大股東持股比例降低，但給予公司的支持力度不變。

公告對(duì)于交易完成后金科股份的相關(guān)業(yè)務(wù)輸送提出了明確的要求：1)金科股份控制的非商場(chǎng)類開發(fā)項(xiàng)目90%以上面積交付給公司管理;

2)交付增量住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)不低于2元/月/平;

3)22-25年金科股份交付項(xiàng)目的年飽和收入每年不低于4.5億元。面積和收入的貢獻(xiàn)符合甚至略超之前的預(yù)期。此外，公告顯示金科股份5年內(nèi)不會(huì)有進(jìn)一步的減持。雖然持股比例降低，但依然顯示出集團(tuán)對(duì)于公司的發(fā)展信心和堅(jiān)定支持。

博裕投資早年涉足物業(yè)領(lǐng)域，科技類企業(yè)亦有廣泛布局，賦能空間可期。

博裕投資是我國較早投資物業(yè)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，16年開始投資物業(yè)企業(yè)，是萬物云的第二大股東。除物業(yè)行業(yè)之外，博裕投資在科技、新興消費(fèi)上也均有布局。由于物業(yè)項(xiàng)目提價(jià)難、成本剛性上漲的屬性，通過機(jī)械智能化替代人工成本是公認(rèn)的戰(zhàn)略方向，頭部物企均在技術(shù)研發(fā)上加強(qiáng)布局，科技不僅賦能基礎(chǔ)物業(yè)管理、提升運(yùn)營效率，城市服務(wù)領(lǐng)域也涌現(xiàn)出越來越多的城市和園區(qū)的數(shù)字化建設(shè)招標(biāo)案例。預(yù)計(jì)博裕資本也會(huì)推動(dòng)旗下物業(yè)企業(yè)之間、物業(yè)企業(yè)和科技企業(yè)之間進(jìn)行戰(zhàn)略互補(bǔ)的合作協(xié)議。

物業(yè)具備存量+增量的發(fā)展邏輯，空間廣闊。

受地產(chǎn)調(diào)控影響，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也普遍悲觀。該行認(rèn)為即使地產(chǎn)銷售端節(jié)奏放緩，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)依然可以抱有信心。物業(yè)具備存量和增量的發(fā)展邏輯，頭部企業(yè)市占率目前仍不足3%，仍然有較大的整合空間，近年來上市物企在存量項(xiàng)目拓展占比持續(xù)提升，隨著業(yè)主對(duì)于服務(wù)品質(zhì)要求提升，行業(yè)優(yōu)勝劣汰會(huì)更加顯著，標(biāo)桿物企的業(yè)主滿意度明顯優(yōu)于行業(yè)水平，有望持續(xù)增加市場(chǎng)份額。此外，社區(qū)增值服務(wù)的滲透率和復(fù)購率都尚處于較低水平，對(duì)于收入和利潤的貢獻(xiàn)有極大提升空間。

投資建議：公司外拓實(shí)力強(qiáng)勁，在優(yōu)勝劣汰的大背景下預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)提升市場(chǎng)份額，精細(xì)化管理毛利率有保障，成長性與確定性兼?zhèn)?，引入博裕作為?zhàn)略投資人，提振市場(chǎng)信心，治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化，關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)減弱，前期回調(diào)帶來買入良機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)競(jìng)爭加劇、并購或自主外拓不及預(yù)期。