中金：維持金科服務(wù)(09666)“跑贏行業(yè)”評級 目標(biāo)價53港元

智通財經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持金科服務(wù)(09666)“跑贏行業(yè)”評級，保持盈利預(yù)測不變，預(yù)計2021/22年歸母凈利潤為11.2/16.4億元，同比增81%/47%，考慮近期市場風(fēng)險偏好下行，目標(biāo)價下調(diào)28%至53港元，對應(yīng)18倍2022年市盈率，較當(dāng)前股價具有94%上行空間，目前交易于9.3倍2022年市盈率。

事件：12月16日晚金科股份(000656.SZ)公告，引入博裕投資作為金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，并向其轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)總股本的約22%。

中金主要觀點如下：

引入優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略股東。博裕投資是一家專注中國的另類資產(chǎn)投資管理公司。

金科股份向博裕轉(zhuǎn)讓所持金科服務(wù)約1.4億股，約占金科服務(wù)總股本22%，轉(zhuǎn)讓交易金額為37.3億港元，相當(dāng)于每股26港元(較最后交易日折讓約4.6%)，對應(yīng)2021年13倍市盈率(基于市場一致盈利預(yù)測)。交易完成后金科股份仍持有金科服務(wù)30.33%股份，保持第一大股東及控股股東身份，金科股份承諾未來五年不再減持(除非在經(jīng)受讓方同意的情況下)。

金科股份承諾保持對金科服務(wù)的業(yè)務(wù)支持。

金科股份承諾未來將非商場類開發(fā)項目90%以上管理面積交付金科服務(wù)管理，交付住宅增量項目平均物業(yè)費(fèi)不低于2.0元/月/平米，且2022-2025年每年交付項目飽和收入不低于人民幣4.5億元。此外，金科服務(wù)于12月10日公告，與金科股份簽訂關(guān)聯(lián)交易框架協(xié)議，向金科股份提供與住宅物業(yè)及車位銷售相關(guān)的營銷服務(wù)，約定2021-2023年關(guān)聯(lián)交易金額分別不超過1.5億元、9億元和12億元，該行認(rèn)為這可能對金科服務(wù)未來收入起到額外補(bǔ)充。

2021年整體業(yè)績料穩(wěn)健兌現(xiàn)。

該行預(yù)計，年初至今公司已落地的收并購合計貢獻(xiàn)管理面積超2,500萬平米，同時全年第三方競標(biāo)外拓貢獻(xiàn)管理面積將不少于3,600萬平米，總體上公司2021全年新增8,000萬平米管理面積的目標(biāo)將達(dá)成。同時，即便考慮公司非業(yè)主增值服務(wù)收入可能較預(yù)期有一定下行，該行認(rèn)為公司2021年的面積拓展與社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展表現(xiàn)仍可支撐全年不少于11億元人民幣的盈利預(yù)期。

風(fēng)險提示：2021年盈利不及預(yù)期;2022年業(yè)務(wù)發(fā)展速度弱于預(yù)期。