力拓第三方項(xiàng)目版圖，星盛商業(yè)(06668)彰顯市場(chǎng)化能力

在市場(chǎng)逐漸變得審慎之時(shí)，唯獨(dú)富有底氣的勇者才敢逆水行舟。

立足于大灣區(qū)，輻射全國(guó)的星盛商業(yè)(06668)一直以強(qiáng)大的品牌實(shí)力、精準(zhǔn)的研策定位能力，精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)品質(zhì)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商管賽道中搏得一席之地。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，12月8日星盛商業(yè)簽下位于湛江市霞山區(qū)的第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目，為其提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)等一系列服務(wù)，新增合約面積7萬(wàn)平方米。這是12月以來(lái)，星盛商業(yè)繼廣州從化第三方項(xiàng)目落地后的又一輕資產(chǎn)外拓，再度展現(xiàn)了其良好的市場(chǎng)化擴(kuò)張能力。

外拓版圖逐漸豐富，星盛商業(yè)彰顯成長(zhǎng)本色

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，星盛商業(yè)的發(fā)展可以追溯至2004年，其運(yùn)營(yíng)的首家商場(chǎng)為深圳福田COCO Park，于2006年正式開(kāi)業(yè)。經(jīng)過(guò)17年發(fā)展，公司深耕大灣區(qū)、大力發(fā)展長(zhǎng)三角，趁勢(shì)開(kāi)拓西南地區(qū)，已經(jīng)逐漸形成了全國(guó)性的項(xiàng)目布局。截止2021年6月30日，星盛商業(yè)服務(wù)于69個(gè)項(xiàng)目，分布于中國(guó)24個(gè)城市，項(xiàng)目類型涵蓋城市型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、高端家居購(gòu)物中心等多種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。

除規(guī)模擴(kuò)張以外，星盛商業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力及品牌知名度也不斷提升。秉持“一店一策”的運(yùn)營(yíng)策略，公司注重項(xiàng)目研策、定位、招商、運(yùn)營(yíng)、企劃等環(huán)節(jié)，近年項(xiàng)目平均出租率始終保持在較高水平。截止2021年6月30日，公司出租率達(dá)到94.7%，較2020年底提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)于全國(guó)TOP5商管企業(yè)平均出租率。

良好的區(qū)域布局及出色的運(yùn)營(yíng)能力，是星盛商業(yè)市場(chǎng)化外拓的基石。2021年公司已經(jīng)成功簽約了5個(gè)第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目，具體項(xiàng)目明細(xì)如下。

表1：2021年星盛商業(yè)第三方外拓項(xiàng)目明細(xì)

2021年12月2日，星盛商業(yè)與廣州海音實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司就廣州海音鳳凰新天地項(xiàng)目正式簽約，將引入運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)域型購(gòu)物中心品牌“iCO”。這是繼8月成功簽約廣州健康港星河COCO Park項(xiàng)目后，星盛商業(yè)再次攜手第三方進(jìn)駐廣州，對(duì)強(qiáng)化公司“深耕大灣區(qū)”的拓展布局具有戰(zhàn)略性意義。

圖1：廣州海音鳳凰新天地項(xiàng)目效果圖

此外，12月8日公司拿下湛江江霞廣場(chǎng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目坐落于湛江市中心城區(qū)霞山區(qū)主干道椹川大道南與解放西路交匯處，未來(lái)將成為集“購(gòu)物、親子、娛樂(lè)、餐飲”一體的城市生活廣場(chǎng)，打造城市潮流生活聚集地，滿足市民全方位的品質(zhì)生活追求。

圖2：湛江江霞廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖

于星盛商業(yè)而言，在大灣區(qū)“基本盤”的大力拓展，既是安全性的壓艙石，又是商管能力的青云梯。大灣區(qū)內(nèi)良好的城市布局，以及出色的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，最后都將成為公司實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的保證。

商管市場(chǎng)空間廣闊，星盛商業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)

近年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)釋放出長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)動(dòng)力，購(gòu)物中心提供物理場(chǎng)景配合國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，消費(fèi)是民生改善的重要內(nèi)容，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)能。在購(gòu)物中心，尤其是優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心數(shù)量上升的背景之下，對(duì)于商管服務(wù)的需求逐漸有所增加。

值得關(guān)注的是，星盛商業(yè)為國(guó)內(nèi)最早一批開(kāi)展輕資產(chǎn)輸出的企業(yè)，自2014年開(kāi)始就通過(guò)委托管理、品牌及管理輸出、整體租賃三種模式進(jìn)行市場(chǎng)化擴(kuò)張。截至2021年6月30日，公司總合約面積約348萬(wàn)平方米，其中來(lái)源于第三方項(xiàng)目的面積占比約62%，該比例處于行業(yè)領(lǐng)先水平，甚至超越了很多優(yōu)質(zhì)的商管龍頭企業(yè)，體現(xiàn)了公司的市場(chǎng)認(rèn)可度。目前，公司簽約的第一個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目為深圳龍華星河iCO,自2015年開(kāi)業(yè)以來(lái)，已經(jīng)成為了龍華商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目。

圖3：深圳龍華星河iCO實(shí)景圖

另一方面，星盛商業(yè)具備良好的存量項(xiàng)目改造升級(jí)經(jīng)驗(yàn)，其中最具代表性的是深圳福田星河COCO Park。該項(xiàng)目于2017年開(kāi)始“不閉店”改造，在不影響日常經(jīng)營(yíng)的情況下，同步進(jìn)行建筑施工、招商升級(jí)及商戶裝修。2021年已經(jīng)基本完成了項(xiàng)目升級(jí)改造，上半年銷售額較2019年同期(無(wú)疫情)增長(zhǎng)達(dá)10.7%，出租率達(dá)到99.4%，充分展現(xiàn)了其強(qiáng)勁的存量?jī)?yōu)化能力。

弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)現(xiàn)存的購(gòu)物中心面積約10億平方米，但其中近一半的出租率低于70%，處于非常低效的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度加大，很多中小開(kāi)發(fā)商將逐漸釋放其手上的低效資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的存量改造、存量升級(jí)的機(jī)遇，為星盛商業(yè)等具有過(guò)往改造經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商管公司帶來(lái)增長(zhǎng)機(jī)遇。

關(guān)聯(lián)方穩(wěn)健，估值極具吸引力

雖然星盛商業(yè)自身具有良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是面對(duì)近期波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然不可以忽視的就是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)。

就星盛商業(yè)的關(guān)聯(lián)方星河控股而言，向來(lái)以穩(wěn)健著稱?！靶呛右鑫灏倌?，不做五百?gòu)?qiáng)”這句話是星河控股董事長(zhǎng)黃楚龍對(duì)公司基業(yè)長(zhǎng)青的愿景，也是過(guò)去33年發(fā)展歷程里，星河對(duì)長(zhǎng)期主義的價(jià)值堅(jiān)守，更是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2021年11月以來(lái)，星河地產(chǎn)成功斬獲南京、深圳、廣州3大核心城市地塊，逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，企業(yè)實(shí)力可見(jiàn)一斑。值得關(guān)注的是，在深圳、廣州第三輪集中供地最終拿地的企業(yè)之中，星河地產(chǎn)是為數(shù)不多的民營(yíng)企業(yè)，其他絕大部分均為央企國(guó)企。在底層邏輯加速重構(gòu)的下半場(chǎng)，低風(fēng)險(xiǎn)偏好成為助力企業(yè)長(zhǎng)線發(fā)展的穩(wěn)定劑，穩(wěn)健型房企及其關(guān)聯(lián)企業(yè)將憑借戰(zhàn)略定力及精準(zhǔn)預(yù)判迎來(lái)更多全新機(jī)遇。

表2：星河地產(chǎn)近期拿地情況

雖然目前星盛商業(yè)跟隨整個(gè)房地產(chǎn)及物業(yè)板塊一同調(diào)整， 但是將投資周期拉長(zhǎng)來(lái)看，資本市場(chǎng)不變的依然是對(duì)企業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)性的考量。由此判斷，兼具市場(chǎng)化拓張能力，且關(guān)聯(lián)方可以保障穩(wěn)步項(xiàng)目共計(jì)的星盛商業(yè)，將擁有不錯(cuò)的盈利成長(zhǎng)性，投資價(jià)值持續(xù)凸顯。

根據(jù)東方證券的盈利預(yù)測(cè)顯示，2021年星盛商業(yè)的凈利潤(rùn)約為1.8億元人民幣，公司目前市值約為35億港幣。截止2021年6月30日，公司擁有現(xiàn)金近12億元人民幣，扣除現(xiàn)金后的2021年凈利潤(rùn)估值不足10倍，估值極具吸引力。