新股研報 | 京城佳業(yè)(02210)今起招股，引入兩名基石認購發(fā)售股份32.68%

- 京城佳業(yè)(02210)是一家立足首都的物業(yè)管理服務綜合運營商，具備超過30年的運營歷史，常年為首都企事業(yè)單位、公共機構和居民提供多元化物業(yè)管理服務。

- 招股日期︰10月29日至11月3日

- 上市日期︰11月10日

- 獨家保薦人︰中金

- 收款行︰工銀亞洲

- 發(fā)售3,666.72萬H股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權

- 每股招股價為8.28元至9.96元，集資最多3.65億元，占總市值約25%，上市開支約5,670萬元

- 按每手400股，入場費4,024.15元

- 以上限價9.96元計算，市值約14.6億元(若以21年首五個月經(jīng)調整純利，估算今年純利約為9,324萬人民幣，市盈率約13.6倍)

- 截至21年5月底 ，平均資產凈值約4.53億人民幣

- 公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

業(yè)務︰

- 18至20年收入分別為9.17億人民幣、10.4億人民幣、10.9億人民幣，21年首五個月收入為4.78億人民幣。

- 18至20年毛利分別為1.91億人民幣、2.07億人民幣、2.26億人民幣，21年首五個月毛利為1.17億人民幣。

- 18至20年純利分別為4,137萬人民幣、5,111萬人民幣、6,875萬人民幣，21年首五個月純利為3,837萬人民幣。

- 18至20年經(jīng)調整純利分別為4,137萬人民幣、5,111萬人民幣、6,875萬人民幣，21年首五個月經(jīng)調整純利為3,885萬人民幣(若扣除上市開支)。

- 純利增加主要由于物業(yè)管理服務收入隨著住宅物業(yè)的在管建筑面積及平均物業(yè)管理費率兩者的增加而有所增加，以及社區(qū)增值服務收入因于20年管理額外三間食堂而有所增加；及行政開支隨著20年中國政府因應疫情而給予社保減免而有所減少。

- 公司歷史可追溯至1991年，彼時開始為北京城建集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務。目前公司是全國知名的物業(yè)管理品牌，是最先走進北京胡同物業(yè)管理的物業(yè)管理服務提供商，承擔了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業(yè)集團等在市場上具影響力的項目的物業(yè)管理及相關服務。

- 截至21年5月底，公司簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3,230萬平方米和3,050萬平方米。截至同日，公司于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為2,730萬平方米，占在管建筑面積的89.4%。根據(jù)中指院的資料，按綜合實力計，公司在2021年中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第24。

- 截至21年5月底，公司共管理183個物業(yè)，包括121個住宅物業(yè)、29個商業(yè)物業(yè)、26個公共及其他物業(yè)以及七個胡同，在管建筑面積分別為2,140萬平方米、120萬平方米、160萬平方米及640萬平方米。

- 來自五大客戶的收入占20年收入約25.8%，來自最大客戶北京城建集團則占16.6%。

- 集資所得其中60%資金，用作戰(zhàn)略投資及收購機會，25%的資金將用作發(fā)展增值服務，10%將用于信息技術基礎設施及智能設備開發(fā)及升級，其余5%將用于補充公司營運資金及一般公司用途。

基石投資者︰

- 引入2名基石投資者，合共認購9,000萬港元，其中包括投資管理公司Keltic及深圳上市公司廣聯(lián)達科技，分別認購5,500萬元及3,500萬元，按中間價計算，約占發(fā)售股份32.68%，設6個月禁售期。

上市后主要股東架構︰

- 城建集團持股74.15%

- 天街集團持股0.85%

- H股股東持股25%

簡評︰

- 京城佳業(yè)(02210)是一家立足首都的物業(yè)管理服務綜合運營商，具備超過30年的運營歷史，常年為首都企事業(yè)單位、公共機構和居民提供多元化物業(yè)管理服務。

- 以上限價9.96元計算，市值約14.6億元，若以21年首五個月經(jīng)調整純利，估算今年純利約為9,324萬人民幣，市盈率約13.6倍。

本文由“信誠證券”供稿，作者：信誠證券分析師陳伯豪；智通財經(jīng)編輯：韓永昌。