安信國(guó)際：地產(chǎn)投資復(fù)蘇趨勢(shì)延續(xù) 銷售6月或觸底反彈

近日，安信國(guó)際證券(香港)分析師王夢(mèng)愷發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前銷售增速雖然放緩，但投資復(fù)蘇趨勢(shì)仍然延續(xù)，港股市場(chǎng)內(nèi)房板塊仍有機(jī)會(huì)，建議重點(diǎn)關(guān)注碧桂園(02007)、龍湖地產(chǎn)(00960)及禹洲地產(chǎn)(01628)。

盡管銷售增速預(yù)計(jì)有所下滑，然而過(guò)往的回款依然為房企積累了相對(duì)充裕的現(xiàn)金，在去庫(kù)存大方向以及房企補(bǔ)庫(kù)存、追求規(guī)模的背景下，開工與拿地增長(zhǎng)的邏輯并未發(fā)生改變。同時(shí)疊加下半年投資基數(shù)走低，該行對(duì)全年投資增速持較為樂(lè)觀的態(tài)度，不過(guò)也需要對(duì)房企資金面保持密切關(guān)注。

該行還指出，按揭貸款量縮價(jià)漲，銷售增速下行壓力有所加強(qiáng)，但伴隨著高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，市場(chǎng)成交可能于6、 7月份觸底反彈，彼時(shí)或存在系統(tǒng)性投資機(jī)會(huì)。具體來(lái)看：

三四線城市銷售增速雖然放緩，但有棚改貨幣化安置托底，全年銷售增長(zhǎng)仍有較強(qiáng)保證，建議關(guān)注三四線龍頭碧桂園(02007)。

一二線城市新房市場(chǎng)需求旺盛，因受限于推盤而成交持續(xù)收縮。建議關(guān)注計(jì)劃在合理毛利區(qū)間內(nèi)，加大推盤力度，年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的房企，如龍湖地產(chǎn)(00960)及禹洲地產(chǎn)(01628)。

銷售增速繼續(xù)收窄，三四線城市成交放緩

報(bào)告指出，高基數(shù)+房貸收縮導(dǎo)致銷售增速繼續(xù)回落。 受去年高基數(shù)以及房貸增速大幅降低影響， 4月商品房銷售增速繼續(xù)收窄。 4月單月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.7%(前值14.7%) ，全年累計(jì)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.7%(前值19.5%) 。

熱銷行情下沉至低能級(jí)城市，高庫(kù)存區(qū)域去化持續(xù)改善。 東、中、西部以及東北地區(qū)1-4月累計(jì)銷售金額增速分別環(huán)比增長(zhǎng)-5.9pc、 -8.8pc、 1.9pc、 -0.9pc， 東部地區(qū)和中部地區(qū)增速有較為明顯的收窄， 而西部地區(qū)和東北區(qū)域延續(xù)了之前的亮眼表現(xiàn)， 熱銷行情逐漸下沉至低能級(jí)城市，高庫(kù)存區(qū)域去化不斷改善，與國(guó)家去庫(kù)存政策預(yù)期步驟基本一致。

此外，三四線城市成交增長(zhǎng)放緩，信貸促進(jìn)作用開始弱化。逆向推測(cè)廣大三四線城市4月銷售面積增速16.2%， 較1-2月的38.5%、 3月的24.4%有較為明顯的放緩。 這主要是因?yàn)?月份按揭繼續(xù)收緊，對(duì)三四線去化的促進(jìn)作用進(jìn)一步弱化(總量和邊際影響兩方面) 。 不過(guò)棚改貨幣化安置的推進(jìn)也使得三四線城市依然取得了15%+的銷售增長(zhǎng)。

銷售下行壓力存在，但不必過(guò)分悲觀

報(bào)告認(rèn)為，盡管未來(lái)銷售下行壓力存在，但仍然有樂(lè)觀的理由：

首先，4月居民中長(zhǎng)期貸款占比已經(jīng)降至40.1%(前值44.0%)，但距離30%的監(jiān)管目標(biāo)仍有下降空間，預(yù)計(jì)未來(lái)按揭繼續(xù)呈現(xiàn)量縮價(jià)漲的局面，信貸對(duì)于三四線城市去庫(kù)存的支持作用或已過(guò)高點(diǎn)。

其次，在三四線城市，全年600萬(wàn)套棚改規(guī)劃以及預(yù)期60%的貨幣化安置比例可以為后續(xù)銷售增長(zhǎng)提供強(qiáng)力支撐，而且在政策面向好的情況下， 不排除有新的支持政策出臺(tái)。

而在一二線城市方面，真實(shí)需求依然旺盛，銷售下滑更多是來(lái)自于房企的量?jī)r(jià)博弈， 隨著資金面壓力的抬升，房企可能在4季度加大推盤力度，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也會(huì)有所改善。

房地產(chǎn)投資復(fù)蘇趨勢(shì)延續(xù)

王夢(mèng)愷指出，高基數(shù)無(wú)礙投資增速創(chuàng)新高。安信國(guó)際此前2月份的報(bào)告已經(jīng)指出房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的跡象，背后推動(dòng)主要來(lái)自于三四線城市熱銷提高了開發(fā)商的開工熱情，以及房企進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期較高的拿地需求。 3、4月份的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)印證該行的判斷。 4月全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.6%，增速較3月提高了0.2pc，全年累計(jì)同比增長(zhǎng)9.3%，增速較上月同樣提高0.2pc。盡管去年3、4月投資增速全年最高，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持投資復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

新開工保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，土地投資量?jī)r(jià)齊升。 4月單月新開工面積同比增長(zhǎng)10.1%，增速雖然較3月回落了3pc，但仍保持在10%以上， 考慮到去年同期高基數(shù)，該行認(rèn)為此增長(zhǎng)水平仍可以反映房企較高的開工熱情。與之前不同，4月土地市場(chǎng)成為了拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主力。4月土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)13.6%，增速較3月大幅增長(zhǎng)了8.6pc。 此外，土地價(jià)格因素也在撬動(dòng)本期投資增長(zhǎng)承擔(dān)了重要作用，當(dāng)月土地成交價(jià)款的增速達(dá)到84.9%(前值22.8%)，明顯高于購(gòu)置面積的增速。