沙頭角房?jī)r(jià)要到12萬(wàn)?龍湖地產(chǎn)(00960)鹽田樓盤比肩對(duì)岸豪宅

沙頭角的房?jī)r(jià)要比肩深圳前海自貿(mào)區(qū)，房?jī)r(jià)要達(dá)到12萬(wàn)嗎?

這是吳亞軍留給整個(gè)深圳樓市的懸念。

5月16日，龍湖地產(chǎn)(00960)以大殺四方的態(tài)勢(shì)，擊退其它三個(gè)地產(chǎn)商/個(gè)人，以4.82億的高價(jià)拿下沙頭角商用地，首進(jìn)深圳。根據(jù)智通財(cái)經(jīng)計(jì)算，該地塊的房?jī)r(jià)或要賣到12萬(wàn)/平方米才有利可圖。

作為比較，沙頭角對(duì)岸的香港區(qū)域，4月27日開發(fā)商遠(yuǎn)東發(fā)展公司推出一個(gè)名叫“尚澄”的新盤，該樓盤價(jià)格在100310-178150 元/平方米之間。以此價(jià)格，超過(guò)香港傳統(tǒng)藍(lán)疇屋苑太古城，成為沙頭角最貴物業(yè)，由是火遍香港全城。

也即是說(shuō)，龍湖地產(chǎn)在深圳沙頭角拿下的地塊，其價(jià)格已可與對(duì)岸的香港豪宅比肩。

沙頭角是位于香港北區(qū)和深圳鹽田區(qū)邊界上的地方，橫跨兩地，現(xiàn)已建為一個(gè)小市鎮(zhèn)。沙頭角和太古城的關(guān)系相當(dāng)于深圳香蜜湖區(qū)和惠州的關(guān)系。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，5月16日鹽田區(qū)沙頭角J213-0302宗地公開拍賣，最后由深圳市熙梁投資發(fā)展有限公司經(jīng)過(guò)多輪角逐，最終以4.82億拿下該地塊，溢價(jià)率達(dá)到76%。

據(jù)深圳規(guī)土委網(wǎng)站消息，該宗地塊為商業(yè)用地，土地面積為3861.91平方米;規(guī)劃建筑面積為13480平方米;容積率≤3.49;推出樓面價(jià)為20326.41元/平方米;地塊起始價(jià)為2.74億元。

公開資料顯示，深圳市熙梁投資發(fā)展有限公司是由深圳市龍湖發(fā)展有限公司注冊(cè)的全資子公司。深圳市龍湖發(fā)展有限公司由重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司持有100%的股份，而后者正是龍湖地產(chǎn)的主要子公司。

值得一提的是，按照地價(jià)款4.82億，規(guī)劃建筑面積13480平方米來(lái)計(jì)算，龍湖地產(chǎn)所拿的這塊地樓面價(jià)為35757元/平方米。

如果按照目前房?jī)r(jià)的計(jì)算公式：房?jī)r(jià)=土地成本(30%)+開發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(15%)+利潤(rùn)(25%)，即樓面價(jià)占30%的房?jī)r(jià)比例計(jì)算，那么，可以粗略地推算，這塊地的房?jī)r(jià)大約在11.9萬(wàn)元/平方米。

智通財(cái)經(jīng)注意到，目前沙頭角一手房源較少，成交的多為二手房。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月沙頭角成交均價(jià)為43674元/平，同比增加5%。

相比于現(xiàn)在沙頭角的均價(jià)，按照利潤(rùn)占房?jī)r(jià)25%的情況來(lái)看，龍湖地產(chǎn)拿下的這塊地的房?jī)r(jià)如果以11.9萬(wàn)元/平方米賣出，那可謂是沙頭角的最貴物業(yè)。

根據(jù)年報(bào)顯示，2016年，龍湖地產(chǎn)新增43 幅土地，集中在北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟(jì)南等城市，添加天津、武漢兩大高鐵路網(wǎng)重地，并在2017年2月正式進(jìn)入合肥。 至此，集團(tuán)覆蓋城市增至27個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，龍湖地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備合計(jì)4147萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3294萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣4039元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的27.6%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的39.2%、31.1%、18.5%、7.6% 及3.6%。

在今年3月召開的龍湖地產(chǎn)2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，2017年公司的銷售目標(biāo)為1100億元，未來(lái)，公司會(huì)繼續(xù)深耕一、二線城市，以及尋找超大新城市附近的地塊。投地計(jì)劃會(huì)按照市場(chǎng)和政策的變化而調(diào)整，投地預(yù)算400至500億元。