國盛證券：維持萬科A(000002.SZ)“買入”評級 9月銷售額創(chuàng)近四年同期新低

智通財經(jīng)APP獲悉，國盛證券發(fā)布研究報告稱，維持萬科A(000002.SZ)“買入”評級，預計21-23年收入增速為14.8%/12.5%/10.7%，歸母凈利潤為428.64/460.32/513.86億元，增速分別為3.2%/7.4%/11.6%。2021年動態(tài)PE為6x。

事件：10月11日，公司發(fā)布2021年9月份銷售及新增項目簡報。

國盛證券主要觀點如下：

9月銷售額創(chuàng)近四年同期新低，累計銷售額同比由正轉(zhuǎn)負。

9月公司實現(xiàn)銷售面積228.2萬方(同比-38.5%，下同)，銷售金額361.1億元(-33.8%)，銷售均價15823.8元/平(+7.6%)。1-9月公司實現(xiàn)銷售面積2946.3萬平方米(-9.8%);實現(xiàn)銷售金額4791.1億元(-2.8%)，實現(xiàn)銷售均價16261.4元/平方米(+7.7%)，根據(jù)克而瑞排行榜，公司全口徑銷售額維持行業(yè)第二位。

9月拿地權益金額104億元，當月同比由正轉(zhuǎn)負，累計增幅縮窄。

公司9月新增10個項目，計容建面189.8萬方(-34.6%)，全口徑金額126.7億元(-27.8%);1-9月累計新增計容建面2382.5萬方(+26.7%)，全口徑金額1656.5億元(+41.9%)，占去年全年拿地金額的80%，據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科1-9月拿地規(guī)模排名行第二。投資強度來看，9月全口徑金額投銷比為35.1%(+2.9pct)，1-9月為34.6%(+10.9pct)，1-9月權益口徑為43.5%(+19.2pct)。

公司拿地權益比維持較高水平，9月拿地金額口徑權益比為82.7%，面積口徑為75.8%，1-9月金額口徑為82.1%(+15.4pct)，面積口徑為75.9%(+9.6pct)。樓面價同比提升，累計地價占售價比均維持在45%以內(nèi)，9月拿地樓面價6677.2元/平(+10.5%);1-9月6953元/平(+12%)，占當期銷售42.8%(+1.6pct)。

9月拿地主要集中于長三角和長江中游城市群的二線城市。

從城市能級分布來看，9月公司拿地全部分布于二線城市，1-9月公司在一、二、三線城市拿地金額占比分別為0%、56.2%和43.8%，較2020年分別-9.5pct、+6pct和+3.6pct。

從城市群布局來看，公司9月拿地集中在長江中游(金額占比33.4%)、長三角(28.1%)、成渝(13%)和關中平原(10.1%)，1-9月整體集中在長三角(33.2%)和粵港澳地區(qū)(15.4%)。相較于去年全年，公司1-9月加大了在長三角三線城市的投資力度，拿地金額占比18.5%，較去年增加6個百分點。9月公告的拿地項目中，僅武漢、成都的兩宗地塊是在集中供地中獲取，建面占比29%，地價占比23%。

風險提示：結(jié)算進度低于預期，毛利率不及預期，多元業(yè)務拓展不及預期。