借重磅政策“東風” 星盛商業(yè)(06668)步入穩(wěn)增長擴規(guī)模紅利期

近幾個月來，資本市場的波動明顯加劇，前期熱門板塊漸次熄火，市場恐慌情緒不斷升溫。在當前的市場環(huán)境下，投資者擁抱經(jīng)營穩(wěn)健、業(yè)績成長、分紅慷慨的避險標的無疑是一種更為穩(wěn)妥的投資策略。而商管賽道(特指購物中心的運營管理)恰好符合上述投資特征。

兼具盈利能力的穩(wěn)健性與成長性

商管企業(yè)的核心收入來源于購物中心收入(主要是租金收入)分成， 而租金收入通常分為兩種：1)固定租金，2)固定租金與銷售抽成取其高。因此，在出租率穩(wěn)定的情況下，不論銷售額如何變化，購物中心都擁有比較穩(wěn)定的固定租金作為收入來源，而商管企業(yè)也就擁有了比較確定的收入抽成基礎(chǔ)，進而形成了盈利能力穩(wěn)定性的安全墊。

星盛商業(yè)具有良好的運營實力，近年出租率始終保持在較高水平。截止2021年6月30日，星盛商業(yè)的出租率達到了94.7%，較2020年底提升了0.4個百分點，優(yōu)于全國TOP 5商管企業(yè)平均出租率，在很大程度上保證了公司整體盈利能力的穩(wěn)定性。

另一方面，優(yōu)質(zhì)商管是精選頭部消費品牌，通過自身策劃經(jīng)營，實現(xiàn)購物中心客流、銷售額、租金收入的最大化，所以商管企業(yè)在享有安全墊的同時，也保留了收入的上升空間。

根據(jù)行業(yè)慣例，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域的購物中心更加傾向于采取“固定租金與銷售抽成取其高”的租金結(jié)算模式。截止2021年6月30日，星盛商業(yè)合約面積達348萬平方米，絕大部分位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的東南沿海城市。按照合約面積計算，其中約30%集中在一線城市，約55%集中在大灣區(qū)和長三角。因此我們可以得出結(jié)論，星盛商業(yè)在更大程度上可以分享到銷售額上漲所帶來的租金增加，具有更大的收入增長彈性。

根據(jù)平安證券的研究報告顯示，星盛商業(yè)的租售比(租金/銷售額)在15-16%左右，處于行業(yè)內(nèi)較高水平。這一數(shù)據(jù)也印證了，星盛商業(yè)的存量項目，在銷售額增加的同時，擁有更多收入向上增長的可能性。

重磅政策出臺，掘金第三方商管市場

智通財經(jīng)APP了解到，2021年8月11日，商務(wù)部流通發(fā)展司發(fā)布《城市商圈建設(shè)指南(征求意見稿)》(以下簡稱意見稿)。對于商管行業(yè)而言，這一份政策可謂既有規(guī)范又飽含支持，最主要的亮點莫過于對城市中心區(qū)商業(yè)過度飽和的商圈實行商業(yè)設(shè)施規(guī)?？偭靠刂?，重點補齊社區(qū)商業(yè)發(fā)展短板，立足現(xiàn)有城市商圈基礎(chǔ)，著力優(yōu)化存量，盤活閑置商業(yè)資源。言及具體，城市商圈建設(shè)將遵循以下幾點：堅持總量控制、堅持優(yōu)化存量、堅持創(chuàng)新引領(lǐng)、堅持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

目前來看，意見稿中所提及的控制總量，利好目前已擁有較多土地儲備的、具有規(guī)模優(yōu)勢的開發(fā)商;而優(yōu)化存量則更多有利于類似星盛商業(yè)這樣具有強運營能力的商管企業(yè)。

近年以來，多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)物業(yè)運營服務(wù)方面沒有豐富經(jīng)驗，業(yè)主方則考慮為自持商業(yè)引進第三方優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營服務(wù)供應(yīng)商?；邶嫶笪礉M足市場需求，未來商業(yè)運營輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的市場空間將進一步被打開。

當然，打鐵還需自身硬。星盛商業(yè)深耕大灣區(qū)多年，打造了COCO Park等一系列知名的購物中心品牌。截止2021年6月30日，星盛商業(yè)服務(wù)于69個項目，分布于中國的24個城市。

自2014年開始為獨立第三方項目輸出管理服務(wù)，近年來星盛商業(yè)的外拓機制以及服務(wù)實力更加成熟，第三方項目已成為公司業(yè)務(wù)增長的核心來源。截至2021年6月30日，星盛商業(yè)的第三方合約面積占比61.9%，占比顯著領(lǐng)先各上市商管公司，證明了公司的市場化能力和市場認可度。

在公司業(yè)績發(fā)布會上，星盛商業(yè)的管理層分享過一個案例：2018年通過品牌及管理輸出，公司獲得了鄂爾多斯星河COCO City，在接手當年就實現(xiàn)了項目收入的翻番。憑借該項目的市場聲譽，星盛商業(yè)在鄂爾多斯當?shù)赜殖晒ν馔亓?個項目。

未來在存量優(yōu)化市場格局下，我們有理由相信，星盛商業(yè)這樣具備存量改造經(jīng)驗，且市場化能力已經(jīng)被初步驗證過的企業(yè)，可以憑借自身的競爭優(yōu)勢，進一步加速自身外拓的步伐。

業(yè)績穩(wěn)中向好，極具配置價值

星盛商業(yè)于8月25日公布了其2021上半年財報，多組亮眼的運營及財務(wù)數(shù)據(jù)，無疑為公司持續(xù)攀升的成長曲線添上了新的坐標點。

財報顯示，2021年上半年，星盛商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入2.57億元，同比增長27.8%，歸母凈利潤約0.83億元(含上市費用828萬)，同比增長約43%。由此可見其繼續(xù)夯實主業(yè)發(fā)展根基，營收利潤雙增開啟新一輪價值成長，業(yè)績高增的勢頭也在2021年得以延續(xù)。

同時，期內(nèi)公司盈利增勢良好。今年上半年公司錄得毛利潤為1.46億元，同比增長29.2%;對應(yīng)毛利率為56.7%，同比增長0.7個百分點;歸母凈利率約32.3%，同比上升約3.5個百分點，可見公司于期內(nèi)加強成本控制，降費增效，成果明顯，盈利能力持續(xù)提升，發(fā)展勢頭穩(wěn)中趨好。

進一步拆解收入、利潤增長來源，可以分為增量項目增長、存量項目增長兩個部分。

從增量增長的角度來看，2021年以來，星盛商業(yè)新簽約面積約32萬平方米，其中獨立第三方項目貢獻約75%，進軍廣州、廈門等多個核心城市。新簽約的項目在開業(yè)前貢獻定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)等收入，并在開業(yè)后持續(xù)貢獻商業(yè)運營收入。

同時，星盛商業(yè)的合約面積之中沒有包括22個咨詢項目的面積。例如，龍華Costco等咨詢項目，大多處于拿地、規(guī)劃等咨詢服務(wù)階段，未來也將逐漸轉(zhuǎn)化為公司運營的項目，是較為確定的項目儲備來源。因此，假如將這部分咨詢項目面積加上，公司實際的合約面積達到440萬平方米，未來增長確定性強。

另一方面，從存量增長的角度來看，2021年上半年星盛商業(yè)同店可比銷售額較2019年增長8%，已經(jīng)恢復至疫情以前水平，并呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢。其中，最具代表性的是福田COCO Park，該項目已于2021年基本完成升級改造，上半年銷售額較2019年同期增長達10.7%，出租率達到99.4%，充分展現(xiàn)了其強勁的存量優(yōu)化能力。

公布業(yè)績以后，連續(xù)增持+回購

受到港股資本市場波動的影響，近期星盛商業(yè)的股價隨大市波動而回調(diào)明顯，但在8月26日，中期業(yè)績公布翌日，公司非執(zhí)行董事黃德安先生于公開市場上購入50萬股公司股票。此后，公司分別于8月27日、8月30日、8月31日連續(xù)3天，累計回購60萬股公司股票，顯示了公司對于自身長遠發(fā)展的信心。8月27日-9月3日，星盛商業(yè)股價回彈8.65%，漲幅位于板塊首位，顯示了較高的增長動能。

另一方面，就行業(yè)發(fā)展趨勢而言，市場化競爭能力強的公司開始享受更高溢價，同時外拓時代來臨，將對商管企業(yè)精細化運營提出更高要求，市場準入門檻的提升將加快不同質(zhì)地標的之間的分化速度。身處黃金賽道，作為商管行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，星盛商業(yè)更有望借此“東風”，乘勢而起。

考慮到公司上半年業(yè)績增勢良好，下半年將沒有上市費用等一次性開支，預計全年業(yè)績有望兌現(xiàn)更高增增長。根據(jù)平安證券預測分析，2021-2022年星盛商業(yè)的凈利潤將分別達到1.84億元、2.63億元,分別對應(yīng)9月6日收盤價19.6倍和13.7倍估值，當前已是極具配置價值，值得市場長期關(guān)注。