三道紅線與兩集中背景下，旭輝(00884)穩(wěn)健發(fā)展之術(shù)

智通財經(jīng)APP獲悉，去年至今，監(jiān)管層陸續(xù)頒布了針對房企的“三道紅線”和土地“兩集中”政策，這些調(diào)控政策的出臺，清晰地預示著中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入到平穩(wěn)發(fā)展的新周期。對于房企而言，想依賴財務杠桿實現(xiàn)彎道超車已無可能，只有穩(wěn)健均衡發(fā)展，才能在這個充滿變化的市場贏得一席之地。這樣的新周期對于旭輝控股(00884)這類一直堅持穩(wěn)健路線的房企來說，或是一次新的機遇。

旭輝近期發(fā)布了2021年中期業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)營收363.7億，同比增長69%。在實現(xiàn)營收增長的同時，其有息負債僅增長5.8%，至1107億，反應其營收增長更多來源于公司內(nèi)生性的成長。

此外，旭輝2021年中期凈負債率控制在60.5%，遠低于中國指數(shù)研究院披露的2020年大陸在港上市公司的平均凈負債率81.9%。

與此同時，旭輝的融資成本也呈現(xiàn)走低的趨勢，旭輝中期加權(quán)融資成本5.1%，較2020年底進一步下降0.3個百分點，連續(xù)3年保持下降態(tài)勢，而2021年的新增融資成本則控制在更低的4.3%。

今年5月，旭輝發(fā)行了總額為5億美元的綠色債券，其中包括5.25年期債券3.5億美元，利率4.45%;7年期債券1.5億美元，利率4.8%。而此次綠債發(fā)行7年的期限也創(chuàng)下了旭輝境外美元債發(fā)行最長期限的紀錄。

今年7月，旭輝發(fā)行30億公司債，認購倍數(shù)1.6倍，利率低至4.2%，發(fā)行價格創(chuàng)下2021年以來民營地產(chǎn)同期限30億以上最低水平。

值得一提的是，旭輝還于上半年主動贖回2.47億美元永續(xù)債，結(jié)合多筆低息、長久期融資，讓旭輝的債務結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。目前，旭輝平均債務賬期則拉長至4.6年，一年內(nèi)到期的債務占比僅17.7%，下半年境內(nèi)外主要到期債務都已經(jīng)完成了再融資，財務安全性極高。對于旭輝來說，低成本融資、長債務賬期正成為其長期競爭力之一。

不過，亦有部分投資者對旭輝仍然踩中一條紅線提出質(zhì)疑，其中報顯示，旭輝剔除預收款后的資產(chǎn)負債率72.1%，略高于70%紅線指標。

對此，旭輝控股董事局主席林中給出了清晰的回復：“對旭輝而言，要做到三線全綠，就像在高速公路上要放慢速度，不是應該踩剎車，而是要松油門，讓速度慢慢降下來，我們今年年底要做到全綠”

為了實現(xiàn)全綠的目標，旭輝正在從多個維度發(fā)力：首先是加速去化，旭輝2021年1-6月實現(xiàn)合約銷售額1361.5億，同比增長69%，銷售增速列位TOP20房企第二位;其次是加速回款，上半年旭輝的銷售回款率超過了90%，保持其持續(xù)的高回款率，通過高質(zhì)量銷售和回款給公司帶來穩(wěn)定、健康的現(xiàn)金流;第三，嚴控總負債規(guī)模，中報數(shù)據(jù)顯示旭輝總有息負債1107億，較2020年底僅增長5.8%，增幅遠小于其銷售增速;最后，旭輝在嚴格遵守投資紀律，綜合運用商業(yè)勾地、收并購等多種方式，獲取高銷投比項目，今年上半年新增貨值1279億，一二線占比達82%;總土儲足以支撐未來2年的銷售，85%位于一二線的城市群和都市圈，大概率在入市后能快速去化。

旭輝的穩(wěn)健牌為其在行業(yè)中贏得了不少支持者，中金在8月發(fā)布研究報告稱，建議關(guān)注財務、土儲、周轉(zhuǎn)都表現(xiàn)較好的龍頭企業(yè)，并推薦看好中國海外發(fā)展(00688)、旭輝控股等公司，均予“跑贏行業(yè)”評級。而興業(yè)證券在8月9日的研報指出，旭輝融資成本持續(xù)下降、銷售保持較高增速，維持“買入”評級，目標價8.3港元。