德信中國（02019）規(guī)模與利潤齊增，低估值或迎投資機(jī)會

8月份以來，房地產(chǎn)迎來大漲，邏輯或在于極度悲觀估值的修復(fù)。當(dāng)然，還有消息政策面上的刺激，一份網(wǎng)傳文件顯示土地出讓政策調(diào)整，其中明確二批次核心城市土地溢價(jià)率上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)。這次供地規(guī)則或出現(xiàn)大的變化，給房企流出更多合理利潤空間，自然對地產(chǎn)板塊是利好。

事實(shí)上，盡管目前地產(chǎn)行業(yè)屢受調(diào)控，但大船轉(zhuǎn)向，需要時(shí)間。2020年17萬億的銷售市場不可能一下子下滑太多，且地方政府收入依賴土地出讓的現(xiàn)狀，短時(shí)間無法改變。2021上半年房地產(chǎn)市場整體銷售暢旺，遠(yuǎn)超去年同期。

總的來說，經(jīng)營穩(wěn)健和財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)，或?qū){借經(jīng)營韌性熨平周期，保持業(yè)績平穩(wěn)增長，杭州的地標(biāo)性頭部公司—德信中國（02019）值得投資者們關(guān)注。

核心業(yè)務(wù)發(fā)力，業(yè)績持續(xù)強(qiáng)勁增長

德信中國成立于1995年，立足浙江，深耕長三角，布局四大都市圈核心城市。目前該公司的核心業(yè)務(wù)為物業(yè)地產(chǎn)銷售，營收貢獻(xiàn)超九成，其他業(yè)務(wù)還包括物業(yè)建筑及項(xiàng)目管理服務(wù)、管理及咨詢服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租賃及酒店運(yùn)營等。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，8月26日，德信中國向投資者交出一份穩(wěn)健的財(cái)報(bào)成績單： 2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.71億元，同比增長69%；實(shí)現(xiàn)毛利潤28.50億元，同比增長38%，實(shí)現(xiàn)核心利潤20.84億元，同比增長15%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤增長并舉。

收入強(qiáng)勁增長，主要是由于期內(nèi)交付予買家的總建筑面積增加，從而使已確認(rèn)物業(yè)銷售額大幅增加，截至2020年6月30日，公司已確認(rèn)總建筑面積約66.60萬平方米，同比增長約50.2%。

分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)銷售收入為126.74億元，同比增長約67.1%，占集團(tuán)總收入的約97.0%。物業(yè)建筑及項(xiàng)目管理服務(wù)收入為約1.66億元，同比上升約1293.7%，增勢迅猛，占本集團(tuán)總收入的約1.3%；管理及咨詢服務(wù)收入約為1.45億元，同比增長約35.1%，占本集團(tuán)總收入的約1.1%。商業(yè)物業(yè)租賃的租金收入為約7230萬元，同比增長約44.8%，占本集團(tuán)總收入的約0.6%；以及酒店運(yùn)營收入為約1370萬元，同比大幅增加約180.0%，占本集團(tuán)總收入的約0.1%。

業(yè)務(wù)全線增長，尤其是核心業(yè)務(wù)物業(yè)銷售發(fā)力，支撐公司上半年業(yè)績強(qiáng)勢增長。

合約銷售方面，2021年上半年，德信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售430.3億元，同比增長67.4%；平均售價(jià)約為每平方米19029元，同比增加約11.3%。同一時(shí)期，公司取得27幅新增地塊，新增總建筑面積493萬平方米，且75%新增土儲面積均位于一二線城市。

2021年上半年，公司綜合去化率良好，達(dá)到80%，銷售結(jié)轉(zhuǎn)加快，銷售回款率達(dá)85%，經(jīng)營性現(xiàn)金流入同比增長56.5%至187億元，為進(jìn)一步保障了現(xiàn)金流的充裕，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

優(yōu)質(zhì)土儲+卓越產(chǎn)品力，行穩(wěn)致遠(yuǎn)背后的驅(qū)動力

德信中國作為杭州的地標(biāo)性頭部公司，其土地儲備的約三成在杭州，根據(jù)中國中指院數(shù)據(jù)（CREIS），2016年至2021年，杭州新建房地產(chǎn)價(jià)格年均復(fù)合增長為11.5％，截止到2021年1月單價(jià)為28447元/平方米。在2022年亞運(yùn)會和長三角地區(qū)持續(xù)發(fā)展的支持下，當(dāng)?shù)匦枨笥型３謴?qiáng)勁，從而使公司持續(xù)收益。

除了當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笸ⅲ滦胖袊蟹€(wěn)致遠(yuǎn)背后，離不開以下幾點(diǎn)：

其一，土儲體量可觀且優(yōu)質(zhì)，助推業(yè)績高可見性。截至2021年6月底，公司總土儲為1993萬平方米，其中136個(gè)項(xiàng)目位于長三角地區(qū)的17座城市。于區(qū)域布局方面，公司位于一、二線城市的土儲比例達(dá)到75%，且土儲中有約3/4來自長三角潛力增值區(qū)域，一二線及長三角受益于經(jīng)濟(jì)增長相對強(qiáng)勁，有利于加快公司銷售去化，推動公司業(yè)績增長。

水則資車，旱則資舟，逆周期投資才能容易獲取市場周期轉(zhuǎn)換的紅利。從土地成本來看，德信地產(chǎn)對逆周期拿地頗為擅長，2018-2019年，公司把握土地市場邊際降溫的窗口期進(jìn)行全國布局，進(jìn)軍了成都、武漢、南京、上海、無錫、昆山、廣州、佛山等核心城市，為公司未來的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

此外，作為杭州房價(jià)增長的主要受益者，公司的銷售均價(jià)在2020年也升至每平方米人民幣20401元（同比增長11％），并保持合理的土地成本/均價(jià)比，比值不超過30％。

今年上半年，公司（連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）以每平方米約5498.1元的平均土地成本收購了主要一二線城市的27幅地塊，這也意味著充足高質(zhì)量且低成本的土儲，將持續(xù)有力地支撐公司的利潤得到釋放。

其二，德信地產(chǎn)卓著的產(chǎn)品力，得到市場消費(fèi)者的高度認(rèn)可，逐步走出了一條獨(dú)具特色、杭派精工的高質(zhì)量成長之路。目前，德信不斷推動根據(jù)客戶需求變化進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級，成功打造了悅城系、宸府系、大院系、云莊系和江山系五大產(chǎn)品系，進(jìn)一步滿足不同客戶的多元化需求。今年上半年，德信中國交付的項(xiàng)目超過10批次，項(xiàng)目平均30天交付率超90%。

與此同時(shí)，德信中國對TOP級產(chǎn)品的塑造越來越得心應(yīng)手。比如，溫州城市封面作品德信·江山云起開盤5個(gè)月，銷售金額近60億；當(dāng)代中式建筑經(jīng)典范式德信·江山云和未銷先火，受到臺州當(dāng)?shù)夭糠指邇糁悼蛻舻臒崤?。高品質(zhì)產(chǎn)品具備一定的溢價(jià)空間，有望支撐其后續(xù)利潤走俏。

總之，較高的土地質(zhì)量和成本優(yōu)勢，將高度鎖定其未來幾年的營收規(guī)模和盈利質(zhì)量，德信中國的盈利能力會愈發(fā)穩(wěn)健。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，低估值迎投資機(jī)會

除了業(yè)務(wù)具備高增長潛力之外，德信中國在財(cái)務(wù)優(yōu)化方面亦取得較大提升。上半年，公司圍繞“穩(wěn)投資、重回款、強(qiáng)銷售”的財(cái)務(wù)安全體系，做厚資金墊，有效擴(kuò)大財(cái)務(wù)安全邊界。

2021年上半年，德信中國現(xiàn)金短債比為1.37倍，在手現(xiàn)金能有效覆蓋短期負(fù)債，凈負(fù)債率為72.4%，均滿足了“三道紅線”的基本要求。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，較2020年末降低0.4個(gè)百分點(diǎn)，緊挨70%的紅線，該項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)低于70%不難，如調(diào)整預(yù)售節(jié)奏或者提高權(quán)益資產(chǎn)比重等。

在融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，上半年德信中國銀行借款比例進(jìn)一步提升至63%，同時(shí)各類金融機(jī)構(gòu)授信額度超過600億元，整體授信使用比例不超過50%，流動性及經(jīng)營穩(wěn)定性進(jìn)一步提升。此外，隨著上半年德信中國成功訂立綠色債券框架，公司綠色融資框架搭建完成，綠色金融發(fā)展更進(jìn)一步。

憑借不斷優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，該公司得到市場認(rèn)可。今年上半年德信中國新增中誠信評級，這意味著資本市場信用得積累，將為后續(xù)融資渠道的拓展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

德信中國財(cái)務(wù)穩(wěn)健，業(yè)績高增長，但股價(jià)明顯被低估。公司目前的PE僅為5.49倍，明顯低于恒生地產(chǎn)建筑業(yè)均值14.25倍的市盈率水平。在低估值的情況下，德信中國具有較高的安全邊際，即使依靠自身后續(xù)內(nèi)生利潤增長，帶來的回報(bào)亦將十分可觀。

2021年上半年，德信中國依靠核心業(yè)務(wù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)營收規(guī)模與利潤齊增。此外，優(yōu)質(zhì)土儲和不斷優(yōu)化的財(cái)務(wù)，亦奠定了其業(yè)績穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)?？傊?，憑借突出的運(yùn)營能力和產(chǎn)品能力，公司將會日益平滑市場的周期起伏。因此，此時(shí)資金進(jìn)場相當(dāng)于低成本融資，賺取確定性的錢，現(xiàn)在這個(gè)位置已具備極好的配置價(jià)值。