中交系地產(chǎn)重組暫告段落 “并表綠城（03900）”納入三年時(shí)間軌

本文來自于“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)”微信公眾號(hào)，作者李克純。

自2014年、2015年兩次收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)以來，龐雜的中交系地產(chǎn)一直在進(jìn)行復(fù)雜的整合重組工作，如今紛繁復(fù)雜的重組體系終于梳理成功，中交系地產(chǎn)重組暫告一段落。

自2014年、2015年兩次收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)以來，龐雜的中交系地產(chǎn)一直在進(jìn)行復(fù)雜的整合重組工作，如今紛繁復(fù)雜的重組體系終于梳理成功，中交系地產(chǎn)重組暫告一段落。

4月26日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已于4月21日與中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中交地產(chǎn)有限公司簽署《托管協(xié)議》，將正式接受中交房地產(chǎn)集團(tuán)委托，經(jīng)營(yíng)管理全資子公司中交地產(chǎn)有限公司，以減少和避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。且截至26日，《托管協(xié)議》的生效條件已全部滿足，該協(xié)議正式生效。

但對(duì)于龐雜的中交系而言，此次“曲線救國(guó)”或許僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的一個(gè)開端。值得一提的是，雖然綠城并未進(jìn)整合程序，不過在該重組方案中，中交集團(tuán)明確表示，綠城與中房地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題將在三年內(nèi)解決。

中交入股綠城兩年以來，從綠城處處是“教父”宋衛(wèi)平的烙印，到宋衛(wèi)平離綠城越來越遠(yuǎn)，中交“并表”綠城的訴求愈發(fā)明晰。同時(shí)，中交主導(dǎo)下的綠城也掀開新的篇章，形成綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城小鎮(zhèn)和綠城資產(chǎn)四大業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，2016年銷售額更是首次突破千億大關(guān)，達(dá)到1139億元。

“有中交背書，四大行對(duì)其授信超過1000億元，同時(shí)受益于和中交建的合作，綠城海外開發(fā)的實(shí)力變得空前強(qiáng)大。綠城因此具備了沖擊地產(chǎn)第一軍團(tuán)的實(shí)力，另一只靴子將落地何處值得期許?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

中房地產(chǎn)重組中交系始于2016年2月。2016年2月，中房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中房地產(chǎn)擬購(gòu)買中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，并通過公開發(fā)行募集配套資金，由此構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。在該筆交易中，就包括中交地產(chǎn)100%的股權(quán)。

但這個(gè)方案一出即備受質(zhì)疑。業(yè)績(jī)上來說，截至2016年9月末，中交地產(chǎn)的總資產(chǎn)為2139億元，中房地產(chǎn)的總資產(chǎn)僅為238億元。無論如何，該筆交易頗有“蛇吞象”的性質(zhì)，外界對(duì)中房地產(chǎn)的管控能力也有諸多質(zhì)疑。

“從2月份發(fā)布公告，到5月份才出重組方案，也體現(xiàn)了重組過程本身要面對(duì)的質(zhì)疑和繁瑣?！苯咏薪坏禺a(chǎn)的人士透露。

但中交集團(tuán)祭出此方案，從某種意義上說也屬無奈之舉。中房地產(chǎn)與中交地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)由來已久，原來已經(jīng)十分龐雜，入股綠城之后，中交系地產(chǎn)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，利益糾葛不斷。

2016年5月，中房地產(chǎn)正式提出重組方案，中房地產(chǎn)擬收購(gòu)中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中房集團(tuán)旗下一共6家房企的全部或部分股權(quán)，總價(jià)值逾64億元。但由于債權(quán)人反對(duì)，當(dāng)年6月，重組方案終止，中房地產(chǎn)股票復(fù)牌后一度跌停。

不過，中交集團(tuán)并未停止對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。此后，中交房地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，原來直屬于中交集團(tuán)的中交地產(chǎn)全部資產(chǎn)被無償劃撥至中交房地產(chǎn)集團(tuán)，同時(shí)中房地產(chǎn)也從中房集團(tuán)無償被劃撥至中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下，并稱這兩大動(dòng)作均為配合中交房地產(chǎn)板塊整合重組。

此外，中房地產(chǎn)還將向中交集團(tuán)及溫州德欣非公開發(fā)行股票，來募集總額42.5億元的配套資金，配套資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及償還金融機(jī)構(gòu)貸款及融資租賃款。這兩個(gè)動(dòng)作，原本也都包含在那次未果的重組方案中，只是溫州德欣的認(rèn)購(gòu)數(shù)量有所減少。

“可以說，中交集團(tuán)在2016年重組失敗后，開始‘化零為整’進(jìn)行?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

隨后，在今年1月，中交系推出另一份整合方案，即將中交地產(chǎn)委托給中房地產(chǎn)代為經(jīng)營(yíng)管理，按照托管協(xié)議，中房地產(chǎn)全面負(fù)責(zé)中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，期限3年，中交地產(chǎn)每年直接支付400萬元托管費(fèi)。

與之前的重組方案相比，中房地產(chǎn)仍然實(shí)現(xiàn)了對(duì)中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理權(quán)。所不同的是，在財(cái)務(wù)上，中交地產(chǎn)不會(huì)并入中房地產(chǎn)的報(bào)表中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中交集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合目的，是由中交房地產(chǎn)集團(tuán)直管，旗下形成中房地產(chǎn)（A股）、綠城中國(guó)（H股）、中交海外地產(chǎn)（海外）三個(gè)主要的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。由于后兩個(gè)平臺(tái)較為成熟，將其余房地產(chǎn)資產(chǎn)注入中房地產(chǎn)，成為主要的整合動(dòng)作。

但這并非集團(tuán)旗下全部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在前述未果的重組方案中，目前還有中房集團(tuán)持有的中住兆嘉20%股權(quán)、中房天津49%股權(quán)、重慶嘉潤(rùn)30%股權(quán)以及重慶嘉匯30%股權(quán)等未能納入上市平臺(tái)。分析人士指出，這些資產(chǎn)也可能陸續(xù)以托管或收購(gòu)的形式納入中房地產(chǎn)旗下，這些動(dòng)作將在今年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)。

該重組方案中，最吸引眼球的，是中交集團(tuán)對(duì)綠城地產(chǎn)與中房地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題給出明確時(shí)間表，中交集團(tuán)在公告中明確表示，將在三年內(nèi),對(duì)中房地產(chǎn)和綠城中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,通過行使股東權(quán)利,推動(dòng)兩家上市公司進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略定位及業(yè)務(wù)拓展范圍。

在中交地產(chǎn)與中房地產(chǎn)內(nèi)部的靴子終于落地后，看客將更多眼光投入懸而未決的另一只靴子“綠城角色”。對(duì)此，中交集團(tuán)對(duì)外給出的答案不再是難以琢磨的“猜測(cè)體”，其中承諾保質(zhì)期是“承諾函生效之日起三年內(nèi)”，解決辦法“品牌定位劃分、區(qū)域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等”。

2014年12月，中交集團(tuán)入股綠城中國(guó)，成為綠城第一大股東。

而對(duì)于兩家公司地產(chǎn)在中交集團(tuán)中的地位對(duì)比，中交集團(tuán)表示，中房地產(chǎn)將作為本集團(tuán)下屬除綠城中國(guó)外,未來唯一的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)平臺(tái)。

對(duì)中交集團(tuán)而言，在完成部分地產(chǎn)公司重組后，中房地產(chǎn)作為唯一A股上市公司地位得到增強(qiáng)，而綠城中國(guó)作為中交集團(tuán)海外上市平臺(tái)，對(duì)中交集團(tuán)未來的海外融資、業(yè)務(wù)發(fā)展都有很好的橋頭堡作用。（編輯/文文）