華潤(rùn)置地(01109)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)紀(jì)要：可售資源優(yōu)質(zhì)充足 可支持2021年銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

會(huì)議概要

主題：華潤(rùn)置地（01109）2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

時(shí)間：2021年8月26日

主講人：

首席財(cái)務(wù)官、副主席兼首席運(yùn)營(yíng)、首席戰(zhàn)略官、華潤(rùn)萬象生活總裁

參會(huì)管理層：

總裁李欣、副主席兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄椤⑹紫瘧?zhàn)略官謝驥、首席人力資源官吳秉琪、首席財(cái)務(wù)官郭世清、華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康

業(yè)績(jī)匯報(bào)

主要經(jīng)營(yíng)情況匯報(bào)

?公司堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)，精準(zhǔn)投資，在加快銷售的同時(shí)積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，??堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局的投資策略，堅(jiān)守量入為出和合理回報(bào)的投資原則，堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，??聚焦高能級(jí)一二線城市，??上半年獲取了33個(gè)項(xiàng)目，其中13個(gè)項(xiàng)目是通過多元化拿地渠道獲取，整體??上半年的土儲(chǔ)質(zhì)量非常優(yōu)質(zhì)，總的土儲(chǔ)估值也近萬億，公司未來的??高質(zhì)量可持續(xù)的增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。?

公司加強(qiáng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)化管理，上半年在開發(fā)效率提升，??品質(zhì)提升，??降本控費(fèi)、回報(bào)提升以及風(fēng)險(xiǎn)控制等方面取得了顯著的成效。運(yùn)營(yíng)管理方面，公司制定重點(diǎn)推動(dòng)戰(zhàn)略引領(lǐng)投資和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化管理，也取得了積極的進(jìn)展和顯著的成效。

置地在攻堅(jiān)克難，努力拼搏創(chuàng)造佳績(jī)的同時(shí)，也清醒的認(rèn)識(shí)到，未來我們將面臨短期市場(chǎng)波動(dòng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，面臨市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力。那么展望下半年，置地將堅(jiān)持投資定力和投資原則，堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)紀(jì)律，務(wù)實(shí)的落實(shí)好生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化管理舉措，搶抓紀(jì)律，奮力實(shí)干。那么管理層有充分的信心，高質(zhì)量的完成全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾。

2021年財(cái)務(wù)回顧

在2021年上半年，華潤(rùn)置地綜合營(yíng)業(yè)額為?737.4億元，股東應(yīng)占溢利131億元，核心??凈利潤(rùn)99億元，??各項(xiàng)核心指標(biāo)繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，圓滿達(dá)成了半年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，特別是各組航道業(yè)務(wù)??、開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性管理業(yè)務(wù)，??均實(shí)現(xiàn)了??高質(zhì)量的可持續(xù)的發(fā)展，??從上半年來看，??開發(fā)商銷售業(yè)務(wù)609.3億元，??按年增長(zhǎng)了63.4%，??結(jié)算收入609億元??；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，通過持續(xù)提升??商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率，??實(shí)現(xiàn)了租金收入人民幣83億元，按年增長(zhǎng)了63%，??通過降本提質(zhì)增效的管理舉措，毛利率也提升到70%，??購(gòu)物中心表現(xiàn)??大幅超預(yù)期，48個(gè)在營(yíng)的購(gòu)物中心，??零售額同比增長(zhǎng)了87%，??租金收入同比增長(zhǎng)65%，??毛利率提升到79.6%，??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，??萬象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額40億，??股東應(yīng)占溢利八億元，增長(zhǎng)了138%。

資產(chǎn)負(fù)債方面，整個(gè)資本結(jié)構(gòu)全方位的改善和優(yōu)化。在手現(xiàn)金到2021年年中949億，比2020年年底提升6.0%。資產(chǎn)總額達(dá)到1.1萬億，有息負(fù)債持續(xù)下降大概200億左右。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債也下降了34.9%到916個(gè)億，所有者權(quán)益達(dá)到了1778億，非常好的支持了整個(gè)資本結(jié)構(gòu)的改善。??租金收入按年增長(zhǎng)63.4%，是人民幣83億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)按年增長(zhǎng)15.4%，是人民幣??131億元，??核心凈利潤(rùn)按年增長(zhǎng)18.3%至人民幣99億元，??中期股息按年增長(zhǎng)23.8%，是港幣0.208元，合約銷售額按年增長(zhǎng)??48.7%，是人民幣1648元，加權(quán)融資成本較20年進(jìn)一步下降??0.2個(gè)百分點(diǎn)，是3.88%，凈負(fù)債率維持于37.4%的低位。

上半年主航道業(yè)務(wù)共同推進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，其中開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入按年增長(zhǎng)69.4%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入按年增長(zhǎng)63.4%，受地價(jià)上行銷售限價(jià)等因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降至27.1%，但投資物業(yè)毛利率再進(jìn)一步提升近兩個(gè)百分點(diǎn)至69.8%，綜合毛利率維持在31.3%，屬于行業(yè)較高水平。

2021年業(yè)務(wù)回顧

一、開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)

簽約銷售。簽約額+48.7%，簽約目標(biāo)鎖定比例超50%。實(shí)現(xiàn)簽約額1648億元（+48.7%），權(quán)益簽約額1082億元（+50%），簽約面積+52.4%，權(quán)益比升至66%。一、二線銷售占比86%（+2pct)。

二、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)效率及盈利等優(yōu)于預(yù)期。48個(gè)購(gòu)物中心租金收入65.3億元（+65%），同店增速60%，出租率96.0%，零售額506億元（+87.1%），毛利率79.6%，預(yù)計(jì)全年EBITDA回報(bào)率10.7%，月均坪效2620元（+28%）。

2.購(gòu)物中心全業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，零售額反彈態(tài)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)勁。置地重奢及非重奢購(gòu)物中心零售額分別+87%及+86%；非重奢購(gòu)物中心零售額占比升至57%。

3.購(gòu)物中心護(hù)城河持續(xù)拓寬，綜合實(shí)力穩(wěn)居第一。上半年，在營(yíng)購(gòu)物中心增至48家，其中38家零售額名列城市前三，其中20家零售額城市排名第一；會(huì)員人數(shù)增加19%至1,750萬，會(huì)員消費(fèi)占比較去年提升3.8個(gè)百分點(diǎn)至57.5%。

4.寫字樓運(yùn)營(yíng)效率及盈利能力提升，租金收入及出租率穩(wěn)健增長(zhǎng)。租金收入9.4億元（+30%），出租率提至75.7%（+2pct），毛利率降至73.7%（-4.3pct），在營(yíng)總面積近130萬方，其中一線城市占比59%。

5.酒店業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)。收入7.4億元，毛利率回升至7.1%，出租率升至50%，平均房?jī)r(jià)超疫前水平達(dá)1041元/間/天。

三、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)

萬象生活上市后不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)效率，各項(xiàng)指標(biāo)全方位快速提升。營(yíng)收40.14億元（+28.1%），股東應(yīng)占凈利潤(rùn)8.06億元（+138.1%）。集團(tuán)及第三方在管面積占比升至28.7%，基礎(chǔ)物業(yè)毛利率升至13.3%，社區(qū)增值服務(wù)占物業(yè)板塊收入升至13.2%。

四、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)

協(xié)同主業(yè)增長(zhǎng)與資源獲取，培育發(fā)展新增長(zhǎng)極。業(yè)務(wù)行業(yè)相關(guān)性強(qiáng)，具有培育發(fā)展價(jià)值，營(yíng)收63.6億元（含集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)），城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占94.8%。

2021年土儲(chǔ)情況

上半年新增土儲(chǔ)33塊，總面積達(dá)838萬平方米，??權(quán)益面積714萬平米，總地價(jià)915億元，權(quán)益地價(jià)是包含持有物業(yè)743億元，??權(quán)益貨值1467億元，其中多元化拿地或者占比40%。

?高能級(jí)一二線城市拿地占比上81%，住宅權(quán)益貨值占比85%，??面積權(quán)益比提高至85%。?城市更新、tod、集團(tuán)協(xié)同混改及收并購(gòu)等多元化拿地渠道，??有力支持公司獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，??其中城市更新項(xiàng)目12個(gè)，重點(diǎn)更新項(xiàng)目17個(gè)，開發(fā)面積超2500萬平米，??權(quán)益面積約600萬平米，權(quán)益貨值約2100億元，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)約6%可轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)，??貨值約130億，三年內(nèi)約50%可轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)，貨值約1100億元，??5年內(nèi)約70%可轉(zhuǎn)換為土儲(chǔ)，貨值約1500億元。

?截至目前落地項(xiàng)目共計(jì)85個(gè)，??總規(guī)劃超過3900萬平米，遍布34個(gè)城市，覆蓋地鐵路線90余條，涉及地鐵里程近3000公里，?地鐵客流約2800萬人次，在營(yíng)購(gòu)物中心共計(jì)23個(gè)，總規(guī)模超過300萬平米，??位于北京、深圳、上海、杭州、南京等核心城市，上半年新增9個(gè)tod項(xiàng)目，總規(guī)模??424萬平米，其中購(gòu)物中心規(guī)模85萬平方米，新增項(xiàng)目分別位于杭州、南京等高能級(jí)城市。

?集團(tuán)協(xié)同拿地是置地獨(dú)有的，拿地模式充分發(fā)揮母公司華潤(rùn)集團(tuán)多元化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，??盤活集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)板塊存量土地資源。2018年至今共獲取12個(gè)項(xiàng)目，總面積298平米，??權(quán)益面積263萬平米，權(quán)益貨值480億元。開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積達(dá)5988萬平米，其中一二線城市面積??占比達(dá)68%，??并且不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)聚焦戰(zhàn)略城市，土儲(chǔ)面積達(dá)1110萬平米，??其中購(gòu)物中心占比60%，重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、??成都等30個(gè)核心城市，一二線城市面積占比達(dá)79%，基本完成全國(guó)核心城市布局。

下面是展望，可售資源優(yōu)質(zhì)充足，可支持2021年銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2021年下半年可售貨余額是3540億元，其中一二線城市占比高達(dá)86%，住宅產(chǎn)品占比67%，新推可售資源占比40%。購(gòu)物中心規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張開業(yè)計(jì)劃積極穩(wěn)健：預(yù)計(jì)2021年末在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到54個(gè)2025年將超過100個(gè)總面積超過1200萬平米。預(yù)計(jì)2025年在營(yíng)購(gòu)物中心一二線核心城市占比達(dá)78四大核心城市群占比達(dá)50至少25個(gè)城市實(shí)現(xiàn)一城多匯或多城多匯深耕布局。

問答環(huán)節(jié)

1、 如何進(jìn)一步的把這些多元化拿地、包括投資性物業(yè)標(biāo)簽的這些優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步的更持續(xù)的更強(qiáng)勁的轉(zhuǎn)化成公司未來一段時(shí)間或者是更中長(zhǎng)期維度的持續(xù)增長(zhǎng)的能力和動(dòng)力？

答：概括來講有三點(diǎn)，第一??是行業(yè)領(lǐng)先的相關(guān)多元賽道，??投資開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的這一點(diǎn)我覺得非常重要。換句話說，我們不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)公司，??我們是一個(gè)城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，圍繞著三個(gè)、主航道業(yè)務(wù)和一個(gè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)，比如這次??4個(gè)維度安置地在過去的十二五、十三五發(fā)展的過程中，還是取得了非常好的成績(jī)，??也奠定了很好的未來的發(fā)展基礎(chǔ)。?

?第二個(gè)能力就是我們已經(jīng)具備了這種行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的低成本??和高品質(zhì)的建造能力，以及高品質(zhì)的交付能力，這一點(diǎn)我覺得也很重要，這個(gè)會(huì)影響到公司??未來長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。?

?第三個(gè)能力就是有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的低資金成本和高安全邊際的財(cái)務(wù)穩(wěn)健能力。??我認(rèn)為這三個(gè)能力實(shí)際上是??華潤(rùn)置地經(jīng)過20年的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和高質(zhì)量發(fā)展，我們?cè)谛袠I(yè)里面形成了明顯的差異化的??競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得華潤(rùn)置地在未來新的地產(chǎn)發(fā)展時(shí)代有了更好的發(fā)展的基礎(chǔ)，能力基礎(chǔ)和基礎(chǔ)。??

那么希望通過十四五的努力，我們能夠在??十四五期間，能夠?qū)崿F(xiàn)有質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。我們的開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)能夠高品質(zhì)全面發(fā)展，我們的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠有質(zhì)量高效發(fā)展，我們的傾向管理業(yè)務(wù)，??我們能夠有質(zhì)量積極發(fā)展我們的生態(tài)圈要素，形成??十四五期間推動(dòng)發(fā)生華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)全面高質(zhì)量。

2、 就估值而言，管理層怎么去看待現(xiàn)在的二級(jí)市場(chǎng)，會(huì)從哪些方面去考慮做進(jìn)一步的市值管理？

答：確實(shí)??短期來看，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)目前都是我認(rèn)為這個(gè)叫行業(yè)股價(jià)走低，??很多股票企業(yè)的股價(jià)都是被低估的，比如華潤(rùn)置業(yè)的股價(jià)我覺得也是一樣，感覺也是被嚴(yán)重低估了，??低于凈資產(chǎn)，那么我覺得是行業(yè)普遍現(xiàn)象，就跟短期的??政策的調(diào)控，市場(chǎng)的變化，投資者的信心我覺得都是有關(guān)系，??那么使得這個(gè)行業(yè)的估值處于一個(gè)歷史的低位，但是我們的判斷地產(chǎn)的行業(yè)是一個(gè)??的未來仍然是一個(gè)長(zhǎng)期來看，中長(zhǎng)期來看仍然是一個(gè)很好的行業(yè)，很大的行業(yè)，然后也是需求看得見??發(fā)展，能夠看得見的用剛才郭總那句話叫能見度很高的一個(gè)行業(yè)。?

?所以在從中長(zhǎng)期的角度來看，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)是充滿信心的，??相信這個(gè)行業(yè)的估值會(huì)逐漸的被修復(fù)。?那么華潤(rùn)置地在股價(jià)的管理上，市值的管理上，我覺得有什么措施和舉措，??我個(gè)人覺得我們這個(gè)想法也挺樸素的，第一樸素、第二務(wù)實(shí)，就是??把自己的公司管好，做好公司的經(jīng)營(yíng)管理我們會(huì)??從增強(qiáng)公司的股票的長(zhǎng)期價(jià)值的角度，我覺得我們?cè)诠镜膬r(jià)值管理方面，??我們會(huì)做一些戰(zhàn)略性的考慮的。?在這個(gè)行業(yè)里面，現(xiàn)在的這個(gè)時(shí)點(diǎn)來看，確實(shí)要有點(diǎn)??堅(jiān)持我們??過往一直堅(jiān)持的長(zhǎng)期主義，做好投資管理，做好更精細(xì)化的做好我們的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)??運(yùn)營(yíng)的管理，向管理要向工作能力的提升來提高效益。

3、 關(guān)于毛利率的話是否已經(jīng)觸底了？非公開渠道以及公開渠道拿地的這些項(xiàng)目的凈利率水平有多大的差別？

答：新拿地項(xiàng)目的毛利率基本上如果能保持著10%以上的凈利率，??意味著毛利率應(yīng)該是差不多在19~20左右。??就我自己判斷就是說以前年度的毛利率的話應(yīng)該是L型的，??觸底以后，可能未來的話，持續(xù)時(shí)間一段時(shí)間內(nèi)的話，毛利率應(yīng)該就是在20左右。

4、關(guān)于利息的覆蓋倍數(shù)已經(jīng)超過了一倍，是否代表我們可以期待股息分配率的話可以增加？

答：十四五期間還是一個(gè)高投入的時(shí)候，??因此融資成本比較低，可是因?yàn)槭艿揭恍??三條紅線的限制，包括目的品質(zhì)的限制，融資成本的話，融資的??規(guī)模不能太大，所以要持續(xù)的話，支撐持有物業(yè)的發(fā)展的話，目前就是說比率說??可能會(huì)保持目前穩(wěn)定的水平。

5、 毛利率多追問一下，科學(xué)一點(diǎn)該怎么看待這件事情？

答：我們是希望能夠??更加從公司的戰(zhàn)略的角度來講，是希望通過更多的多樣化的拿地渠道，在投資端能夠?qū)崿F(xiàn)??開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率的提升。就是簡(jiǎn)單的講，拿好的地性價(jià)比高的地，??然后來提升公司的毛利率，這是我們一個(gè)努力的方向，也是一個(gè)愿景。

6.對(duì)于利潤(rùn)的增長(zhǎng)是怎么看的？

答：十四五期間利潤(rùn)增長(zhǎng)這一塊，??我們就說可能在十四五規(guī)劃期間的話，可能就要到十四五期間，不管是開發(fā)業(yè)務(wù)，??物業(yè)的話去年也就發(fā)布過一套，我們具體的話到十四五末期的話是沒有??300億以上的租金收入，這個(gè)是今年的話就是在疫情影響下，還是有一定的影響，那么未來年份比較好的話，實(shí)現(xiàn)的概率是非常大的。

7.香港的開盤計(jì)劃是怎么樣的？

答：在香港項(xiàng)目??陸續(xù)都是在按計(jì)劃在推動(dòng)，應(yīng)該取得項(xiàng)目應(yīng)該是在明年應(yīng)該是可以??可以面市的。其他幾個(gè)項(xiàng)目也都陸續(xù)都在路上。??香港的投資的和分析師大家都知道，香港的開發(fā)的本身的??這個(gè)周期比較長(zhǎng)，我們基本上還是在大的合理周期范圍之內(nèi)。??第一個(gè)項(xiàng)目就是最重要的項(xiàng)目，其實(shí)應(yīng)該在明年可以投放市場(chǎng)。

8.關(guān)于社會(huì)責(zé)任的，最近有比較多關(guān)于共同富裕的理念的討論，落實(shí)到華潤(rùn)置地的層面上面，在其他方面對(duì)華潤(rùn)置地來說是意味著什么？

落腳點(diǎn)是做到共同富裕，??這個(gè)話題上我覺得這個(gè)政策沒什么不對(duì)的，??所謂的共同富裕是用簡(jiǎn)單的一句話講，就是要做紡錘形的社會(huì)，??要把中間層中高收入的階層要做大，這個(gè)我覺得是??共同富裕的一個(gè)核心的要義，進(jìn)而帶動(dòng)中低收入階層上升。?

?第二，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期來看，在國(guó)內(nèi)??國(guó)際雙循環(huán)國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的這么一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)格局下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展??從中長(zhǎng)期來看的話，還是??非常增長(zhǎng)也非常強(qiáng)勁的。那么今年上半年的GDP增長(zhǎng)來講，百分之十幾的增長(zhǎng)，??按照全年6~8個(gè)目標(biāo)是肯定可以實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的這種發(fā)展，??是可以帶動(dòng)國(guó)民收入的增加和國(guó)民的共同富裕。?

?我認(rèn)為說??大家不要把這共同富裕了，一說就把它往別的地方想了，這個(gè)可能是不對(duì)的，??不是可能的不對(duì)，一定是不對(duì)的。他就是要把帶動(dòng)更多人富裕??和對(duì)美好生活的這種追求和向往做實(shí)。

華潤(rùn)置地的城市更新的主要市場(chǎng)是在發(fā)展市場(chǎng)，??以深圳為主，輻射到廣州東莞等主要城市，反正主要城市。?那么目前看我們所有的項(xiàng)目都是在政治組織信息中，沒有受到什么影響，??而且我覺得可能現(xiàn)在的機(jī)會(huì)可能對(duì)央企來講的話可能會(huì)更多，我們能夠??能夠感覺到跟政府的??接觸這個(gè)過程中，政府還是相信央企的實(shí)力，央企的??資金的信譽(yù)，信用的實(shí)力和資金的實(shí)力還是??對(duì)央企還是比較有信心的，所以說他大拆大建政策??背后的原因還是不希望爛尾，我對(duì)這個(gè)政策是這么理解的。?所以我覺得從華潤(rùn)置地角度講的話，是沒有受到什么不同的影響。

9.關(guān)于購(gòu)地那邊，因?yàn)樽罱醒氲恼呔褪谴蟮拈_發(fā)商可能每年買地的資金應(yīng)該不超過合同銷售40%，公司如何看待？

那么的話我們確實(shí)大致是在40%左右在做這個(gè)事情，??有的時(shí)候稍微高一些，有的時(shí)候比這低一些，因此??就是說有這樣一個(gè)規(guī)定，本身對(duì)于公司自身的投資策略來說，??沒有什么太大的影響。?

?那么當(dāng)然對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)來說，我覺得??規(guī)定來去嚴(yán)格執(zhí)行的話，那么可能會(huì)導(dǎo)致我們一些同行的他們的如果以往的權(quán)益買進(jìn)金額??大幅的高于40%這樣的標(biāo)準(zhǔn)的話，會(huì)受到一定影響。??我們也認(rèn)為這本身也是出于中央對(duì)于穩(wěn)定價(jià)這樣的一個(gè)目標(biāo)，這樣的一個(gè)達(dá)成是有助于穩(wěn)定價(jià)??這個(gè)目標(biāo)達(dá)成的，因?yàn)樵谖磥硗卣雇恋刭Y源角度來說也應(yīng)該是有利的。

10.根據(jù)增速或者是跟整體的收入比較的話，管理層對(duì)費(fèi)用率是怎么樣的看法？

?我們自己也跟同行業(yè)做過一些對(duì)標(biāo)，我們的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用上確實(shí)可以挖掘的空間??還是比較大的。?

?另外一個(gè)增加，可能就是說業(yè)務(wù)組合里邊，比如說你像物業(yè)，尤其是像酒店，他屬于勞動(dòng)密集型，包括住宅物業(yè)的話也屬于勞動(dòng)密集型的，??每年的管理費(fèi)用的話確實(shí)會(huì)有一些剛性的增長(zhǎng)。

11.會(huì)不會(huì)考慮并購(gòu)業(yè)內(nèi)這些超大型的公司的資產(chǎn)。是因?yàn)槭袌?chǎng)有些傳言會(huì)有這樣類似大型的的并購(gòu)？

市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了很多的投資、收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。另外，華潤(rùn)置地也始終把多元化渠道獲取土地作為公司非常重要的戰(zhàn)略引領(lǐng)之一。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，華潤(rùn)置地采用的策略應(yīng)該是廣泛接觸，但是謹(jǐn)慎獲取。我們認(rèn)為，現(xiàn)在各種收并購(gòu)的機(jī)會(huì)看起來很多，但是每個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目，無論是項(xiàng)目端。還是資產(chǎn)包端，還是公司端，都有這樣那樣的問題，或者是風(fēng)險(xiǎn)，

華潤(rùn)置地一直秉承的理念是充分的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并且在并購(gòu)過程中充分的創(chuàng)造價(jià)值，所以謹(jǐn)慎看待。目前，我們也接觸了幾十個(gè)有收并購(gòu)可能性的項(xiàng)目，但我們預(yù)計(jì)最終能夠獲取的收并購(gòu)項(xiàng)目可能也就是個(gè)位數(shù)。

12.拿地方面，上半年首輪集中供地，公司拿地的利潤(rùn)點(diǎn)如何？在限地價(jià)、搖號(hào)的背景下，公司應(yīng)對(duì)新的拿地規(guī)則？

華潤(rùn)置地在上半年獲取的土地質(zhì)量是非常不錯(cuò)的，體現(xiàn)在幾個(gè)方面：第一、住宅占比占到85%，第二、在一二線城市占比在85%左右。

關(guān)于拿地的利潤(rùn)率水平，我們的可售性物業(yè)利潤(rùn)率在11.5%，這個(gè)指標(biāo)也能看出我們的拿地質(zhì)量比較高。另外，我們?cè)谏习肽昴玫貍?cè)重于核心的物業(yè)，其中包括了鄭州、長(zhǎng)沙、杭州、無錫、沈陽、南京等6個(gè)優(yōu)質(zhì)的TOD綜合體項(xiàng)目，這是基于華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略性投資，在今年上半年執(zhí)行的非常到位，獲取的土地非常優(yōu)質(zhì)。

基于下半年國(guó)家穩(wěn)地價(jià)的政策大趨勢(shì)下，我們預(yù)見到，土地在地價(jià)方面會(huì)有相對(duì)下沉的趨勢(shì)。但是華潤(rùn)置地依舊秉承幾個(gè)原則：第一是量入為出；第二是確保合理回報(bào)；第三是保證華潤(rùn)置地非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。華潤(rùn)置地在今年下半年，仍然會(huì)堅(jiān)定的保持這樣的投資定理，秉承這幾個(gè)原則，謹(jǐn)慎的去看待土地市場(chǎng)。

13．在疫情好轉(zhuǎn)的情況下，會(huì)不會(huì)有一些其他門類的這樣的一些消費(fèi)或者零售，它的增速反而會(huì)更加快？

??其實(shí)我們也觀察到最近對(duì)香港??的我們一直在說恢復(fù)開關(guān)兩邊恢復(fù)正常的往來，最近又我們看到??新聞上是又推到了明年的3月3月份，所以之前也跟大家溝通過，??實(shí)際上現(xiàn)在雖然國(guó)內(nèi)的疫情基本上得到控制，但實(shí)際上國(guó)際的這種旅游??出行還是有很多的障礙。?

?那么隨著這樣的時(shí)間越來越長(zhǎng)，我們也相信??所以說我們消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成，以及我們的會(huì)員系統(tǒng)，我們??的進(jìn)一步的覆蓋，以及我們給到消費(fèi)者這些的這些服務(wù)，能夠更多的提供他們??這個(gè)習(xí)慣的服務(wù)。我們也相信即使未來的疫情進(jìn)一步的好轉(zhuǎn)之后，我覺得我們的??整體的消費(fèi)的這樣的一個(gè)態(tài)勢(shì)也不會(huì)受到太大的這個(gè)影響，

14.今年買地金額增長(zhǎng)較快的背后原因是怎么樣？

今年上半年權(quán)益地價(jià)743億，但是這中間有一部分是屬于是有合作伙伴，??那么如果把合作伙伴這部分把它刨掉以后，我們實(shí)際上應(yīng)該是在630億左右，??這是第一個(gè)。?

?第二應(yīng)該說今年上半年我們獲取的土地應(yīng)該說??總的來說非常優(yōu)質(zhì)，體現(xiàn)在幾個(gè)方面，一個(gè)是??這種住宅權(quán)益占比達(dá)到85%。?就是說??所獲取土地方面，就是在這種持有物業(yè)戰(zhàn)略性的購(gòu)物中心，??獲取了包括鄭州、長(zhǎng)沙、杭州、無錫、沈陽、南京等6個(gè)這種??戰(zhàn)略性購(gòu)物中心，那么應(yīng)該說??有的也是談了很久，那么在上半年推出來，有的也是屬于在市場(chǎng)上機(jī)會(huì)把握得很好，??那么也是在今年上半年集中獲取了這樣一些土地。?

?第三個(gè)方面就是說如果是說從??剛才也問到對(duì)于上半年獲取的銷售物業(yè)凈利率整體來說應(yīng)該在11.4~11.5之間，應(yīng)該從目前來說今年上半年所獲取的??土地的??凈利潤(rùn)率的角度來看也是非常不錯(cuò)的。?今年上半年也仍然是貫徹了一直以來的量入為出，這種合理回報(bào)??戰(zhàn)略導(dǎo)向，并且把握內(nèi)外部的這樣的一個(gè)對(duì)我們自身這種財(cái)務(wù)穩(wěn)健的這樣的要求，??從而獲取的土地。?

因此就是說我們對(duì)于整個(gè)今年上半年所獲取的這些土地應(yīng)該總體的看法是這種質(zhì)量還是非常高，那么當(dāng)然下半年也伴隨著中央對(duì)于穩(wěn)地價(jià)，那么各種條件包括3線4檔，包括兩限制，包括兩集中，包括40%的權(quán)益簽約額所對(duì)應(yīng)的權(quán)益拿地金額，我們也預(yù)計(jì)就是說可能會(huì)在今年下半年這種地價(jià)有這種走低的趨勢(shì)。

文來源于“地產(chǎn)胤象”微信公眾號(hào)，作者為東北證券分析師吳胤翔團(tuán)隊(duì)；智通財(cái)經(jīng)編輯：陳秋達(dá)。