新城悅（01755）中期業(yè)績會紀要：全年完成7000萬方拓展難度不大

1、 公司管理層下半年的工作安排是？特別是對拓展方面工作節(jié)奏的把握？

戚小明答：我們下半年工作的總體思路，還是圍繞著我們原先既定的一核兩增的發(fā)展策略，在我們的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)和增量業(yè)務(wù)方面，爭取在上半年的基礎(chǔ)上，能夠有更好的突破，總體來講，把我們上半年做的好的方面能夠不斷的進行基礎(chǔ)夯實，能夠更加持之以恒的能夠發(fā)揮好我們的優(yōu)勢，對我們在上半年乃至以前，能發(fā)現(xiàn)管理過程中出現(xiàn)的一些漏洞和與同行標桿企業(yè)之間存在的一些差距，然后針對性地制定一些政策。

下半年拓展的目標不變。我個人覺得，我們完成全7000萬方的合約面積的拓展的指標，應該說難度不是非常大，我們劉總也介紹了，我們上半年新增的合約面積的完成比例達到了年度指標的69.5%，大概是70%，所以完成全年7000萬方的合約面積的目標將會繼續(xù)保持。堅持我們高質(zhì)量拓展的原則就是還是以新項目拓展為主，收并購為輔的這樣的拓展策略，而且在項目拓展里面，新項目的拓展比率還是要保證在80%以上，在我們項目拓展里面，上半年完成的新項目的占比是95%，所以指標應該也可以完成。所以下半年，除了做好我們新項目拓展以外，我們對存量住宅，包括城市服務(wù)等等方面的也要有所進取，具體的拓展的策略，也是我們年初的時候和投資者一起分享的。

我覺得上半年拓展成績的取得與我們采取的措施，制定的計劃和采取的措施和堅決落地還是分不開的，所以下半年，還是在我們上半年具體的措施方面做一些優(yōu)化和加強，爭取下半年能能夠有所突破，具體來講，第一就是充分發(fā)揮我們新城控股的品牌優(yōu)勢，已經(jīng)開業(yè)的吾悅廣場有106個，在建的有68個，也包括我們運營的輕資產(chǎn)項目，借助我們整個集團商雙核驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，開始在全國化進行布局，而且從上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2021年上半年我們大概有超60%以上的第三方的項目，來自于我們整個集團各級人員的推進以及各級人員的推薦，應該說成績還是非常好，以武漢一個優(yōu)質(zhì)項目為例，合約面積達到了110萬方，飽和收入達到了2500萬元以上，盡管項目還是合約階段，還沒進入實施管理階段，但是是非常優(yōu)質(zhì)的。

要堅持全員拓展策略繼續(xù)充實團隊，發(fā)揮各級人員的優(yōu)勢，提高我們的競爭能力，來不斷推進我們的拓展工作，在里面呢，我重點再講一下就是我們整個外拓方面的事情，聯(lián)合外拓的方面，公司內(nèi)部呢，已經(jīng)形成了多業(yè)務(wù)單元，共同推進的信息拓展機制，有效地盤活了內(nèi)部資源。團餐等業(yè)務(wù)拓展的同時，我們也可以拓展基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，在我們做我們基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的時候，我們也可以在團餐、智能化以及電梯等等業(yè)務(wù)方面進行推薦，我們稱之為聯(lián)合外拓，目的就是在單方的面積上能夠增加收入和利潤。在上半年取得了一定的成績，也是我們上半年的并購跟我們業(yè)務(wù)有協(xié)同性的一個很重要的特征。

2、請問杲總您在接受職務(wù)后對于團隊組織能級架構(gòu)有哪些新的想法？請問您對于下一階段基礎(chǔ)服務(wù)的拓展能力和利潤水平進一步提升和成本有關(guān)的控制方面有怎樣的規(guī)劃？

杲新利答：主要是圍繞著三個主要的方面做了組織的變革，第一個是調(diào)整我們的架構(gòu)和職能，充分的釋放組織活力。第二個是標準體系迭代，提升服務(wù)能力，第三個方面的話是數(shù)字科技賦能，提升運營效率，那么接下來我分別從三個方面做一個簡單的回復。

第一個是在職能架構(gòu)調(diào)整方面，我們今年會對架構(gòu)進行適當?shù)倪M行一些調(diào)整，根據(jù)公司的戰(zhàn)略和發(fā)展的需要，然后重新把權(quán)責和職能進行重新的劃分和梳理，整體的思路是總部要做專、做精、做強，做實一線，做活、做優(yōu)。通過架構(gòu)和職能的調(diào)整來匹配我們優(yōu)秀的人才的引入，去全面去激活我們的組織，全面去提升我的管理效率。

第二個方面的話，主要是圍繞著標準和體系迭代方面，一方面，我們主要在住宅服務(wù)板塊，持續(xù)的提升我們現(xiàn)場的品質(zhì)和服務(wù)能力，把我們前面的服務(wù)標準進一步的做一些服務(wù)的分級，把服務(wù)的體系，進一步梳理和完善，再對標一些行業(yè)內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)的基礎(chǔ)之上，更強化我們在服務(wù)響應和服務(wù)態(tài)度上的標簽，打造有溫度的服務(wù)；另外一個方面，我們跟荷蘭管家國際學院進行了深度的戰(zhàn)略合作，去服務(wù)和打造我們高端服務(wù)的品牌。全面提升我們的高端服務(wù)的能力，并且這塊在上半年也有成果，斬獲我們常州的項目。從目前的成果來看在行業(yè)內(nèi)外和都引起了包括客戶層面都引起了非常好的反響，并且我們在每個區(qū)域公司里面都會樹立一些標桿項目，無論是從內(nèi)部人才的培養(yǎng)和孵化，包括拓展方面，都會奠定非常好的基礎(chǔ)。最后就是非居業(yè)態(tài)領(lǐng)域，尤其在辦公和產(chǎn)業(yè)園的業(yè)態(tài)，我們與悅時代結(jié)合合作，結(jié)合一起去打造我們在非居業(yè)態(tài)的服務(wù)體系和標準，全面提升我們的非居業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。

第三個方面是在數(shù)字科技賦能方面，我們充分利用最新的科技和信息化的手段，對標國內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)公司的優(yōu)秀的經(jīng)驗，一方面，我們迭代智慧運營平臺，實現(xiàn)從開發(fā)端到我們后端服務(wù)的一體化的打通，去打造我們的整個智慧運營平臺，從而進行管理賦能、員工賦能和服務(wù)的賦能，不斷去提升我們的運營的效率；另外一方面，會持續(xù)推廣機械化的作業(yè)在一線的應用，從而替代部分人工降低人工成本，還有就是充分發(fā)揮一線的主觀能動性，鼓勵一些小的改進和小的發(fā)明，并且我們通過內(nèi)部的管理體系，包括信息化的推廣，持續(xù)優(yōu)化管理成本。

3、公司如何看待社保減免對我們整體毛利率下降的影響？以及公司未來基礎(chǔ)服務(wù)毛利率的走勢？未來的走勢應該是怎么樣的？

左衛(wèi)答：2021年6月30日，新城悅的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率是30.9%，去年同期呢，我們是32%。這里面同比下降的1.1個百分點，原因其實也很簡單，就是因為在去年呢，很多企業(yè)都享受了社保減免的政策，今年的話政策沒有了。我們算了一下，由于社保減免影響去年的毛利率，實際上有1.2個百分點。那么也就是說，如果把1.2個百分點，剔除的話，或者說把社保減免因素剔除的話呢，實際上我們新城悅今年上半年的毛利率跟去年同期相比還略有上升啊，同比是下降了1.1個百分點的毛利率，但是社保減免因素達到1.2個百分點的毛利率。所以總體而言的話，毛利率跟去年相比，如果把一些特殊因素剔除的話，實際上是基本上是保持穩(wěn)定的。

那么對于未來幾年的新城悅的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利的一個展望，我想是這樣的，有幾個方面的因素，有些因素可能對毛利率的提升它有一定的抑制作用，比如說每年的這種人工成本的剛性上升，還有的話就是每年我們可能會做一些收并購的毛利率相對不是很高。

但是呢，我想還有很多因素可以幫助我們持續(xù)的提升我們的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率，比如說第一個，我們的關(guān)聯(lián)方每年，還是會提供相當?shù)墓芾砻娣e給到新成員。而且這些管理面積的對應的物業(yè)費水平相對還是比較高的。那么這些項目，會有效的支撐，我們未來的這樣的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率。那么其次的話呢，隨著新城悅項目的增多，項目的密度的增大，比如說我們江蘇的在管面積達到了六七千萬，在其他的一些省份，我們很多地方的管理面積是很多的。所以隨著我們管理密度的持續(xù)的提升，在保證基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的前提下，單個項目的管理成本，還有機會得到進一步的擔保。那么第三個方面就是，我們會持續(xù)通過這樣一個系統(tǒng)化的采購管理，精細化的智能管控來不斷來加強成本的優(yōu)化工作，可以通過這些舉措能夠有效的降低我們工程的維修成本，同步的話也可以降低我們的物資采購成本。所以，綜上這些因素，我覺得對于未來的幾年，新城悅的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率，未來幾年會保持相對穩(wěn)定，應該說保持在30%左右問題不大。

4、公司在今年七月下旬有股票回購的計劃嗎？是否有具體行動計劃?

戚小明答：確實受內(nèi)外部因素的影響，受政策以及外部因素的影響。近期港股市場物業(yè)板塊呢，應該說下調(diào)還是比較多。所以我們在公司在七月底的時候呢，也公布了不超過10%的股票的回購的計劃。我們公司認為我們自己的公司，現(xiàn)在的市值，明顯是是被低估的，我們未來的業(yè)績的增長的確定性是非常高的，我們整個管理團隊，對公司未來的發(fā)展也是比較堅定信心。

公司的外拓方面呢，也正在經(jīng)歷業(yè)績的逐步的釋放的周期，今年上半年，我們前幾年外拓的新項目轉(zhuǎn)入交付的面積達到了280萬方，接近300萬方。也就是說，前面幾年的努力會在逐步釋放，我相信到今年下半年交付的面積會更多，未來就是我們前幾年，外拓新項目轉(zhuǎn)化的成果，慢慢的都在釋放，而且質(zhì)量相對來說還是比較高的，也沒什么遺留問題，更談不上帶資進場的這么一說，那禁止帶資進場的這么一說，所以應該說，未來的增長的確定性還是非常強。

同時上半年新增的第三方的面積應該說增長還是比較快的，收并購我們一直堅持我們高質(zhì)量增加密度、豐富業(yè)態(tài)的策略，持續(xù)提高我們業(yè)態(tài)的組合的質(zhì)量。我剛才在解釋第一個問題的時候我也已經(jīng)說了，比如我們會在在西部地區(qū)做項目。拓展物業(yè)管理項目的時候，會把我們的餐飲服務(wù)和其他的一些專業(yè)服務(wù)能夠整合在一起。因為我們這次在西安新成立一個跟我們新城控股有合作的一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它有很多的辦公樓宇就在里面，都需要有餐飲，那我們想把這樣都能夠把它植入進去，所以我們未來的發(fā)展，應該說還是可期的，在增值服務(wù)方面的積極布局，更多具有永續(xù)性的、確定性高的、協(xié)同性強的業(yè)務(wù)為公司業(yè)績增長不斷培育新的增長點，因此，我們公司董事會決定執(zhí)行回購計劃。

5. 請問公司如何看待下半年的市場競爭格局？直拓難度會隨著競爭額更大嗎？并購市場有沒有更多的機會？

戚小明答：物業(yè)行業(yè)市場變化呢，政策層面應該說受到了前所未有的關(guān)注，其實我有關(guān)注，從今年1月發(fā)布了有關(guān)我們物業(yè)管理的鼓勵性的相關(guān)的政策，3月的十四五的規(guī)劃里面六次提到我們物業(yè)管理，應該說都是對我們物業(yè)行業(yè)的一個非常大的肯定和鼓勵，也為行業(yè)未來成長的確定性、穩(wěn)定性應該說提供了保障。

當然，在7月也出臺了相關(guān)對物業(yè)管理加強監(jiān)督和考核監(jiān)督和管理的行業(yè)監(jiān)管的相關(guān)政策，實際上在前面1月和3月政策里面應該也有提到，僅僅是7月，僅一句話為行業(yè)的規(guī)范化、市場化也提出了一些新的要求，我相信，絕大部分，上市公司我覺得應該都是還是比較規(guī)范，比如說提供標準按照合同要求提供服務(wù)，包括共有收益的規(guī)范的使用、合理的收費、進退場的合規(guī)等等各個方面。我覺得對一個規(guī)范的上市企業(yè)來說，我覺得都不是問題，因為本身就是應該在風險控制里面應該是要做的，所以更多的，作為我們來說，我們看到更多的是機會，當然是政策方面，也就是說，物業(yè)管理現(xiàn)在正受到越來越多的行業(yè)和社會的關(guān)注，對行業(yè)未來發(fā)展也是好事，這是政策方面。

第二方面，就是不可避免未來隨著房地產(chǎn)形勢的變化和物業(yè)行業(yè)的變化，未來競爭壓力會越來越大，尤其是最近大家感受比較多的房地產(chǎn)形勢的變化，房地產(chǎn)還是屬于國家限制類的投資。物業(yè)管理盡管是鼓勵性的，但是他和房地產(chǎn)有密不可分關(guān)系，但是大家應該看到房地產(chǎn)還是一個體量龐大的市場。

行業(yè)的集中度經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)非常高，一二線的城市的集中度非常高的，但是還是有非常多的機會，包括新的項目里面，在一些相對來說經(jīng)濟比較好，人口比較多，能力也不錯，但是市場競爭還不是非常強的地方，應該說還是有非常多的機會，我剛剛才提到的陜西、山西等等，應該說還是非常有機會，競爭壓力會大。但是，要有積極的應對措施，我覺得應該還是有機會，至少今年我們是這樣。

本文來源于“地產(chǎn)胤象”微信公眾號，作者為東北證券分析師吳胤翔團隊；智通財經(jīng)編輯：文文。