外資紛紛逃離中環(huán)核心區(qū) “多金”中資機(jī)構(gòu)借勢擴(kuò)張

戴德梁行于4月6日回顧“第一季度香港寫字樓及商鋪租賃市場”時指出，活躍的租賃需求推動各區(qū)租金再上一層樓，特別是中區(qū)(中環(huán)及金鐘)租金再上升，令外資機(jī)構(gòu)紛紛遷向非核心區(qū)，“多金”的中資機(jī)構(gòu)則在核心區(qū)不斷擴(kuò)張，但由于核心區(qū)新增的寫字樓數(shù)量極其有限，且多數(shù)甲級寫字樓是長線收租項目，可供中資機(jī)構(gòu)購買的核心區(qū)寫字樓并不多。

而在商鋪租賃市場方面，零售業(yè)銷售額相比去年同期跌幅收窄，加上訪港游客數(shù)字稍微回升，以及部分核心區(qū)商鋪租金走勢平穩(wěn)，商鋪租務(wù)前景在今年有望不斷改善。

智通財經(jīng)獲悉，根據(jù)土地注冊處資料顯示，2017年第一季度全香港寫字樓吸納量上升至416288平方呎，除港島南外，各區(qū)吸納量均較上一季有所增加。本季度租務(wù)活躍，當(dāng)中包括由中區(qū)遷向非核心區(qū)的個案，但主要以外資機(jī)構(gòu)為主，例如法國巴黎銀行(BNP)租用太古坊10萬呎樓面，以及富而德律師事務(wù)所(Freshfields Bruckhaus Deringer)租下港島東中心共43000呎樓面。

租務(wù)活躍下，各區(qū)的待租率按季度環(huán)比均有下降，目前港島東的待租率(3.5%)為各區(qū)中最低，其次為中區(qū)(3.6%)，其中超甲級商廈的待租率僅有2.8%，創(chuàng)下2008年第3季以來的新低。戴德梁行香港寫字樓部代理服務(wù)高級董事阮仲賢指出，中區(qū)待租率持續(xù)偏低，為租金帶來支持，但同時也對租戶繼續(xù)留駐在中區(qū)構(gòu)成壓力。

吸納量的增加也推動租金繼續(xù)上升，第一季度香港平均寫字樓租金按季度環(huán)比上升0.8%至每月每平方呎79.29港元，各區(qū)中以港島南(2.3%)升幅最強(qiáng)勁，其次是中區(qū)(1.7%)及灣仔、銅鑼灣(1.5%)。戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝先生表示，由于中區(qū)在未來四年都不會有甲級寫字樓的新供應(yīng)，因此該區(qū)的租金將受到銀行及金融機(jī)構(gòu)，特別是中資機(jī)構(gòu)的租賃需求所支援。

第一季度中區(qū)租金為每月每平方呎122.16港元，超甲級商廈租金則達(dá)到136.03港元。蕭亮輝指出，繼銀行及金融機(jī)構(gòu)后，一些傳統(tǒng)的中區(qū)租戶如律師樓及相關(guān)服務(wù)的公司也正考慮非核心區(qū)的位置，例如港島東就是其中一個考慮熱點。預(yù)料機(jī)構(gòu)遷離中環(huán)的趨勢在今年內(nèi)將會持續(xù)。

商鋪租賃市場在今年第一季度并沒有太大起色，但1月及2月的零售業(yè)銷售額跌幅相比去年同期收窄，其中藥物及化妝品，以及食品、酒類飲品及煙草的銷售額與去年同期相比均有增長。此外，訪港游客數(shù)字近期亦有改善，1月及2月期間的游客人數(shù)較去年同期增加，特別是在香港零售消費(fèi)占重要地位的內(nèi)地游客人數(shù)止跌回升，市場出現(xiàn)回暖跡象。

核心區(qū)鋪租方面，銅鑼灣的租金在第一季度保持平穩(wěn)，旺角的租金更按季度同比上升0.2%。尖沙咀及中環(huán)的租金則同比分別下跌1.4%及3%。戴德梁行預(yù)計，未來兩個季度尖沙咀和中環(huán)這兩個區(qū)加上旺角的租金走勢仍然會跌約3%至5%。非核心區(qū)的租金則將見升幅，元朗及屯門預(yù)計分別上升0.9%及0.5%。

戴德梁行執(zhí)行董事、香港商鋪部及寫字樓部代理服務(wù)主管林應(yīng)威向智通財經(jīng)表示，核心區(qū)的租金走勢變化不大，而非核心區(qū)升勢持續(xù)，反映民生消費(fèi)能支撐租金升幅。與一年前對比，核心區(qū)的商戶組合已經(jīng)有明顯變化，奢侈品商店減少，而符合大眾消費(fèi)水平的店鋪增加。

雖然民生消費(fèi)強(qiáng)勁，但核心區(qū)的樓上餐飲店租金在首季仍然存在平均0.5%至2.3%的跌幅，其中銅鑼灣跌幅最大。林應(yīng)威指出：“核心區(qū)的餐飲店租金仍然會繼續(xù)下調(diào)，但跌幅不會太大，因為當(dāng)下食肆經(jīng)營者對于開設(shè)概念餐飲店仍有興趣，所以對餐飲店的租位有一定需求。不少經(jīng)營者也瞄準(zhǔn)非核心區(qū)，希望抓住租金較低及民生消費(fèi)穩(wěn)健的優(yōu)勢開店。

此外林應(yīng)威指出，另一個積極擴(kuò)充的是戲院行業(yè)。過去一年間已有15宗戲院的租賃成交，包括現(xiàn)有戲院轉(zhuǎn)手，以及非戲院場地改裝成戲院開業(yè)的個案，而大部分成交案例均位于非核心區(qū)且鄰近有住宅區(qū)支持消費(fèi)的地點。在民生消費(fèi)占上風(fēng)的背景下，相信核心區(qū)與非核心區(qū)的租金走勢仍會呈現(xiàn)分歧。