新股前瞻︱非住宅物業(yè)格局未定 灣區(qū)企業(yè)珠江城市管理如何打出“差異牌”?

大灣區(qū)是我國發(fā)展較為廣泛的地區(qū)之一，2019年，大灣區(qū)(內(nèi)地)人均GDP在全國五個(gè)主要城市群中排名第一，人均可支配收入僅次于長三角城市群，排名第二。

房地產(chǎn)是灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要一環(huán)，過去五年大灣區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展，以深圳為代表，佛山、珠海、肇慶等地房地產(chǎn)投資復(fù)合年增長率均超過20%。自1981年深圳第一家物業(yè)管理公司成立以來，企業(yè)數(shù)量不斷增多，規(guī)模擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)種類和規(guī)模成倍增加。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，近期來自廣州的物管企業(yè)廣州珠江城市管理服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“珠江城市管理”)向港交所遞交了主板上市申請(qǐng)。農(nóng)銀國際和中國平安資本(香港)為聯(lián)席保薦人。

資料顯示，珠江城市管理1987年成立于廣州，向大灣區(qū)20種不同類型的住宅和非住宅物業(yè)提供城市服務(wù)。截至2020年末，集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋大灣區(qū)九個(gè)內(nèi)地城市中的七個(gè)，并進(jìn)軍其他13個(gè)省份的其他省市。根據(jù)中指院資料，按照綜合實(shí)力排名，2021年集團(tuán)于中國百強(qiáng)物管企業(yè)中排名19位。

公建、住宅、文體三駕馬車 文體場(chǎng)館面積行業(yè)第一

珠江城市管理通過三條業(yè)務(wù)線經(jīng)營，即城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)和城市文體運(yùn)營服務(wù)，提供多元化服務(wù)。城市公建服務(wù)主要包括政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位辦公樓、公立醫(yī)院和學(xué)校、酒店和購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，城市生活服務(wù)主要是住宅物業(yè)基本物業(yè)管理和增值服務(wù)，城市文體運(yùn)營服務(wù)主要包括體育館管理服務(wù)、體育館運(yùn)營及配套服務(wù)。

截至2020年12月31日，珠江城市管理三條業(yè)務(wù)線的收入占比分別為47.5%、37.5%和15%。其中來自第三方的收入占比分別為45.3%、33.2%和14.4%，關(guān)聯(lián)方主要為珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)及合營企業(yè)聯(lián)營企業(yè)等。

截至2020年12月31日，公司在管項(xiàng)目共431個(gè)，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬和3190萬平方米，超過百強(qiáng)物管平均在管面積規(guī)模。

從業(yè)務(wù)線可以看到，集團(tuán)業(yè)務(wù)以非住宅物業(yè)和文體物業(yè)為主。非住宅物業(yè)相比住宅物業(yè)市場(chǎng)競爭程度低、管理費(fèi)高、管理費(fèi)收繳率高、提價(jià)相對(duì)容易。非住宅物業(yè)管理費(fèi)一般為2至15元/平方米/月，而住宅物業(yè)一般為2元/平方米/月左右。文體運(yùn)營和服務(wù)隨著賽事需求增加、政策推動(dòng)、大眾健身情緒高漲等因素，近幾年發(fā)展也較為迅速。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，在非住宅管理行業(yè)，規(guī)模大的企業(yè)較少，未來拓展空間更大，競爭性較小。文體服務(wù)長期具備增長潛力，但是目前國內(nèi)缺少頂級(jí)賽事支撐，導(dǎo)致流量受限。

珠江城市管理在大灣區(qū)排名較為靠前。2020年，集團(tuán)在管面積3190萬平方米，其中第三方外拓面積2550萬平方米，在廣東省百強(qiáng)企業(yè)中排名第十，來自第三方外拓面積占比80.1%，在廣東省百強(qiáng)企業(yè)中排名第九。

其中子公司珠江文體是一家政府投資為主、企業(yè)參與投資、BOT模式的打新公共體育設(shè)施企業(yè)，其致力于成為中國最大的問題產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商。在近20年大型體育館管理發(fā)展中，珠江文體先后服務(wù)了第十六屆亞運(yùn)會(huì)、2019年國際籃聯(lián)籃球世界杯、第49屆世乒賽、蘇迪曼杯羽毛球賽等賽事，2020年在提供文體運(yùn)營的物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中，文體場(chǎng)館在管面積第一。

業(yè)績波動(dòng)較大 負(fù)債率顯著提升

業(yè)績方面，2018年至2020年，集團(tuán)營收分別為7.59億人民(單位下同)、8.61億和8.81億元，同比分別增長13.5%和2.3%。毛利分別為1.73億、2.06億和2.41億元，同比分別增長19.2%和16.6%。凈利潤分別為2453萬、3506萬和6599萬，同比分別增長42.9%和74%。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2018年至2019年?duì)I收增長主要是在管項(xiàng)目增多業(yè)務(wù)擴(kuò)張所致，而2020年?duì)I收增長明顯放緩，主要是年內(nèi)受疫情影響，導(dǎo)致非住宅物業(yè)收入增長放緩甚至負(fù)增長，而這也是珠江城市管理相比住宅物業(yè)最主要的特點(diǎn)，即業(yè)績穩(wěn)定性較差。不同于住宅物業(yè)，城市公建、文體物業(yè)的營收受環(huán)境影響較大。

不過集團(tuán)的毛利率水平有所提升，因此毛利潤和凈利潤增速明顯好于營收增長。2018年至2020年集團(tuán)綜合毛利率分別為22.8%、23.9%和27.3%，2020年，城市公建服務(wù)和文體運(yùn)營服務(wù)的毛利率增長明顯，一方面是由于疫情期間社會(huì)保險(xiǎn)基金供款減少、租金減免等影響，而且均高于城市生活服務(wù)毛利率。

營收增長較為緩慢，但是受益于高毛利項(xiàng)目增多和費(fèi)用控制較為良好，帶來利潤率的提升，導(dǎo)致公司凈利潤呈現(xiàn)較為快速增長，卻有容易波動(dòng)，這是公司業(yè)績的基本畫像。

而另一方面需要注意的是，2019年以來集團(tuán)的非流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債出現(xiàn)顯著變化。2018年至2020年，其非流動(dòng)資產(chǎn)分別為8937萬、9.65億和9.6億元，非流動(dòng)負(fù)債分別為3781萬、9.21億和8.45億元。流動(dòng)資產(chǎn)分別為7.39億、9.06億和9.5億，流動(dòng)負(fù)債分別為5.11億、6.43億和7.04億。

具體而言，2019年公司非流動(dòng)資產(chǎn)增加主要是因?yàn)槠渌麘?yīng)收款(ABS)增加8.58億元，資料顯示，主要是授予關(guān)聯(lián)方貸款所致。另一方面，2019年增加計(jì)息借款9.79億元，其中非流動(dòng)部分達(dá)到8.83億元。其都與2019年公司就資產(chǎn)抵押證券融資安排相關(guān)。不過該部分資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)在2021年4月份結(jié)清。

而之所以出現(xiàn)該部分變動(dòng)，與集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況也有一定關(guān)系。2018年至2020年末，集團(tuán)在手現(xiàn)金分別為4.93億、4.97億和4.22億，小幅下滑，經(jīng)營現(xiàn)金流分別為8516萬、6107萬和1.12億元，增長并不穩(wěn)定。2019年其投資和融資現(xiàn)金流分別為9.96億和9.38億元，其在手現(xiàn)金顯然難以覆蓋，

而且，雖然公司的流動(dòng)比率較高，但是公司的總負(fù)債比率也逐年升高，從2018年的66.3%升至2020年的81.3%，增加了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，其有望在上市后得以緩解，但也需要長期跟蹤觀察。