下半年土地供應(yīng)高峰和開工壓力下 拿地和開工面積較上半年將有較大幅度回升

上半年銷售高增長且分化加劇，下半年拿地、開工將回升。

2021年上半年,全國新建商品房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2020年、2019年同期均大幅增長，但區(qū)域分化表現(xiàn)也前所未有之突出,前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。與此同時, 新開工、土地購置規(guī)模持續(xù)低位的影響，施工建安投資成為開發(fā)投資主支撐。 下半年，我們認(rèn)為，隨著去年基數(shù)上升和需求過度透支，行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負(fù)增長。土地供應(yīng)高峰和開工壓力下拿地和開工面積較上半年將有較大幅度回升，但在“三條紅線”及信貸壓力下開發(fā)投資增速亦難有大幅增長空間。

上半年總結(jié)

01 前5月銷售規(guī)模較過去兩年增長超36%，東部地區(qū)銷售面積超3億方(本節(jié)有刪減)

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%;比2019年1—5月增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%;比2019年1—5月增長36.2%?！浴?/p>

東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點(diǎn)。1—5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國水平。前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。如浙江、福建、江蘇等省份城市普遍出現(xiàn)新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國商品房銷售的主要支撐。

02 前5月新開工累計同增速僅7%為五年內(nèi)同期最低，5月同比降6%已至負(fù)增長(本節(jié)有刪減)

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房屋施工面積839962萬平方米，同比增長10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，漲幅收窄1.5pts。

對比歷年新開工規(guī)模，2021年前5月房屋新開工面積累計增速為除2020年外歷史最低。2021年前5月累計同比增速跌破10%表明當(dāng)前房企在房屋新開工方面投資的乏力和審慎。

03 融資嚴(yán)管與土拍雙集中疊加，前5月土地購置面積同比跌7.5%規(guī)模歷年最低

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4396萬平方米，累計同比由4.8%下降15pts由正轉(zhuǎn)負(fù)下跌7.5%。相比往年而言，2021年前5月也處于歷史最低位。連續(xù)兩年土拍購置面積低于5000萬平方米的同時規(guī)模較2020年再低7%。

集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積自4月起年初高點(diǎn)快速走低并回歸負(fù)增長區(qū)間，至5月同比降幅已擴(kuò)大至31.6%。

04 前5月加快竣工施工建安投資抵消開工拿地雙放緩?fù)侠郏_發(fā)投資增速仍保持18%(本節(jié)有刪減)

……略……

……略……

隨著竣工交付節(jié)點(diǎn)的到來，“低開工高竣工”下一方面施工面積增速逐漸走低，另一方面竣工面積增速快增至歷年高點(diǎn)。兩者消化下自3月起開發(fā)投資同比及累計同比增速均逐漸收窄至18%，但上半年增速仍保持10%以上高增。一方面房屋新開工面積與竣工面積之間的剪刀差快速縮小，至5月末已降至近十年低點(diǎn);另一方面商品房銷售面積與竣工面積之間的差距也在快速降低。

05 商品房待售面積連續(xù)3個月回落至5.1億平，住宅較年初庫存下降超千萬方(本節(jié)有刪減)

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少7萬平方米?！浴?br/>

下半年展望

06 銷售分化延續(xù)，東部增幅回落、中部東北部城市回調(diào)壓力加大，整體規(guī)模低速增長

商品房銷售來看，隨著去年基數(shù)上升和需求過度透支，半年整體行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負(fù)增長。首先，上半年主要支撐的浙江、江蘇、福建、廣東等的二三線城市樓市火爆，江西、河南、四川等省份的二線及核心城市的量價補(bǔ)漲，市場需求消耗透支和房價激增下，改善需求難以及時補(bǔ)充且剛性需求難以承擔(dān)房價，恐慌情緒也趨向平靜，二者難以在下半年繼續(xù)支撐地區(qū)樓市銷售，銷售規(guī)模增幅環(huán)比大概率回落，將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長的空間和動能。其次，上半年新開工規(guī)模較低，尤其三季度熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積恐將出現(xiàn)“青黃不接”，供應(yīng)不濟(jì)而導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)下滑，譬如泉州、嘉興、金華等出現(xiàn)的“一房難求”現(xiàn)象仍將持續(xù)或擴(kuò)散。

再次，就是需求端的購房支付能力受限。隨著金融政策收緊，房貸利率上升，各地區(qū)居民信貸端在2021年上半年已出現(xiàn)明顯收緊，如嚴(yán)查經(jīng)營貸以及房貸利率幾度上調(diào)。購房成本增加，也將抑制二三線城市銷售規(guī)模的增長。

最后，基于2020年下半年銷售規(guī)?；鶖?shù)較高，因此銷售規(guī)模增速也將有所下降。分化現(xiàn)象將更加細(xì)化深化，包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。全國而言，東部地區(qū)仍將蟬聯(lián)銷售表現(xiàn)最佳，東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。單城市而言，核心板塊“一房難求”,新區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊等則各憑稟賦，市場表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。

07 非22城供地高峰將推土地購置規(guī)?；厣哓浿档貕K加快入市推動新開工增速回升

房企拿地方面，預(yù)計下半年全國土地購置面積將迎來一輪較大回升，整體增速有望與過去兩年持平。一方面，22城已結(jié)束兩輪集中供地，土地供應(yīng)規(guī)模占全年供應(yīng)計劃比例不高，因此下半年9、10月份第二、三輪集中供地核心城市仍將有較大規(guī)模土地出讓;另一方面，隨著22城集中土拍收尾，7、8月份房企自然也會將把資金目標(biāo)投向其他具有潛力的二線和三四線城市，在22城之外的土地投資節(jié)奏重新回歸正軌。

因此，下半年土地購置面積將較上半年有明顯回升，全年土拍規(guī)模預(yù)計將與過去兩年持平，增速有望再次回正。新開工方面，下半年過去一年內(nèi)成交的熱點(diǎn)地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。一方面，在房企資金受限和銷售規(guī)模擴(kuò)大的雙重權(quán)衡下，去年以來重點(diǎn)一二線城市地塊加快開工入市銷售可讓房企獲得更高的收益，加之當(dāng)前核心一二線城市仍處于熱銷期，入市項目普遍可快速實現(xiàn)資金回正。隨著房企于核心城市購置的高價值地塊開工入市，后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對應(yīng)的建安投資額也有望回升至高位。

08 竣工大年加緊施工疊加新開工、土地購置回升支撐開發(fā)投資增速高位保持

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)維持高位體量增長，主要基于兩個方面。一方面，下半年土拓投資和建安投資預(yù)期樂觀，房企在核心城市積極開工、拿地下兩者投資規(guī)模將較上半年有明顯提升;另一方面2021年竣工大年的大背景不會改變，建安投資融資并為設(shè)限，房屋施工面積隨著交付節(jié)點(diǎn)的到來在下半年繼續(xù)保持高位。兩項支撐下全國房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速將繼續(xù)保持高位。

本文選編自微信公號“克而瑞地產(chǎn)研究”；智通財經(jīng)編輯：李程