中信證券：迎接長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的拐點(diǎn)，看好空間服務(wù)的價(jià)值

大浪淘沙，一度鮮花似錦的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)行業(yè)，由于盈利能力欠佳，社會(huì)爭(zhēng)議頻發(fā)，已經(jīng)坐了幾年的“冷板凳”。但我們認(rèn)為，時(shí)間證明了集中式公寓盡管起步艱難，卻顯然模式更優(yōu)。我們相信，長(zhǎng)租市場(chǎng)不僅迎來(lái)了政策拐點(diǎn)，也迎來(lái)了頭部企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力拐點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定加快發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人等群體住房困難。政策涉及金融、稅收、土地供給方面的政策優(yōu)惠，其中稅收方面的優(yōu)惠政策較為明確。

稅收政策“實(shí)質(zhì)破冰”，租賃企業(yè)盈利困難問(wèn)題或得到有效緩解。

盡管增值稅是價(jià)外稅，并不直接進(jìn)入利潤(rùn)表，但由于長(zhǎng)租企業(yè)掛牌房?jī)r(jià)往往是含稅價(jià)(正如酒店房?jī)r(jià)一樣)，減免增值稅勢(shì)必直接助推企業(yè)盈利。盡管包租模式下，企業(yè)拿房的對(duì)手方常常不會(huì)足額按照租金12%繳納房產(chǎn)稅，甚至經(jīng)常有免繳情形，但在企業(yè)具備一定議價(jià)能力的情況下，房源方房產(chǎn)稅的減免也客觀上會(huì)提升長(zhǎng)租企業(yè)盈利能力。

土地供給和金融政策值得期待。

增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶(hù)型保障性租賃住房供給，在人口凈流入的大城市利用集體建設(shè)用地等建設(shè)保障性租賃住房，允許閑置存量商辦工業(yè)用房改造租賃住房等，執(zhí)行效果仍有待觀察，但趨勢(shì)上有利于增加長(zhǎng)租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也有利于企業(yè)盈利能力提升。另外，國(guó)常會(huì)要求鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，加強(qiáng)金融支持，我們相信REITs等政策性工具有望助力長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展。

集中式公寓厚積薄發(fā)，漸顯旺盛生命力。

相比收房問(wèn)題頻發(fā)，服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，體驗(yàn)較差，爭(zhēng)議較大的分散式公寓而言，集中式長(zhǎng)租公寓雖則前期運(yùn)營(yíng)難度更大，規(guī)模更小，卻發(fā)展更為穩(wěn)健。我們相信，政策需要鼓勵(lì)的住房租賃企業(yè)，主要是指集中式長(zhǎng)租供應(yīng)方，包括重資產(chǎn)的持有方，更包括包租改造模式的供應(yīng)方。集中式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓分別以14.24萬(wàn)和9.0萬(wàn)套的規(guī)模明顯領(lǐng)先。且過(guò)去幾年，萬(wàn)科和龍湖在運(yùn)營(yíng)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，提升空間效率，降低空置率的手段已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)往。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

長(zhǎng)租行業(yè)盈利能力不佳的風(fēng)險(xiǎn);各類(lèi)政策不能有效落地的風(fēng)險(xiǎn)。

迎接長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的拐點(diǎn)，看好空間服務(wù)的價(jià)值。

大浪淘沙，一度鮮花似錦的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)行業(yè)，由于盈利能力欠佳，社會(huì)爭(zhēng)議頻發(fā)，已經(jīng)坐了幾年的“冷板凳”。但我們認(rèn)為，時(shí)間證明了集中式公寓盡管起步艱難，卻顯然模式更優(yōu)。我們相信，長(zhǎng)租市場(chǎng)不僅迎來(lái)了政策拐點(diǎn)，也迎來(lái)了頭部企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力拐點(diǎn)。長(zhǎng)租行業(yè)更是整個(gè)空間服務(wù)行業(yè)的入口之一，集中式公寓運(yùn)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)甚至強(qiáng)于物業(yè)管理行業(yè)。我們推薦集中式長(zhǎng)租領(lǐng)域的領(lǐng)軍者，萬(wàn)科企業(yè)(02202)和龍湖集團(tuán)(00960)，也建議投資者關(guān)注從事長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的我愛(ài)我家，和探索城市精品長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)管理的濱江集團(tuán)。

本文選編自“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國(guó)、李金哲，智通財(cái)經(jīng)編輯：張金亮。