地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一條路！將占領(lǐng)30%的市場(chǎng)？

近幾年，地產(chǎn)行業(yè)“橫盤(pán)”。

一方面，商品房開(kāi)發(fā)總規(guī)模不再快速增長(zhǎng)，許多區(qū)域甚至開(kāi)始下行。另一方面，各種調(diào)控政策之下，房企利潤(rùn)越來(lái)越薄，有些項(xiàng)目還會(huì)虧本。 

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還有沒(méi)有“藍(lán)?！笔袌?chǎng)?搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，還存不存在規(guī)?！疤鴿q”的可能?其實(shí)還是有的!!

2021年，這種模式還只占城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)的4.8%，但已經(jīng)呈現(xiàn)出很強(qiáng)的逆周期的特點(diǎn)。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)幾年，這種模式每年的復(fù)合增長(zhǎng)率可能超過(guò)20%!而根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，這種模式最終可能會(huì)占住宅開(kāi)發(fā)的20%--30%!

而且，這種模式不僅僅適用于住宅開(kāi)發(fā)，還適用于各種公共、商業(yè)建筑!是一個(gè)真正的藍(lán)海市場(chǎng)! 這種模式就是“代建”，目前已經(jīng)誕生了綠城管理(09979)、中原建業(yè)(09982)兩家上市公司。日前，綠城管理、當(dāng)代管理、華潤(rùn)置地(01109)、金地管理、雅居樂(lè)房管、中原建業(yè)這6家代建模式的領(lǐng)軍企業(yè)，宣布成立“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”，更是在地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)震動(dòng)。  

下面，明源君重點(diǎn)來(lái)說(shuō)3件事情：

1、為什么說(shuō)，代建未來(lái)可能會(huì)占到開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的30%?

2、 輕資產(chǎn)聯(lián)盟的成立，有怎樣的重大意義?

3、 輕資產(chǎn)聯(lián)盟，會(huì)面臨怎樣的挑戰(zhàn)?

01 代建占地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的30%只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題?

很多人認(rèn)為代建模式會(huì)隨著商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模的變化而起落，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模橫盤(pán)了，代建也就不可能快速增長(zhǎng)了，這其實(shí)是一種誤解……

一、從過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，代建表現(xiàn)出很強(qiáng)的逆周期能力。  

大家可以看下下面這張圖，從2013—2019年，全國(guó)范圍內(nèi)，代建新簽約面積的增速，與商品房銷(xiāo)售面積增速的曲線(xiàn)正好相反。

二、代建項(xiàng)目投資主體，由以小房企為主，轉(zhuǎn)為以地方政府、國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等為主  

早期的代建委托方，缺乏品牌和開(kāi)發(fā)能力的中小房企是主力。進(jìn)入2021，集中供地越來(lái)越熱，再加上前幾年的各種調(diào)控，中小房企拿地越來(lái)越難，所占市場(chǎng)份額也越來(lái)越小。有人因此認(rèn)為代建委托方也會(huì)越來(lái)越少，這其實(shí)也是一種誤解……  

1、居住項(xiàng)目中，政策性保障房越來(lái)越多，成為代建項(xiàng)目主要來(lái)源 

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)5年：

商品住宅需求量為 67.8億 平方米。

城鎮(zhèn)居民住宅總需求為 94.6—98.4億 平方米。  

這二者之間的巨大差距，就是非商品住宅的需求，主要是政策性保障房。比如，深圳就明確提出，此后供應(yīng)的居住用地里，保障性住房用地要占6成，進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)招拍掛階段的只有4成。而越來(lái)越多的地方政府，都傾向于讓政策性保障房走代建模式。

代建龍頭綠城管理代建的政府保障房，經(jīng)常因?yàn)轭佒颠h(yuǎn)高于周邊商品房，而成為“網(wǎng)紅”。截止2021年5月底，綠城管理在全國(guó)范圍內(nèi)有112個(gè)保障房項(xiàng)目，在建面積超過(guò)2500萬(wàn)平米…… 中指院認(rèn)為，在這一趨勢(shì)下，代建對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的滲透率將持續(xù)提升，到2025年達(dá)到12.5%左右。

而政府保障房代建增加，只是代建市場(chǎng)快速擴(kuò)張的原因之一…… 

2、國(guó)有企業(yè)手中存量土地越來(lái)越多，成為委托方主要來(lái)源  

很多國(guó)企之前是生產(chǎn)型企業(yè)，城市發(fā)展后，要求其搬遷，其在把廠(chǎng)區(qū)搬離市區(qū)的同時(shí)，就需要對(duì)原廠(chǎng)房進(jìn)行“自改”。他們中的很多會(huì)找代建。還有一些城投公司，在招拍掛中獲得比較貴的土地，就需要品牌比較好的企業(yè)，去把開(kāi)發(fā)進(jìn)行下去。而如果是搞股權(quán)合作，涉及到避免國(guó)有資產(chǎn)流失等很多問(wèn)題，所以他們也傾向于找代建。 

 3、金融機(jī)構(gòu)“被動(dòng)”或“主動(dòng)”持有大量土地，也需要找代建  

從被動(dòng)的角度來(lái)說(shuō)。保險(xiǎn)公司很有錢(qián)，但國(guó)家對(duì)險(xiǎn)資有一定的限制，不能全部流入股市，因此很多保險(xiǎn)公司就會(huì)配置一些土地、房產(chǎn)。很多金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象是一些不良資產(chǎn)處置公司，他們手里都有很多抵押的土地、房產(chǎn)，必須進(jìn)行處理。從主動(dòng)的角度來(lái)說(shuō)。有些金融機(jī)構(gòu)早期傾向于投資房企，但隨著一些百?gòu)?qiáng)房企的倒掉，他們理念逐漸發(fā)生變化，會(huì)分散一些資金，投資具體的項(xiàng)目。 

金融機(jī)構(gòu)手里有了土地和項(xiàng)目，大多傾向于找代建，因?yàn)檫@樣自己最省心，風(fēng)險(xiǎn)也低。還有一種特殊情況，就是原代建委托方---比如某中小企業(yè)有資金壓力，需要找金融機(jī)構(gòu)支持，而金融機(jī)構(gòu)不愿意放貸給它，但是又覺(jué)得項(xiàng)目地塊本身還不錯(cuò)。于是在有綠城管理等優(yōu)質(zhì)代建方背書(shū)的情況下，金融機(jī)構(gòu)與原代建委托方進(jìn)行股權(quán)合作，成為項(xiàng)目大股東，從而變身為新的代建委托方。 

以代建龍頭綠城管理的委托方構(gòu)成為例：2020年，地方政府、國(guó)企、中小開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)三國(guó)鼎立的局面。而進(jìn)入2021之后，金融機(jī)構(gòu)委托方開(kāi)始明顯增多。下圖是2020年綠城管理的代建項(xiàng)目中，不同身份的委托方占比。

三、委托代建項(xiàng)目的類(lèi)型，之前住宅為主，近年公共建筑、商業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多 

根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，居住用地只占城市建設(shè)用地的20——32%。這也就意味著，住宅只占地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一小塊，更多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是公共建筑，或者商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 而公共建筑等委托企業(yè)代建的模式，很早就有。

輕資產(chǎn)聯(lián)盟中的華潤(rùn)置地，早在深圳舉辦大運(yùn)會(huì)前后，就代建了后來(lái)被稱(chēng)為春繭的深圳灣體育中心，并在深圳灣片區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)籌、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)。 

 四、為降低風(fēng)險(xiǎn)、獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，更多房企可能會(huì)拆分自己旗下的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 

傳統(tǒng)的房企，實(shí)際上是集地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)于一身的。

因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的思路中，房企將自己的生產(chǎn)鏈條拉長(zhǎng)，占據(jù)從前端融資拿地，到后端物業(yè)服務(wù)的全鏈條，可以賺取更大利潤(rùn)?？傻搅私?，拆分自己旗下某一環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)，成為很多房企的選擇。其中最典型的，就是近2年物業(yè)公司集體上市，很多獲得了比母公司更高的市值。而綠城管理、中原建業(yè)，則是第一批拆分的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。其他還有一些商業(yè)管理公司被拆分。  

而之所以拆分，很大原因在于拆分后能獲得更高估值： 

1、 地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)越來(lái)越薄，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。如果投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)全部搞在一個(gè)集團(tuán)里，一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，大家集體都出問(wèn)題，涉及面太廣，也難以挽救。而現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn)，一般是金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，他們影響的都是投資這個(gè)環(huán)節(jié)。而如果拆分開(kāi)來(lái)，專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事情，風(fēng)險(xiǎn)就降低，而且可以區(qū)隔。 

 2、 投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更加敏感。因此，股市給被拆分的物業(yè)、代建等業(yè)務(wù)的估值倍數(shù)，是傳統(tǒng)房企的很多倍。這也就意味著，將一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)拆分上市，市值要遠(yuǎn)高于整體上市。原來(lái)一家綜合地產(chǎn)集團(tuán)，市值可能只有200億，但拆分上市以后，市值卻可能去到1000億。 

 一旦拆分上市成為潮流，“專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)”，也就是代建的企業(yè)將迅速增加，市場(chǎng)將迅速擴(kuò)大。 歐美等一些發(fā)達(dá)國(guó)家，代建占國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例，達(dá)到了20%--30%。而我國(guó)因?yàn)樯厦嫣岬降囊恍┨厥馇闆r，代建占地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例，最終有超過(guò)30%的可能。這也就意味著，日前成立的輕資產(chǎn)聯(lián)盟，其重要性非同一般……

02 輕資產(chǎn)聯(lián)盟成立，有4個(gè)重大意義

輕資產(chǎn)聯(lián)盟的成立，至少有以下一些意義：

 一、在行業(yè)內(nèi)形成制度文明，獲取整個(gè)社會(huì)信任，把蛋糕迅速做大，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)  

代建要想做大做強(qiáng)，得獲取多方面的信任，包括委托方、業(yè)主、供應(yīng)商、政府相關(guān)部門(mén)等等。而要獲取各方的信任，就需要從物質(zhì)文明、精神文明上升到制度文明。也就是說(shuō)，要建立起明確的行為準(zhǔn)則，而不再靠企業(yè)、個(gè)人用自我道德進(jìn)行約束。  

行業(yè)準(zhǔn)則的意義很重大，舉例來(lái)說(shuō)：

從責(zé)任角度，代建方既不是傳統(tǒng)意義上的投資方，也不是總包，那么，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，代建方應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，如何承擔(dān)責(zé)任，之前的各種制度中是缺失的。從競(jìng)爭(zhēng)角度，在代建競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)的時(shí)候，不能為了中標(biāo)，而不顧質(zhì)量、成本等底線(xiàn)，一味壓低價(jià)格，而導(dǎo)致后期出現(xiàn)質(zhì)量很差的項(xiàng)目。

一旦整個(gè)輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)部形成這樣的制度文明，那么大家都會(huì)越來(lái)越信任代建，不管是政府、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)企還是中小房企，有相關(guān)需求的時(shí)候，第一時(shí)間都是想到找代建、找輕資產(chǎn)聯(lián)盟。這樣一來(lái)，代建的蛋糕也就越來(lái)越大了。 

二、聯(lián)盟內(nèi)部可以進(jìn)行商機(jī)的分配和交換 

在對(duì)外形成“代建就找輕資產(chǎn)聯(lián)盟”的品牌勢(shì)能之后，輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)部可以根據(jù)項(xiàng)目地域、定位的不同，進(jìn)行商機(jī)的分配和交換。舉例來(lái)說(shuō)，綠城管理代建項(xiàng)目歷史銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元/平米，而中原建業(yè)的代建項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)約為6000元/平米。

如果在河南區(qū)域，有一個(gè)均價(jià)6000元/平米的項(xiàng)目找到綠城管理代建，綠城管理應(yīng)當(dāng)把它轉(zhuǎn)給中原建業(yè)，因?yàn)槠涔?yīng)鏈、產(chǎn)品線(xiàn)、團(tuán)隊(duì)和這個(gè)項(xiàng)目更匹配。其實(shí)在珠海就有一個(gè)綠城管理代建的項(xiàng)目，因?yàn)樯婕按笮蛃hopping mall的建設(shè)，綠城管理就找了華潤(rùn)的團(tuán)隊(duì)分包這塊業(yè)務(wù)，包括商場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等。從最終的結(jié)果來(lái)看，專(zhuān)業(yè)分工與協(xié)同效應(yīng)非常明顯。 

三、聯(lián)盟內(nèi)部可以進(jìn)行供應(yīng)鏈整合，讓供應(yīng)鏈和代建業(yè)務(wù)更匹配、成本更低 

通常，有母公司的代建企業(yè)，早期的供應(yīng)鏈依賴(lài)于原母公司的供應(yīng)商體系。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，代建企業(yè)的供應(yīng)鏈需求往往會(huì)超越母公司的供應(yīng)鏈所能供給的范圍。以綠城管理為例，其代建業(yè)務(wù)進(jìn)入的下沉市場(chǎng)越來(lái)越多，原綠城供應(yīng)鏈體系就無(wú)法覆蓋了。而供應(yīng)鏈對(duì)代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

聯(lián)盟企業(yè)整合在一起，將擁有巨大的業(yè)務(wù)流量，這些業(yè)務(wù)流量可以進(jìn)一步支持上下游的供應(yīng)鏈做大做強(qiáng)。供應(yīng)鏈強(qiáng)大，委托方就能得到更高品質(zhì)的產(chǎn)品、更快的開(kāi)發(fā)效率、更低的成本。 

四、影響政府等相關(guān)方，鏈接更多同路人 

代建目前缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作為單獨(dú)的企業(yè)去推動(dòng)這件事情，能起到的作用是有限的。聯(lián)盟成立之后，推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)形成的力量就更強(qiáng)，更有可能影響到政府相關(guān)部門(mén)，讓他們對(duì)代建模式形成新的認(rèn)知。 目前，輕資產(chǎn)聯(lián)盟的6家創(chuàng)始企業(yè)，在代建行業(yè)里面的占比超過(guò)60%。而越來(lái)越多的地產(chǎn)巨頭正在進(jìn)入代建行業(yè)。輕資產(chǎn)聯(lián)盟首任輪值主席、綠城管理CEO李軍希望：輕資產(chǎn)聯(lián)盟的鏈接越來(lái)越廣，最終成為開(kāi)發(fā)端的“貝殼”……

03 想成為開(kāi)發(fā)端的“貝殼”輕資產(chǎn)聯(lián)盟還要過(guò)3關(guān)

論規(guī)模，綠城管理目前是代建領(lǐng)域當(dāng)之無(wú)愧的老大，也是代建上市第一股。2020年，綠城管理的代建項(xiàng)目數(shù)達(dá)到296個(gè)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售745億!作為輕資產(chǎn)聯(lián)盟的創(chuàng)始牽頭人，綠城管理之前已經(jīng)在內(nèi)部形成了良好的生態(tài)，如下圖所示。

但綠城管理認(rèn)為，只有更開(kāi)放、鏈接更多同行，才能創(chuàng)造更大的價(jià)值。在地產(chǎn)銷(xiāo)售端，鏈家在做到很大規(guī)模以后，開(kāi)始打造開(kāi)放平臺(tái)貝殼，鏈接買(mǎi)房客戶(hù)、置業(yè)顧問(wèn)、一手二手房源，從而實(shí)現(xiàn)了500倍的PE，創(chuàng)造了奇跡。 在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，綠城管理希望借輕資產(chǎn)聯(lián)盟，鏈接各相關(guān)方，打造一個(gè)開(kāi)發(fā)端的“貝殼”。這是一個(gè)遠(yuǎn)大的目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，輕資產(chǎn)聯(lián)盟還需要過(guò)3關(guān)：

 第一關(guān)：標(biāo)準(zhǔn)關(guān) 

不同的企業(yè)有不同的文化、不同的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)、不同的利益訴求。要在輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)部形成明確的行為準(zhǔn)則，并上升到制度文明，并最終贏得那政府、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)企、中小房企等委托方，以及業(yè)主等利益相關(guān)方的信任，不是一件容易的事情。

 這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一個(gè)比較高的要求，否則不足以取信各方。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)又應(yīng)該有一定的包容性，否則無(wú)法在日后吸納更多聯(lián)盟成員。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在成為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之前，還需要有一定的約束力，這就涉及到具體執(zhí)行。 

第二關(guān)：利益關(guān) 

不管是商機(jī)的整合，還是供應(yīng)鏈的整合，都涉及很多具體的利益。如果通過(guò)整合，真的把蛋糕迅速做大，那么在高增長(zhǎng)之下，各方的利益容易平衡?？稍诘案庹嬲龃笾?，勢(shì)必有一個(gè)陣痛期，如何建立相關(guān)規(guī)則、平衡各方利益，需要高超的智慧，也需要所有成員有面向未來(lái)的大局意識(shí)。 

第三關(guān)：巨頭關(guān) 

輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)的綠城管理、中原建業(yè)等等，規(guī)模都已經(jīng)不小了。綠城管理年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：其在管面積超7000萬(wàn)平方米、在建面積超4000萬(wàn)平方米，足以躋身中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)TOP10了。

可未來(lái)一些排名非?？壳暗牡禺a(chǎn)巨頭，也有可能進(jìn)入代建領(lǐng)域。一旦他們下定決心做輕資產(chǎn)代建，他們的規(guī)?？赡軙?huì)迅速放大。那時(shí)他們可能不一定會(huì)加入現(xiàn)在的輕資產(chǎn)聯(lián)盟。  

最差的結(jié)果就是：

輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)部沒(méi)有整合完成，巨頭們卻已經(jīng)崛起，輕資產(chǎn)聯(lián)盟被邊緣化。

中等結(jié)果是：

輕資產(chǎn)聯(lián)盟自己內(nèi)部非常團(tuán)結(jié)，迅速完成整合，用一個(gè)聲音說(shuō)話(huà)，即使巨頭們不加入，輕資產(chǎn)聯(lián)盟也足以與之抗衡。

最好的結(jié)果則是：

輕資產(chǎn)聯(lián)盟內(nèi)部建立起非常良好的生態(tài)，巨頭們自愿加入，輕資產(chǎn)聯(lián)盟成為超級(jí)行業(yè)組織。 

隨著“三道紅線(xiàn)”的出臺(tái)，以及各種調(diào)控下行業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越低，“高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)”的游戲即使還有人敢玩，也越來(lái)越玩不下去了。下一步怎么走，是很多地產(chǎn)老板在思考的問(wèn)題。

輕資產(chǎn)聯(lián)盟的成立，從地產(chǎn)行業(yè)歷史的角度來(lái)看，并非是一件小事，也許會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的未來(lái)。

本文選編自“明源地產(chǎn)研究院”，作者：天風(fēng);智通財(cái)經(jīng)編輯：李均柃