綠地香港(00337)2016年利潤高得不可方物，毛利率卻“自甘墮落”

3月27日晚間，綠地香港(00337)也公布了2016年度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，綠地香港在2016年度的溢利約12.41億元人民幣(單位下同)，同比大幅增加3820%，增幅驚人。

不過，吃瓜群眾忙不及感嘆綠地香港一飛沖天的利潤，卻心急想要知道公司有過9%“黑記錄”的毛利率會是何水平?？焖倩^41頁財報后，“毛利率則由約18%微跌至約17%”的字眼，讓人心涼了半截。

在綠地香港一派超乎尋常的大漲中，人們最見不得的就是“跌”字。

物業(yè)銷售收入提升帶動業(yè)績增長

根據(jù)業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，2016年，綠地香港的總收益約169億元，同比大幅增加197%。公司稱，該增加主要是因為2016年售出及交付物業(yè)面積大幅度增加。此外，綠地香港在2016年的已售出及交付項目的總建筑面積約123萬平方米，同比增加約99%，平均售價約為每平方米13029元。

智通財經(jīng)注意到，物業(yè)銷售是綠地香港的核心業(yè)務活動，產(chǎn)生收益約164億元，占總收益約97%，較2015年增加約211%。該集團來自其他分部的收益還包括物業(yè)租賃、物業(yè)管理及其他相關服務、酒店及相關服務營運。

“水漲船高”。在收入大幅增加的基礎上，綠地香港的利潤也大增。數(shù)據(jù)顯示，2016年，綠地香港年度溢利約12.41億元，同比大幅增加3820%。集團擁有 人應占每股基本及攤薄盈利為0.39元，而在2015年僅為0.08元。

綠地香港的收入和利潤在2016年有了大幅提升，不過應該注意的是，綠地香港在這一年也花費了巨額的銷售成本。數(shù)據(jù)顯示，2016年，該公司的銷售成本約141億元，同比大幅增加約203%。據(jù)了解，綠地香港的銷售成本主要包括土地成本、建筑成本、資本化融資成本及銷售稅等方面。

近年毛利率呈下跌趨勢

早在2016年中期，綠地香港的超低毛利率就讓人大跌眼鏡。數(shù)據(jù)顯示，其毛利率由2015年同期的21%下降到9%。受此影響，多家機構給綠地香港“中期業(yè)績不及預期”的評語。業(yè)界都在期待，綠地香港全年的毛利率會有個華麗的轉身。

遺憾的是，雖然綠地香港2016年全年的毛利率比中期時大幅提升，但是卻由2015年的18%微跌至17%。對于毛利率的表現(xiàn)，綠地香港解釋稱，主要是因為在2016年交付的物業(yè)種類有別于2015年所致。

其實，智通財經(jīng)注意到，綠地香港的毛利率近年呈下跌趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2014年時，其毛利率還高至27%。但在2015年、2016年該公司的毛利率已經(jīng)跌破了行業(yè)的平均水平。

根據(jù)wind提供的同業(yè)對比數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，行業(yè)的平均毛利率分別為29.6%、26.3%、28.4%。

為何綠地香港毛利率會有如此背道而馳的表現(xiàn)?智通財經(jīng)注意到，2016年，綠地香港的合約銷售額約182億元，同比增加5%，而已售合約總建筑面積約146萬平方米，同比減少7%。

在回顧期內，長三角地區(qū)繼續(xù)成為綠地香港合約銷售額的主要來源，其中江 蘇、浙江及上海項目分別貢獻29%、12%及12%的合約銷售額。而綠地香港“器重”的廣西市場在2016年貢獻18%的合約銷售額。

此外，綠地香港表示，目前集團擁有土地儲備約1400萬平方米，策略性地分布在長江三角洲等地。

值得一提的是，一直以來，綠地香港在廣西市場“重兵布局”。據(jù)了解，2013年底綠地香港進軍廣西，在短短三年時間內，綠地香港在廣西已形成重點城市多項目布局，如今廣西市場貢獻的合約銷售額已經(jīng)有所份量。

智通財經(jīng)了解到，2014年，綠地香港母公司綠地控股與廣西政府簽訂《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬于5至10年內投資廣西1500億元。2016年8月，綠地香港與廣西鐵路投資(集團)有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立城市發(fā)展基金，共同合作開發(fā)廣西城鎮(zhèn)化建設項目。

負債率依然高企

一直以來，綠地香港的債務問題也令業(yè)界擔憂。早在2016年5月，穆迪就宣布下調綠地控股集團有限公司及其子公司綠地香港的發(fā)行人評級：分別從Baa3降至Ba1、從Ba1降至Ba2。彼時，對于下調綠地香港評級，穆迪表示，原因是其個體財務指標較弱，面臨短期再融資風險，且母公司綠地控股向其提供支持的能力下降。

根據(jù)業(yè)績公告顯示，2015年底，綠地香港的負債比率凈額高達172%，該數(shù)據(jù)由公司計息貸款及債券總額減去現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物(包括受限制現(xiàn)金)后除以權益總額計算而得。雖然截至2016年12月31日，綠地香港的負債比率凈額已下降至121%，但依然處于較高水平。

智通財經(jīng)注意到，2016年底，綠地香港的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額(包括受限制現(xiàn)金)約為57.95億元;借款總額約為175.23億元;權益總額約為97.24億元;總資產(chǎn)約為541.05億元;總負債約為443.81億元。