綠城管理控股（09979）首席執(zhí)行官李軍?：代建行業(yè)賽道寬廣、未來可期

2021年5月25日，由智通財經(jīng)與價值投資西湖會聯(lián)合主辦的“2021智通財經(jīng)夏季投資策略會”于杭州隆重啟幕。本次盛會由華盛證券、直達國際鼎力支持，專業(yè)財經(jīng)路演直播平臺“大路演”提供全程路演支持。

在此次盛典上，綠城管理控股首席執(zhí)行官的李軍發(fā)表了主題為《讓世界變輕》的演講，并分享了他對于代建行業(yè)未來發(fā)展趨勢的研判以及公司盈利能力的分析。他表示，輕資產(chǎn)代建模式最大優(yōu)點是盈利水平高，其底層邏輯就是無需財務杠桿就能快速擴張。

以下是智通財經(jīng)APP整理的演講實錄：

投資者朋友們，大家上午好。我今天分享的主題是“讓世界變輕”，我以公司2020年業(yè)績報告為例，將其作為今天的分享內容，并就部分信息展開論述，說明代建行業(yè)的商業(yè)模式。

由今年發(fā)布的2020年公司年報中的核心數(shù)據(jù)可知，因為去年疫情影響，作為服務行業(yè)收入方面確實受到影響，但利潤增長還不錯，而且歷史上一直保持著這樣的增長速度。此外，公司現(xiàn)在具備700多億的銷售規(guī)模，有可觀的經(jīng)營性現(xiàn)金流，零負債，所以這是家完全不同的公司。另外，它也是一個高分紅、高派息的公司，去年的每股收益達0.26元，派息達0.17元。

房地產(chǎn)迎來管理紅利時代，城市更新成為未來主題

接下來，我簡單表述一下對這家公司、這個行業(yè)的一些判斷。房地產(chǎn)行業(yè)在C端確實非?；馃?，但是在開發(fā)端大家壓力卻極其巨大，這是因為國家會有很多宏觀政策來引導這個行業(yè)往另外一個方向走。

那么我對行業(yè)未來趨勢的研判是什么？一、供給側改革要求。房地產(chǎn)的品質建設、服務提供未來會作為核心要素展現(xiàn)出來，當下很多現(xiàn)狀并不是未來，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)其實正在“劣幣驅逐良幣”，但我們認為，未來品質房企仍會受益。二、開發(fā)主體發(fā)生變化。政府、金融機構以及一些國有企業(yè)，可能會占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的主導權，而在這個過程中，因為這些企業(yè)它缺少專業(yè)的開發(fā)隊伍、供方資源以及標準體系，所以服務型企業(yè)將會崛起。也就是說，政府類、保障類、自有型的物業(yè)需要專業(yè)的開發(fā)企業(yè)來為其服務。三、管理紅利凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了土地紅利時代、金融紅利時代，現(xiàn)在迎來管理紅利時代。四、存量市場空間巨大。在城市更新方面，當前存在增量越來越少，存量越來越多的狀況，中國城鎮(zhèn)住宅存量超270億平米，這些住宅將會面臨每年的更新和維保，所以未來城市更新和舊改會成為主題。

無需財務杠桿便能擴張是輕資產(chǎn)代建的底層邏輯

實際上在房地產(chǎn)開發(fā)領域，代建跟原來傳統(tǒng)的開發(fā)邏輯有很大區(qū)別?？偨Y一句話，代建是一個輕資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式最大的優(yōu)點是盈利水平高。在重資產(chǎn)面臨利潤下降、投資風險不斷加大的背景下，輕資產(chǎn)在這個方面就有充分的優(yōu)勢，它不用財務杠桿可以快速擴張，這是輕資產(chǎn)代建的底層邏輯。

我們服務于很多委托方，如政府、國有企業(yè)、金融機構、中小開發(fā)商，甚至是擁有土地、資金的個人或私人組織。我們給他們提供專業(yè)隊伍、標準體系、產(chǎn)品和服務，以及開發(fā)過程的品控、銷售服務、后臺供應鏈資源整合，以及到最后目標實現(xiàn)。

在這個過程中公司不投一分錢，所有投入由委托方或者市場金融機構來實現(xiàn)，而我們的收益主要分三個環(huán)節(jié)。第一個環(huán)節(jié)是人員基本費用，我方派出的所有人員的費用在委托項目里列支掉，所以是無成本的；第二個環(huán)節(jié)是根據(jù)工程進度收取管理費用，相當于酒店管理公司；第三個環(huán)節(jié)，我們對最后的銷售實現(xiàn)做利潤對賭，即最后的利潤我們會分享。所以從這個層面上，公司的底層商業(yè)邏輯就決定它是個不負債的公司，還有極好的擴展性。

超高凈利率和抗周期特性顯示超強市場規(guī)模，行業(yè)未來可期

由公司歷史增長數(shù)據(jù)以及行業(yè)比對數(shù)據(jù)可知，在香港資本市場現(xiàn)在有一個很熱門板塊叫物業(yè)板塊，物業(yè)板塊的凈利率水平保持在8%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利率在11%左右，代建企業(yè)在25%左右。我們目前是香港資本市場中唯一的一家代建公司，但是很快會迎來第二家——中原建業(yè)。

由2013-2019年代建新簽面積增速與商品房銷售面積增速數(shù)據(jù)對比圖可清晰地看出，輕資產(chǎn)邏輯和重資產(chǎn)邏輯形成非常奇怪的錯峰周期。在中國房地產(chǎn)投資開發(fā)非常強勁的時候，輕資產(chǎn)是位于波谷，但是一旦它受到開發(fā)政策、宏觀行業(yè)影響的時候，輕資產(chǎn)模式的增幅就會提升，平均增幅水平遠遠超過重頭板塊。

一組數(shù)據(jù)顯示，去年整個中國房地產(chǎn)大約是17萬億的市場規(guī)模，代建輕資產(chǎn)服務占比大約在4%，今年我們預計滲透率會達4.8%-5%，到2025年，可能達12%-13%。也就是說，那是3萬億的市場、3萬億的行業(yè)賽道，而現(xiàn)在賽道里玩的人很少，我們是賽道中唯一的一家上市公司。我知道剛才做分享的很多同行都是大企業(yè)，而我們公司是一家只有100億市值的小企業(yè)，但是在3萬億的市場中我們是頭部公司。

行業(yè)龍頭企業(yè)，運營業(yè)績十分亮眼

關于業(yè)績亮點，有無數(shù)的公告和數(shù)據(jù)提供，各位可以查詢公司財報。

在項目簽約量方面，公司今年一季度新簽約的項目數(shù)量占去年全年總簽約項目數(shù)量的40%，是一個確定性的指引。

在收入結構方面，我們給政府、中小開發(fā)商、國有企業(yè)做代建服務，同時有一些產(chǎn)業(yè)鏈衍生的服務內容，在產(chǎn)業(yè)鏈上打造收益。

在所服務的委托方類別方面，我們擁有多元化的委托方結構，同時又完成了全國化的布局。我們在全國同時實施300多個項目，在建面積超過4000萬平米。在房地產(chǎn)開發(fā)領域中，存在比較大的壓力點，即區(qū)域型公司會受城市區(qū)域調控的影響，比如一些中小企業(yè)可能會更多受金融調控的影響，私人民營企業(yè)在融資方面上確實壓力會更大。所以我們企業(yè)在做代建的過程中，實際上在刻意的做一些委托方的選擇，希望保持比較合理的委托方結構。在保持不同區(qū)域 、不同企業(yè)性質的狀態(tài)下，能夠有挪騰的空間，在行業(yè)的波峰波谷能夠穿越周期。

簡單總結，我們是行業(yè)的龍頭企業(yè)，且目前新拓訂單情況良好，同時還在做產(chǎn)業(yè)鏈的孵化。公司在建面積有4000多萬平方米，大約是中國房地產(chǎn)開發(fā)頭部企業(yè)的Top10，流量和派生可能性極其巨大，我們每年交付1000萬平方米的房子面積，這些產(chǎn)品最后會進入資產(chǎn)管理、運營和物業(yè)服務領域。另外，公司的毛利率水平不斷提升，凈利潤保持高增長，以及多元化的客戶結構。

業(yè)務布局全國范圍，聚焦核心區(qū)域保持有效增長

截止2020年12月30日，我們進行全國化布局，除東北兩省（黑龍江、吉林）和西藏，其他所有省份都完成覆蓋，這個覆蓋背后其實是供應鏈能力的覆蓋。

此外，在在建和待建面積方面，公司大約有40%的項目儲備，現(xiàn)在簽約在手，沒有進入正式開發(fā)階段，這些項目大約能提供120億收入。

在全國布局集中度方面，雖然是全國性覆蓋，但是主要區(qū)域都集中在長三角、環(huán)渤海、珠三角。如果以貨值測算，這三個核心區(qū)域大概“三分天下”，未來戰(zhàn)略將保持規(guī)模增長。

提出多元化服務戰(zhàn)略，領導行業(yè)聯(lián)盟固化標準

綠城管理從最原始的造房子，到繼承綠城產(chǎn)品和服務的品質標準，再到品牌建立、絕對市場份額的占有，我們完成了8個位置的進階，現(xiàn)在正在往更高階的方向走。這周我們會在珠海召開行業(yè)聯(lián)盟峰會，把代建行業(yè)中頭部的六家企業(yè)組在一起，建設行業(yè)標準。因為這個行業(yè)太新了，很多人可能根本就不理解甚至沒聽說過有這樣的一家企業(yè)或行業(yè)，所以我們會致力共同推動行業(yè)的進步和發(fā)展。

我們還聚焦經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口等方面有特別優(yōu)勢的核心區(qū)域，來進一步推動公司的服務規(guī)模。因為我們認為中國未來的房地產(chǎn)行業(yè)是結構化的，未來一定是“一城一策”的。另外，我們有屬于自己的多元化的服務結構、區(qū)域結構、組織安排。

關于前面提到的產(chǎn)業(yè)鏈上下游流程的打造。公司主要業(yè)務是代建，商業(yè)代建、政府代建以及其他類的金融服務，但我們真正派生的產(chǎn)業(yè)鏈上的第二增長曲線，在金融服務、設計板塊都開始布局。因為我們的流量足夠孵化未來任何流量型公司，這些公司目前投入很少，因為都是輕資產(chǎn)公司，但是回報非常好，基本上當年的投入，當年的回報就能覆蓋掉。

前面所說的行業(yè)聯(lián)盟方面，目前代建行業(yè)中第二身位的是中原建業(yè)，第三身位大約在雅居樂和金地當中誕生，但除此之外還有當代綠建、華潤置地，都值得關注。他們也在做IPO計劃，也許在未來代建會形成像物業(yè)一樣的賽道。

我們公司目前進入指數(shù)屬于恒生的物業(yè)管理及服務指數(shù)，而不是房地產(chǎn)指數(shù)，這是個非常特殊的安排。

財務保持健康穩(wěn)定增長，期待更為深入交流

公司的財務方面就不展開表述了，歡迎各位投資人和分析師與我們做更深入的、線下的路演和溝通。

整體來看，公司的財務報表非常健康，沒有負債，保持穩(wěn)定的增長。具體數(shù)據(jù)包括收入結構、成本分析、毛利水平、現(xiàn)金流情況、募集資金使用情況、損益表。在成本支出方面，主要是管理型費用即人員管理成本。

感謝各位聆聽，時間的問題我講的比較簡單，也許對大家來說這個商業(yè)模式太新了，歡迎更多的交流和了解，謝謝大家。