順豐房托(02191)上市破發(fā)背后，利潤(rùn)持續(xù)下滑、融資成本連年增長(zhǎng)

5月17日，順豐房托(02191)正式在港交所掛牌交易。

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)赴港上市并以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金，順豐房托自2月10日遞表到掛牌上市，前后僅用了96天的時(shí)間。

然而上市首日開(kāi)盤(pán)，順豐房托報(bào)4.49港元，跌破4.98港元的發(fā)行價(jià)。當(dāng)日收盤(pán)，下跌16.47%至每股4.16港元。截至目前(5月18日)，最新市值為35.60億港元。

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順豐房托遇冷從招股時(shí)便可見(jiàn)一斑。

綜合券商數(shù)據(jù)，順豐房托累計(jì)借出3.77億元孖展(即保證金)，以公開(kāi)集資額2.68億元計(jì)，相當(dāng)于超額認(rèn)購(gòu)約0.41倍。其中，富途借出1.27億元、耀才借出1億元、輝立借出6000萬(wàn)元、華盛證券及信誠(chéng)證券分別借出3000萬(wàn)元及1000萬(wàn)元。5月14日暗盤(pán)開(kāi)跌3%。

業(yè)內(nèi)表示，港股市場(chǎng)對(duì)REITs一向熱情不高是遇冷原因之一。之前上市的一家房托基金為招商房托，在2019年12月上市時(shí)香港公開(kāi)發(fā)售僅獲得約1.43倍的小幅超額認(rèn)購(gòu)，首日收跌3.8%。

房托基金，全稱(chēng)為房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts)，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs。租金收入和房地產(chǎn)升值為基金主要收益來(lái)源，獲得的大部分收益(約90%以上)會(huì)定期分紅給投資者。而房托基金大都業(yè)績(jī)緩慢并穩(wěn)定，更適合長(zhǎng)期持股，而非打新。

此前據(jù)安信國(guó)際分析，順豐房托年化的收益率為5.3-5.9%，實(shí)際可比的收益率為3.3-3.7%，低于其他在港上市的房托基金。據(jù)標(biāo)普全球2020年8月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)房海外REITs年收益率約在5%-8%。

租金收入雖然穩(wěn)定，包括興業(yè)證券、安信國(guó)際等多個(gè)證券機(jī)構(gòu)指出其過(guò)分依賴(lài)于順豐關(guān)連租戶(hù)取得其絕大部分收入。

順豐房托對(duì)母公司順豐控股依賴(lài)很強(qiáng)，招股書(shū)顯示，截至2020年9月30日，物業(yè)合共有32名租戶(hù)，租金收入總額排名前五位的租戶(hù)(其中三名為順豐房托基金的關(guān)連人士)，約占總租金收入的83.3%，而順豐關(guān)連租戶(hù)約占同期總租金收入的81.8%。

而母公司順豐控股也并不“順風(fēng)”，股價(jià)從120多元幾近腰斬跌至61元。4月8日晚間，順豐發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2021年第一季度凈利潤(rùn)虧損9億元，而去年同期盈利9.1億元。業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)出第二天，順豐開(kāi)盤(pán)跌停。

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順豐房托全稱(chēng)為順豐房地產(chǎn)投資信托基金，其管理人為順豐房托資產(chǎn)管理有限公司，由順豐控股100%持有，并由順豐控股的董事長(zhǎng)王衛(wèi)擔(dān)任董事會(huì)主席。

順豐房托基金此番上市的資產(chǎn)主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園以及蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園共計(jì)3項(xiàng)物業(yè)，總建筑面積23.4萬(wàn)平方米，總可出租面積約30.8萬(wàn)平方米;截至2021年3月底，物業(yè)評(píng)估值為60.999億港元，平均出租率約為95.3%。

從單個(gè)物業(yè)觀察，香港物業(yè)是順豐房托基金目前最核心的資產(chǎn)，估值達(dá)52.8億港元，在估值絕對(duì)比例上占到91.5%。2020年，香港物流園區(qū)每平方米的月租金高達(dá)104.9港元，而佛山和蕪湖項(xiàng)目的租金為36.8港元/月/平方米和26.9港元/月/平方米。

此外據(jù)資料顯示，截止2020年12月31日，順豐控股在中國(guó)50個(gè)城市擁有物業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米，有超過(guò)20個(gè)物業(yè)已經(jīng)落成投產(chǎn)。而順豐控股向順豐房托提供了5年的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

從收入來(lái)看，順豐房托的收入來(lái)源主要以租金收入為主，管理服務(wù)收入為輔。截至2018、2019年及2020年12月31日止年度，產(chǎn)生的收益分別為2.55億港元、2.69億港元及2.79億港元(約合人民幣2.21億、2.33億及2.41億)。收益呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)主要由于蕪湖物業(yè)2019年全面投入運(yùn)營(yíng)和香港物業(yè)的租用率稍微上升。

營(yíng)收雖好，但其年內(nèi)溢利連年下滑。2020年歸母凈利潤(rùn)同比降幅為84.6%，歸屬于擁有人應(yīng)占年內(nèi)盈利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬(wàn)港元。

值得注意的是，此前招股書(shū)也顯露出融資成本在連年增長(zhǎng)。2018年至2020年，歷年融資成本分別為6.27 千萬(wàn)港元、7.22千萬(wàn)港元及1.18億港元。

此次順豐房托的上市，順豐坦言是為了盤(pán)活資產(chǎn)，拓寬融資渠道，今后若成功上市，順豐房托將尋找合適的機(jī)會(huì)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)。

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這并不是第一只出海的中國(guó)物流資產(chǎn)REITs，早在2016年富春控股集團(tuán)有限公司旗下電商物流品牌“運(yùn)通網(wǎng)城”便在新加坡交易所主板成功上市，募資10.7億新元。

截至2020年底，運(yùn)通網(wǎng)城旗下共有包括北港物流、崇賢港投資、崇賢港物流、富卓實(shí)業(yè)、富恒倉(cāng)儲(chǔ)、恒德物流以及2018年收購(gòu)的武漢美洛特和2019年收購(gòu)的富洲電商在內(nèi)的8個(gè)電商物流資產(chǎn)，可供運(yùn)營(yíng)的總面積約96萬(wàn)平方米，其中包括23個(gè)1000噸級(jí)的港口泊位。

在順豐房托上市前，在港交所上市的REITs共有12只，包括越秀房托、招商房托等主要資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地的房托基金。

此前，順豐也已嘗試用資產(chǎn)證券化手段融資。2018年12月，順豐“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃“獲深交所通過(guò)，儲(chǔ)架發(fā)行總額50億元，為國(guó)內(nèi)首單物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類(lèi)REITs，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃底層物業(yè)覆蓋上海、無(wú)錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個(gè)物流園區(qū)。

除了順豐，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、富力地產(chǎn)、蘇寧易購(gòu)、寶灣物流、普洛斯、菜鳥(niǎo)、光明地產(chǎn)等均在國(guó)內(nèi)探索發(fā)行物流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

2020年6月，萬(wàn)科推出首期類(lèi)REITs產(chǎn)品“萬(wàn)緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所成功上市。

2021年3月，蘇寧易購(gòu)與普洛斯設(shè)立38億元物流地產(chǎn)基金，用于收購(gòu)其自持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%，預(yù)計(jì)2021年物流地產(chǎn)新增供應(yīng)面積將突破1000萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史最高位。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，盡管順豐房托基金上市破發(fā)，但物流地產(chǎn)近年來(lái)受益于電商和快遞行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸被資本看好。預(yù)計(jì)物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉亲≌?lèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

丁祖昱指出，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)在海外發(fā)行REITs將資產(chǎn)打包上市在為企業(yè)打通新融資通道的同時(shí)，也為周期長(zhǎng)、投資重的存量資產(chǎn)行業(yè)融資帶來(lái)啟發(fā)，另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)為物流行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，內(nèi)地物流資產(chǎn)REITs在全球疫情下的搶眼表現(xiàn)也成功吸引了國(guó)際投資者的目光，為順豐的赴港上市提供了先決條件。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“未來(lái)可棲”，作者：王露；智通財(cái)經(jīng)編輯：玉景。