安信國際：過分依賴順豐關(guān)連租戶 給予順豐房托(02191)IPO專用評級4

本文來自“安信國際”

本文為安信國際近期發(fā)布的關(guān)于順豐房托 (02191)的新股點(diǎn)評，評級如下

IPO 專用評級：4

-- 評級分為 0 至 10， 10 為最高

-- 評級基于以下標(biāo)準(zhǔn)：

1. 公司營運(yùn)( 0-3)：2

2. 行業(yè)前景( 0-3)：1

3. 招股估值( 0-2)：0

4. 市場情緒( 0-2)：1

主要內(nèi)容

基金概覽

基金投資組合初步由三個(gè)物業(yè)組成：一、位于香港的亞洲物流中心—順豐大廈，可出租面積約為160,320平米;二、位于佛山的桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園，可出租面積約為84,890平米;三、位于蕪湖的豐泰產(chǎn)業(yè)園，可出租面積約為62,400平米。物業(yè)組合的總可出租面積約為307,620平米。

2019年及2020年基金投資組合的總租金收入約2.19億元(港元?下同)及2.23億元。物業(yè)收入凈額(扣除各物業(yè)的廣告及推廣費(fèi)用、代理費(fèi)、保險(xiǎn)、物業(yè)管理費(fèi)、運(yùn)營管理費(fèi)、與物業(yè)有關(guān)的其他稅項(xiàng)及維修及保養(yǎng)等)約2.07億元及2.16億元。

截至2020年12月，平均租用率約95.3%。物業(yè)合共有33名租戶，五大租戶約占租金收入約80.1%，而順豐關(guān)連租戶約占租金總收入約80%。

行業(yè)狀況及前景

基金持有之物業(yè)主要位處于大灣區(qū)及長三角，其中香港物業(yè)的租金收入占比最高。自2015-20年，香港進(jìn)口總額及出口總額的復(fù)合年增長率分別為1.7%及1.1%。一旦香港的對外商品貿(mào)易恢復(fù)正常，2020-25年香港進(jìn)出口復(fù)合年增長率預(yù)計(jì)分別約為3.4%及4.1%。

快遞已發(fā)展成為物流行業(yè)中最重要的領(lǐng)域之一。于2015-20年，快遞業(yè)務(wù)收益以約25.9%的復(fù)合年增長率增長?？紤]到第三方物流增長相對穩(wěn)定及快遞比重越來越大，快遞總收益預(yù)期穩(wěn)步增長，2020-25年的復(fù)合年增長率約為14.6%。

優(yōu)勢與機(jī)遇

順豐控股股份為中國領(lǐng)先的綜合物流服務(wù)供應(yīng)商，按總收益排名，中國內(nèi)地排名第一位，全球排名第四位。

未來大灣區(qū)以至環(huán)球電商的發(fā)展將刺激物流地產(chǎn)的需求。

弱項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)

租金收入雖然穩(wěn)定，但過分依賴于順豐關(guān)連租戶取得其絕大部分收入。

金融市場前景以及經(jīng)濟(jì)狀況未明，環(huán)球情況比較波動(dòng)，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩并對基金造成不利影響。

投資估值

根據(jù)發(fā)行定價(jià)(4.68-5.16港元)對應(yīng)預(yù)測的單位分派(每單位0.1724港元)，年化的收益率為5.3-5.9%，實(shí)際可比的收益率為3.3-3.7%，低于其他在港上市的房托基金，因此給予IPO專用評級：4。

（智通財(cái)經(jīng)編輯：魏昊銘）