政策利好下，港股物業(yè)股“迎春天”，恒生推出物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)

本文來自“郭二俠鑫金融”。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2019年中國居民的住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的59%，而金融資產(chǎn)占比僅為20%左右;美國的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為24%、71%。

中國的房地產(chǎn)市場，捆綁太多家庭的大量財(cái)富。但在“房住不炒”的國策下，超級繁榮的房地產(chǎn)市場被政策壓制。真不敢漲了，現(xiàn)在賣了中國的房子都能買下美國+歐盟+日本了。但是跌，我看也不敢跌，跌下來的后果也實(shí)在是太恐怖了點(diǎn)。

這種情況下，房地產(chǎn)商的主業(yè)很難再有大的增長空間，紛紛在物業(yè)管理上面發(fā)力。目前龍頭房企中，僅萬科和龍湖旗下的物業(yè)沒有分拆上市。

拆分物管公司的收入來源，主要有三個(gè)部分：

1.物業(yè)管理收入

就是向住戶收取管理費(fèi)，然后提供保潔、公共區(qū)域維護(hù)、保安等服務(wù)。這塊收入沒什么技術(shù)含量，需要大量人工，毛利率不高，但是勝在夠穩(wěn)定，確定性強(qiáng)。

2. 業(yè)主增值服務(wù)收入

從物業(yè)公司掌握的業(yè)主信息中，挖掘業(yè)主的需求，為業(yè)主提供個(gè)性化、針對化服務(wù)。比如，有償維修、上門保潔、物業(yè)出租、廢舊物品回收等。

3. 非業(yè)主增值服務(wù)收入

物業(yè)公司利用現(xiàn)有資源，產(chǎn)生等和業(yè)主沒有直接關(guān)聯(lián)的服務(wù)。比如協(xié)助開發(fā)商賣房、小區(qū)電梯廣告的分成、開荒的費(fèi)用等。

后兩者的穩(wěn)定性和前者相距甚遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候，房子多賣一點(diǎn)，住戶也更愿意消費(fèi)，這部分收入自然就高;經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒這么好的時(shí)候，這兩部分收入也會(huì)對應(yīng)下滑。

看起來好像什么事都能做，但其實(shí)有些業(yè)務(wù)有一定的準(zhǔn)入門檻，同時(shí)也需要政策扶持。

今年初物業(yè)公司迎來了政策的神助攻，住建部、發(fā)展改革委、銀保監(jiān)會(huì)等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

“文件”中提到的養(yǎng)老、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)這些業(yè)務(wù)都是剛需，隨著中國快速步入人口老齡化社會(huì)，在社區(qū)辦托管養(yǎng)老，方便子女探望;人口增長斷崖式下跌，鼓勵(lì)生育政策很快就要來，社區(qū)辦托兒所、幼兒園方便家長接送;家政這塊現(xiàn)在靠譜的保姆、月嫂越來越難找，也是現(xiàn)代社會(huì)分工明確的需求;房屋經(jīng)紀(jì)可以委托賣房，還有可以根據(jù)同一家物業(yè)公司旗下不同社區(qū)的房產(chǎn)信息買房，干的就是房產(chǎn)中介的活。

這些都是社會(huì)資本追逐的熱點(diǎn)，而物業(yè)公司可以利用先天優(yōu)勢把這些全都干了，因此極具想象空間。

政策利好下，輕資產(chǎn)運(yùn)營、發(fā)展穩(wěn)定性強(qiáng)的物業(yè)公司應(yīng)聲上漲，目前港股41家物業(yè)企業(yè)，總市值從2020年初的2072億元增加至2021年3月31日的8296億元，基本上翻了兩番。

但是從2019年年報(bào)來看，在港上市的41家物業(yè)公司社區(qū)增值服務(wù)收入占總營業(yè)收入比重在3%-30%之間，而這個(gè)比值的理想狀態(tài)是50%，未來增長潛力還很大。

恒生指數(shù)公司敏銳的捕捉到這個(gè)信號，于4月19日適時(shí)推出恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)，此項(xiàng)新指數(shù)旨在提供一個(gè)參考基準(zhǔn)以反映在香港上市的30家最大物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)公司股價(jià)的整體走勢。

入選物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的挑選準(zhǔn)則是，最近三個(gè)月的日均成交額最少300港幣，然后按照過去12個(gè)月的平均市值進(jìn)行排序，市值排名前30的物業(yè)公司挑選為成份股。其中前10只成分股，合計(jì)比重79.72%。

截止目前，共有41家內(nèi)地物業(yè)管理公司在香港IPO上市。去年有17家內(nèi)地物業(yè)管理公司在香港上市，是歷來最多的一年。市場預(yù)計(jì)到2021年底，香港上市的物業(yè)管理公司可能突破60家。

（智通財(cái)經(jīng)編輯：莊禮佳）