安居客擬登陸港交所：營收暴增、利潤收窄，增長空間何在？

本文來自“阿爾法工場研究院”。

2021年4月10日，在阿里巴巴壟斷案結(jié)果出爐后的幾個(gè)小時(shí)(被市場監(jiān)管總局處罰182億元)。安居客董事會(huì)主席姚勁波在社交媒體公開發(fā)聲，直指市場壟斷。最后，姚勁波留下一句，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”。

巧的是，就在事件發(fā)生的兩天前，58同城整合旗下房產(chǎn)板塊于“安居客”一身向港交所遞交了上市申請。

姚老板一頓猛如虎的操作，顯然精準(zhǔn)蹭上了近期房產(chǎn)交易領(lǐng)域的熱度，為安居客上市造足了勢，現(xiàn)在市場人盡皆知兩個(gè)消息：

1、安居客即將登陸香港資本市場;

2、安居客將全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。

那么，現(xiàn)有的市場格局下，安居客憑什么攪動(dòng)市場一汪春水。

1. 騰訊持股，碧桂園加碼，資本明星匯聚

2007年，安居客在上海正式成立，成立之初公司業(yè)務(wù)覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、裝修等多個(gè)領(lǐng)域。

伴隨著業(yè)務(wù)規(guī)模越做越大，2015年3月，安居客被國內(nèi)信息服務(wù)類網(wǎng)站58同城看中并以2.67億美元完成收購，目前定位為房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺，其業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)在線營銷、交易服務(wù)、SaaS解決方案以及其他輔助服務(wù)。

早在2020年9月，安居客母公司58同城億87億美元總市值在美股完成私有化時(shí)，市場就有推測，58同城完成退市只是第一步，實(shí)現(xiàn)整體或旗下業(yè)務(wù)分拆在港上市，才是終極目標(biāo)。

果不其然，2020年4月8日，整合了安居客、58房產(chǎn)、愛房和巧房業(yè)務(wù)的安居客集團(tuán)，正式向港交所提出上市申請。

根據(jù)招股書顯示，安居客在上市前的股東架構(gòu)中，控股股東為姚勁波先生。姚勁波透過58同城控制約45.3%的股份，透過Nihao Haven Corporation等控制約13.5%的股份，合計(jì)控制約58.8%的股份。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，可以發(fā)現(xiàn)眾多明星資本匯聚安居客，其中包括：騰訊(00700)持股14.1%，是第一大外部股東;華平投資持股7.9%;General Atlantic 泛大西洋資本集團(tuán)持股7.7%;鷗翎投資持股3.9%;InternetOpportunity Haven Company持股1.5%;而知名地產(chǎn)巨頭碧桂園(02007)持股1.7%;雅居樂集團(tuán)(03383)持股0.2%等。

值得一提的是，上市前夕，就在2020年3月2日，安居客剛剛完成了一輪由碧桂園的關(guān)聯(lián)全資公司BEAM MERIT LIMITED是領(lǐng)投的2.5億美元融資。

據(jù)招股書披露，新世界發(fā)展(00017)、新鴻基(00016)、雅居樂、恒基地產(chǎn)(00012)、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。

那么問題來了，看起來不缺錢的安居客，為什么還是要堅(jiān)持上市?

2. 營收增長，利潤收窄，背后是流量困境

根據(jù)安居客招股書，“按本年度及2020年12月31日止季度平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，公司是中國最大的在線房產(chǎn)平臺，平均移動(dòng)月活躍用戶量由2018年的4070萬增加至2020年的6620萬;截至2020年底，吸引逾72.6萬名付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人，并為中國前100家開發(fā)商中的95家提供服務(wù)。”

2018年、2019年、2020年，安居客營收分別為62.16億元、75.79億元，以及80.52億元人民幣。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤分別為19.07億元、23.06億元及人民幣19.55億元人民幣，凈利潤率則持續(xù)降低，分別為30.7%、30.4%及24.3%。 

營收持續(xù)增長，利潤卻連年降低的安居客，背后是流量困境。

安居客看起來為購房、租房者提供房產(chǎn)信息及交易服務(wù)，實(shí)際做的是為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人與開發(fā)商獲客和營銷的生意。

說到底，安居客本身是個(gè)流量平臺，也就是說只管收流量費(fèi)不管成交，由網(wǎng)站向用戶免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用。

不同于一般房產(chǎn)服務(wù)平臺，安居客的商業(yè)模式中“沒有中間商賺差價(jià)”，收取經(jīng)紀(jì)人及開發(fā)商的服務(wù)費(fèi)，并為其提供營銷服務(wù)。

安居客在平臺上只給經(jīng)紀(jì)人提供了發(fā)布信息的渠道，不能對房源真實(shí)性進(jìn)行監(jiān)控，因此難以保證房源的真實(shí)性和經(jīng)紀(jì)人的信用。

這種模式滋生了大量違規(guī)的行為，經(jīng)紀(jì)人為促成交易的達(dá)成，不惜上傳虛假房源，這也使得安居客很長時(shí)間都被貼著口碑不佳的標(biāo)簽。

自2017年至2020年，全國多地住建委、網(wǎng)信辦等監(jiān)管部門多次通報(bào)、約談58同城和安居客違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象，涉及發(fā)布虛假房源、黑中介、上線小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房、存在未獲批銷售許可的項(xiàng)目，以及涉嫌泄露用戶信息等問題。

房源真實(shí)性是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺擴(kuò)大流量和客源的重要因素。安居客虛假房源泛濫以被大家所熟知，這非常不利于安居客對客源進(jìn)行轉(zhuǎn)化，進(jìn)行影響到付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的提升。

2018年、2019年以及2020年銷售費(fèi)用分別為26.55億元、29.72億元以及人民幣35.95億元人民幣，分別占當(dāng)年?duì)I收的42.71%、39.21%以及44.65%。

銷售費(fèi)用持續(xù)增加，是安居客獲客難度變高的最好體現(xiàn)。這種難度一方面來自于安居客自身“口碑危機(jī)”導(dǎo)致的客戶信任度降低，另一方面則來自于市場競爭的加劇。

房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一，于2020年占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值23.6%。根據(jù)艾瑞咨詢，住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模于2020年達(dá)到人民幣24萬億元，并預(yù)計(jì)2025年將以8.9%的復(fù)合年增長率增長至人民幣36.6萬億元。對購房者、租戶，以及業(yè)主和開發(fā)商而言，住宅經(jīng)紀(jì)服務(wù)在交易過程中變得愈發(fā)重要。

隨著中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，在線渠道愈加成為房地產(chǎn)行業(yè)中的主導(dǎo)及主流。在線看房的人群不斷增加，而經(jīng)紀(jì)品牌及開發(fā)商正不斷轉(zhuǎn)向在線，以便與潛在客戶直接接觸。

雖然聲稱擁有最大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，但對比安居客競品貝殼2020年?duì)I收704.8億元，后者是前者的8倍多。另外，今年不少合作企業(yè)推出自營的線上渠道，產(chǎn)業(yè)上游的房企如萬科、中國恒大集團(tuán)、碧桂園都線上了自己的APP。房多多、房天下等互聯(lián)網(wǎng)平臺也在與安居客搶奪這份“流量生意”。

面對激烈的市場競爭，端口流量的單一盈利模式難以支撐安居客的長足發(fā)展，姚勁波把目光放到了新房交易領(lǐng)域，也要分一杯房產(chǎn)交易傭金的羹。

3. 加碼新房，打造第二增長曲線

姚勁波曾信誓旦旦的說：只做中介信息的生意，不碰房產(chǎn)交易的買賣。如今著高調(diào)宣布進(jìn)軍新房交易領(lǐng)域，隨之而來的是一邊倒的聲討，姚老板到底還是食言了。

中國住房市場在持續(xù)城鎮(zhèn)化、消費(fèi)者對住房質(zhì)量的需求提升以及穩(wěn)定的政策環(huán)境下，經(jīng)過漫長的擴(kuò)張期，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的新階段。

根據(jù)艾瑞咨詢，于2020年，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易總量達(dá)到人民幣4.9萬億元，并預(yù)期于2025年以復(fù)合年增長率19.6%進(jìn)一步增長至人民幣11.9萬億元。

2019年，安居客通過新房拓展新房交易業(yè)務(wù)，據(jù)招股書披露，愛房業(yè)務(wù)目前已擴(kuò)展至全國33座城市，2020年交易總量達(dá)653億元，同比大漲282%。面對新房市場這塊大蛋糕，競爭加劇已在所難免。

但就貝殼來說，靠賣二手房起家的貝殼上市后的首份財(cái)報(bào)披露，去年貝殼的新房業(yè)務(wù)加速追趕存量房，雖然GTV(平臺總交易額)上還是存量房領(lǐng)先，但新房業(yè)務(wù)全年?duì)I收達(dá)到379億元，已經(jīng)超越存量房的306億元。

而安居客的新房交易所產(chǎn)生營收為2.28億元，不過貝殼的零頭。剛剛加碼新房交易領(lǐng)域的安居客，還有很長的路要走。

對于安居客來說，上市無疑是名利雙收的一項(xiàng)舉措，既可以擴(kuò)寬品牌護(hù)城河，又可以補(bǔ)充資金繼續(xù)跑馬圈地。但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)安居客守住當(dāng)下份額亦略顯吃力，新產(chǎn)品開發(fā)的路徑尚處探索初期，安居客能否新舊業(yè)務(wù)全面開花仍然需要時(shí)間來驗(yàn)證。

（智通財(cái)經(jīng)編輯：莊禮佳）