新股前瞻|安居客赴港IPO補(bǔ)血，挑戰(zhàn)新房領(lǐng)域突圍“貝殼”困境

繼貝殼赴美之后，58同城旗下房產(chǎn)信息服務(wù)平臺安居客開啟赴港上市之路。這是姚勁波將58同城私有化退市后，再一次向資本市場發(fā)起沖擊。4月8日，港交所網(wǎng)站顯示，安居客向港交所正式遞交上市申請。

輕資產(chǎn)運(yùn)營，高毛利的安居客

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，安居客于2007年成立于上海，公司業(yè)務(wù)覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、裝修等多個(gè)領(lǐng)域。其于2015年3月被國內(nèi)信息服務(wù)類網(wǎng)站58同城以2.67億美元收購，目前定位為房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺。

招股書顯示，2020年，安居客服務(wù)超過650個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌和95家百強(qiáng)開發(fā)商，線上覆蓋的城市及縣城數(shù)量超820個(gè)，收入來自向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人及開發(fā)商提供的在線營銷服務(wù)，以及新房銷售交易的傭金。

2018年至2020年，安居客的營業(yè)收入分別為62.16億元(人民幣，單位下同)、75.79億元、80.52億元。在營業(yè)收入連年增長的情況下，公司同期純利表現(xiàn)卻并不穩(wěn)定，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。公司表示波動的主要原因?yàn)?020年銷售及營銷開支和財(cái)務(wù)開支增長較多。

值得注意的是，作為輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺的安居客，其毛利率盡管也呈現(xiàn)波動的趨勢，分別為92.5%、89.2%、90.5%，但依然處于業(yè)內(nèi)較高的水平。

從收入結(jié)構(gòu)來看，安居客目前超過95%的收入仍來源于在線營銷服務(wù)。2018-2020年內(nèi)，安居客來自在線營銷服務(wù)的收入分別為61.47億元、72.97億元、78億元，分別占總收入的98.9%、96.3%、96.9%。其他兩塊業(yè)務(wù)中，交易服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)的收入占比分別為1.1%、3.5%、2.8%，其他服務(wù)則占比為0、0.2%、0.3%，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)所占比例并不高，從趨勢上看，在線營銷服務(wù)還是將在很長一段時(shí)間內(nèi)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，安居客目前線上覆蓋820余個(gè)城市，在2020年第4季度平均移動月活躍用戶人數(shù)為6700萬，按2020年平均移動月活躍用戶量計(jì)算，為中國最大的在線房產(chǎn)平臺。截至2020年12月31日，安居客在線房產(chǎn)平臺上的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬人，占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額。

背靠58同城，進(jìn)行資源整合

并入58集團(tuán)后，姚勁波對58集團(tuán)旗下房產(chǎn)系列業(yè)務(wù)開啟了一系列大刀闊斧的整合。

經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，原有的安居客與58同城房產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)合并，從業(yè)務(wù)上來看，目前其主要為房地產(chǎn)行業(yè)提供新房及二手房在線營銷服務(wù)，旗下?lián)碛袗鄯亢颓煞績蓚€(gè)品牌。

招股書顯示，安居客旗下新房交易平臺愛房目前業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至33城，愛房在2020年的交易總量達(dá)653億元，較2019年增長282%。巧房則提供SaaS解決方案以幫助經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高效率，同時(shí)提供經(jīng)紀(jì)人招聘及培訓(xùn)等增值服務(wù)賦能經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人。

當(dāng)前的安居客已經(jīng)從單純的在線營銷服務(wù)提供商轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信息和交易服務(wù)開放平臺，成為提供包括房地產(chǎn)在線營銷、交易服務(wù)、SaaS解決方案及輔助服務(wù)等全方位服務(wù)集成體。

與此同時(shí)，姚勁波控制著58同城超過50%的股權(quán)，而58同城除委托投票權(quán)協(xié)議仍然控制安居客逾30%的股權(quán)，是安居客的母公司。

背靠58同城的大樹，安居客的關(guān)聯(lián)交易金額也頗高。2018-2020年內(nèi)，安居客向58集團(tuán)的采購金額分別為15.68億元、19.78億元、21.17億元，主要采購是流量獲取服務(wù)、業(yè)務(wù)營運(yùn)服務(wù)、廣告及營銷服務(wù)及共享服務(wù)。同時(shí)，安居客向58集團(tuán)的銷售金額分別為33.92億元、36.91億元、33.73億元，主要向58集團(tuán)提供支持服務(wù)，與母企保持密切關(guān)聯(lián)。

另外，安居客曾披露2021年至2023年與58集團(tuán)關(guān)聯(lián)交易的建議年度上限。安居客2021年至2023年采購的建議年度上限分別為32.7億元、41.8億元、51億元，銷售的建議年度上限分別為21億元、3億元、2億元。對此，公司表示將繼續(xù)受惠于58集團(tuán)所提供的流量獲取、業(yè)務(wù)營運(yùn)及廣告及營銷服務(wù)，進(jìn)一步提高公司的網(wǎng)絡(luò)平臺與58集團(tuán)運(yùn)營的網(wǎng)絡(luò)平臺的協(xié)同效應(yīng)。

盡管從股東處獲益良多，但安居客的財(cái)務(wù)壓力卻并未得到太多緩釋空間。數(shù)據(jù)顯示，安居客的負(fù)債率由2019年末的17.49%飆升至2020年末的92.74%，負(fù)債總額也由2019年末的22.72億元激增至2020年末的156.6億元。同時(shí)，在激烈的市場競爭中，安居客的經(jīng)營表現(xiàn)也逐漸面臨壓力。近三年來，公司經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額分別為22.76億元、26.79億元、21.48億元，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。

劍指貝殼，安居客難安居

在當(dāng)前地產(chǎn)政策的嚴(yán)厲調(diào)控下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在逐漸從增量走向存量市場，住宅供不應(yīng)求局面業(yè)已扭轉(zhuǎn)，存量房的銷售租賃將逐漸占據(jù)中國住宅市場交易的主導(dǎo)地位。

往前來看，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介靠廣鋪門店、廣招經(jīng)紀(jì)人的重資產(chǎn)模式，固定成本高，同時(shí)受地域限制，難以突破規(guī)模瓶頸，行業(yè)格局極其分散。而線上平臺屬于輕資產(chǎn)模式，能夠以幾乎為零的邊際成本實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，促成了一大批線上信息平臺的衍生發(fā)展。

根據(jù)國信證券測算，房產(chǎn)中介行業(yè)受益于存量市場增長和新房滲透率提升帶來的高增速，預(yù)計(jì)行業(yè)傭金收入未來十年的年復(fù)合增速高達(dá)14%，將在十年后突破萬億。

同時(shí)，受益于數(shù)字化平臺化轉(zhuǎn)型機(jī)遇，未來行業(yè)效率將不斷提高。對標(biāo)美國的成熟房屋中介市場，中國房產(chǎn)中介行業(yè)集中度有較大提升空間，市場份額進(jìn)一步集中，龍頭迎來了歷史性的發(fā)展機(jī)會。目前，房產(chǎn)中介行業(yè)面臨“高增速、數(shù)字化、平臺化”的發(fā)展機(jī)遇。

類似于安居客這類純信息平臺主要為經(jīng)紀(jì)人、房東、開發(fā)商提供發(fā)布房源信息的平臺，收取端口費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)。平臺、品牌和經(jīng)紀(jì)人之間只是單純的商業(yè)合作關(guān)系，相互獨(dú)立。平臺在中間扮演的角色也只是負(fù)責(zé)信息展示和引流商機(jī)，不涉及線下門店運(yùn)營，也不參與具體交易。

然而，純線上的商業(yè)模式并不能保證房源的真實(shí)性和經(jīng)紀(jì)人的信用。而高效的平臺搭建和充分的房源信息在中介行業(yè)中非常重要，房產(chǎn)中介收入變現(xiàn)重度依賴經(jīng)紀(jì)人與客戶間建立的信任以及線下門店提供的后援支持和信用保障。而這一點(diǎn)，近年已經(jīng)在打通線上線下的貝殼找房高速發(fā)展邏輯中得到了驗(yàn)證。

貝殼近年來發(fā)展迅速，2020年新房和存量房業(yè)務(wù)交易額分別達(dá)到1.38萬億元和1.94萬億元，2017-2020年CAGR分別為76.3%和38%，均維持高速增長。從房產(chǎn)交易市占率來看，貝殼新房業(yè)務(wù)市占率從2017年的2.3%提升到2019年的5.4%，存量房業(yè)務(wù)的市占率從2017年12.3%提升到2019年的19.4%，提升迅速。

4月10日，姚勁波在微信朋友圈發(fā)文稱，房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的“二選一”包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億(4%標(biāo)準(zhǔn))，并建議將此款項(xiàng)打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓購房負(fù)擔(dān)。同時(shí)，他表示，58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房領(lǐng)域。

選擇在此時(shí)“發(fā)難”貝殼，深層次的原因還是源于58安居客的成長焦慮。猛烈的市場搏殺中，貝殼依托于鏈家，布局“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫，完成了線上線下服務(wù)閉環(huán)的打造，并通過率先在美股市場成功融資，實(shí)現(xiàn)了品牌價(jià)值和商業(yè)邏輯的雙重提升。相較之下，純線上的安居客守住當(dāng)下份額亦略顯吃力，新產(chǎn)品開發(fā)的路徑尚處探索初期，仍然需要時(shí)間來驗(yàn)證。

不過，貝殼也并非全無憂慮，手握海量房源也令行業(yè)內(nèi)對其“壟斷”的質(zhì)疑聲音越發(fā)強(qiáng)大，今年春節(jié)后貝殼上漲中介費(fèi)便引起市場關(guān)注。公開消息顯示，年后，貝殼在包括上海、深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個(gè)重要城市上調(diào)中介費(fèi)至3%，由買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%。而傭金率過高可能導(dǎo)致客戶飛單情況增多，從而轉(zhuǎn)投其他平臺，性價(jià)比占優(yōu)的安居客也并非毫無超車機(jī)會。