粵港灣控股(01396)2020財報的秘密：聚焦大灣區(qū) 2021年或晉身百億房企

如果一只股票，2021年其銷售規(guī)模有極大概率會實現(xiàn)翻倍增長，那么是否值得買入?

這就是粵港灣控股(01396)留給市場的選擇題。

3月29日，粵港灣控股發(fā)布2020年全年業(yè)績公告。根據(jù)報告顯示，實現(xiàn)收入人民幣37.37億元(單位下同)，同比增長136.0%;毛利為人民幣12.87億元，同比增長124.6%;歸屬于公司權(quán)益股東的利潤為人民幣3.61億元，而上年同期強勢扭虧為盈;每股基本盈利8.4分。

這份答卷的公布，距離粵港灣控股引入新股東僅過去一年多的時間，距離8月的更名僅有半年時長，堪稱業(yè)績“大爆發(fā)”。

但這并不是市場關(guān)注的要點命題。

智通財經(jīng)APP通過梳理粵港灣控股的2020年業(yè)績公告、業(yè)績會實錄發(fā)現(xiàn)，由于深耕大灣區(qū)，且股東將諸多地產(chǎn)資源注入，2021年粵港灣控股的合約銷售額或?qū)⑼黄?00億元，較之2020年的42億元成績有翻倍成長;加之多個地產(chǎn)項目位處大灣區(qū)，毛利率水平或高于2020年的34.4%，由此使得利潤增長甚至更高于營收增速。

此前關(guān)于粵港灣控股的估值，一直是按照商貿(mào)物流地產(chǎn)作為參照標的，而隨著公司更多轉(zhuǎn)型為一家地產(chǎn)企業(yè)，則其估值模型已產(chǎn)生改變。

依照目前恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)7.69倍均值市盈率，粵港灣控股市盈率僅有5.85。倘是2021年其業(yè)績翻倍，則市盈率又會打個對折。

是不是有一定的吸引力?

一張漂亮的財報

如果解析粵港灣控股的財報，會發(fā)現(xiàn)業(yè)績的反轉(zhuǎn)是從下半年開始的。

面對新冠疫情帶來的嚴峻考驗和復雜多變的國內(nèi)外環(huán)境，粵港灣控股一手抓好疫情防控，一手抓好復工復產(chǎn)，齊心協(xié)力搶回時間和業(yè)績，助力銷售業(yè)績穩(wěn)步復蘇。隨著二季度疫情得到有效控制且市場開始快速恢復后，2020年下半年的銷售業(yè)績也創(chuàng)出新高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年粵港灣控股合約銷售金額人民幣42.1億元，超出年度預期。在人民幣42.1億元的合約銷售金額中，住宅占據(jù)66%的比例，商業(yè)則為34%。住宅的比例較高，說明能夠提升其毛利和凈利水準。

由于營收和凈利潤的快速增長，粵港灣控股的資產(chǎn)規(guī)模亦快速增加，其2020年資產(chǎn)總規(guī)模為人民幣190億元，較之2019年增長28%;凈資產(chǎn)總規(guī)模顯58.6%，增長18%。

在行業(yè)競爭加劇、政策收緊、疫情沖擊的2020年，粵港灣控股取得遠超于同行數(shù)據(jù)實屬難得。

事實上，粵港灣控股營收、凈利潤、毛利潤的高速增長，與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入、精準的土地布局、較好的運營能力和高效的財務策略密不可分。

據(jù)公司2020年業(yè)績公告顯示，基于精細化管理，粵港灣控股綜合成本急劇下降。以行政開支為例，其占收入占比僅為10.7%，較之2019年的32.9%下降67%;銷售費用占比減至3.1%，較去年同期減少58%。

2020年8月，“三道紅線”空降，降杠桿成為房企首要任務，而對于粵港灣控股這類注重財務安全的房企而言，愈發(fā)收緊的外部環(huán)境實際則是其自身一向遵循的擴張法則。

數(shù)據(jù)顯示，粵港灣控股三條紅線全部零踩線：凈資產(chǎn)負債率僅為66%，凈負債率低至13.3%，現(xiàn)金短債比為1.02，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為65.5%。資產(chǎn)負債水平十分健康。

作為體現(xiàn)企業(yè)短期償債能力的流動速率數(shù)據(jù)，即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力方面，粵港灣控股的流動速率為1.23，同樣傲視于地產(chǎn)同行。

土儲是房企能夠保持持續(xù)擴張的“糧倉”。近年來邁入發(fā)展快車道的粵港灣控股也加快了自己拓儲的步伐。

數(shù)據(jù)顯示，于2020年12月31日及該業(yè)績公告之日，集團的土地儲備分別約為892萬平方米及1,140萬平方米(包含已鎖定待確權(quán)的項目)。充裕優(yōu)質(zhì)的土地儲備，為集團業(yè)績的持續(xù)增長提供了強而有力的保障。于2020年度內(nèi)及至業(yè)績公告之日，粵港灣控股新獲取土地儲備約189萬平方米，其中約66%位于大灣區(qū)及大灣區(qū)輻射區(qū)域。

大股東資源助力上市公司深耕大灣區(qū)

事實上，粵港灣控股這家基本面不錯但未得到市場足夠關(guān)注的港股主板上市房企，其實在2020年已開始悄然轉(zhuǎn)換升級賽道，并在今年來持續(xù)加碼布局，逐步撕掉商貿(mào)物流開發(fā)運營商的標簽，邁向多元化發(fā)展。

2020年9月16日，粵港灣控股在深圳總部舉行揭牌儀式，企業(yè)定位為“新生態(tài)產(chǎn)城服務商”，公司重點聚焦粵港澳大灣區(qū)，以大灣區(qū)為總部基地和戰(zhàn)略價值高地，同時也在其他區(qū)域、尤其是省會城市，尋找發(fā)展高周轉(zhuǎn)商住項目的機會。

在此之前的2019年9月，粵港灣控股的前身毅德國際引入瑞信海德和客天下為戰(zhàn)略新股東。隨后在2020年戰(zhàn)略升級：聚焦大灣區(qū)，以城市更新為抓手、重點突破深莞惠。

如果細分來看，粵港灣控股引入的三個股東均有均為雄厚的實力資源。

A.以瑞信海德為例，其在深圳、東莞、梅州等地擁有多個同時開發(fā)多個地產(chǎn)項目，累計開發(fā)面積達300多萬平方米;

B.君勝控股則是深圳頗有名氣的地產(chǎn)商，有豐富的城市更新經(jīng)驗和資源，已開發(fā)項目包括鴻隆世紀廣場、港灣麗都、熙璟城、熙瓏山等多個項目，累計在深圳開發(fā)面積超過120萬平方米;

C.客天下已成功開發(fā)及運營的廣東東莞、梅州、河源客天下項目，總占地面積超千萬平方米。

引入三大股東后，粵港灣控股的轉(zhuǎn)型效果立桿見影。僅在2020年上半年，在銷售、工程在2、3月份基本停擺的前提下，該公司于2020年上半年仍取得了15.7%的收入增長;凈利潤則為人民幣9,579.1萬元，同比大增840%。

更重要的是，公司聚焦大灣區(qū)的戰(zhàn)略于下半年兌現(xiàn)落地，使得下半年的成績更為優(yōu)異。同時，在過去一年間的股東資源的高度協(xié)同，成為粵港灣控股業(yè)績騰飛的關(guān)鍵引擎。

智通財經(jīng)App了解到，在引入新股東后，在過去一年間粵港灣控股在大灣區(qū)及灣區(qū)輻射區(qū)域落地超過10個城市更新及精品住宅項目，包括位于深莞惠、深河合作區(qū)及深汕合作區(qū)等的項目，總建筑面積預計超300萬平方米。充分體現(xiàn)了公司聚焦灣區(qū)戰(zhàn)略的高效落地和決心。

根據(jù)粵港灣控股在業(yè)績會上的陳述，其股東在大灣區(qū)儲備城市更新項目多達十余個，儲備待開發(fā)建筑面積達200萬平方米，預估總貨值超1000億?？紤]到股東資源與上市公司進行深度協(xié)同，在2021年不排除粵港灣控股的股東將更多項目資源注入的可能，由此推高其總資產(chǎn)總額和總體凈利潤率。

百億房企的規(guī)模和25億的市值是否匹配?

粵港灣控股的全新定位為“新生態(tài)產(chǎn)城服務商”，以“產(chǎn)業(yè)、社區(qū)、商業(yè)”三大運營服務平臺作為保障。以此定位作為基礎(chǔ)，粵港灣控股項背在未來2-3年內(nèi)實現(xiàn)有質(zhì)量的百億銷售規(guī)模，以及中長期成為區(qū)域領(lǐng)先、特色優(yōu)勢企業(yè)。

根據(jù)中指研究院發(fā)布了2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100數(shù)據(jù)，目前第100名是港龍中國地產(chǎn)，其銷售額為233.9億元。而第83-100名的銷售額，均低于300億元。也就是說，如果要達到數(shù)百億元的規(guī)模，粵港灣控股有可能成為新的中國房地產(chǎn)TOP100強。

這并非不可能。

截止2020年12月31日，粵港灣控股在建的面積有220萬平方米，約是完工面積的近一倍。更重要的是，目前，大灣區(qū)及灣區(qū)幅射區(qū)域項目也已全面開工，而大灣區(qū)項目則意味著更高的合約銷售額和營收。

根據(jù)粵港灣控股在業(yè)績會上的解釋，其在已有灣區(qū)項目貨值超500億，灣區(qū)項目紅利將于2021年開始釋放。并且，粵港灣控股在深圳、廣州、東莞、惠州等灣區(qū)城市擁有多個潛在的城市更新及精品住宅項目，這些優(yōu)質(zhì)土地資源轉(zhuǎn)化為土儲后將形成強勁增長后勁。

有據(jù)于此，智通財經(jīng)APP粗略統(tǒng)計，在2021年將入市的項目里，以深圳坪山項目為例，總建筑面積約13.1萬平米，依照當?shù)?萬元/平方米計算，貨值即達52.4億元;東莞塘廈四個項目，總?cè)胧忻娣e21.9萬平米，依照3萬元/平方米計算，則總貨值為65.7億元。東莞虎門項目，總建筑面積12.4萬平米，依照3萬元/平方米計算，總貨值為37.2億元。再加杭州、南寧、深河合作區(qū)、深汕合作區(qū)等項目，則總貨值加總有數(shù)百億元之多。

僅以以上陳述的幾大項目，預估2021年粵港灣控股入市的項目總貨值將超過150億元，是2020年的4倍之多;倘是加上贛州、梧州等原有項目的去化，則貨值遠高于此。

房地產(chǎn)市場正在面臨過往十年所未有的變局，未來百強房企甚至50強房企占據(jù)的市場份額會越來越高。與之相較，前10強房企中由于基數(shù)過大，成長性已然可見;新一線房企，或有可能實現(xiàn)銷售額的翻倍成長。

相對于相比800億甚至千億房企，對于年度業(yè)績800億元以下梯隊的房企而言，較低的規(guī)?；鶖?shù)意味著更高的增長潛力，這也是市場追捧的主要因素。是以在過去一年里，合約銷售額增速超過50%的綠城、龍光、建發(fā)、金隅、合生創(chuàng)展、國貿(mào)等多家房企，業(yè)績和資本市場都有出色表現(xiàn)。

在這樣的市場變局中，類似粵港灣控股這類風險抵抗力強、財務穩(wěn)健型的上市房企則有機會從新一線房企中走出來，在業(yè)績和凈利潤層面成為存量房地產(chǎn)市場中的最大的變數(shù)。

從數(shù)據(jù)來看，目前粵港灣控股5.74倍的動態(tài)市盈率+靜態(tài)市盈率，還遠遠低于恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)7.69倍均值市盈率，更遠低于TOP100房企。

在2021年，進一步聚焦灣區(qū)，向城市更新、精品住宅等新方向的成功探索有望加速粵港灣控股的未來發(fā)展速度，更為重要的是，健康的負債水平為粵港灣控股的快速發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

從這個意義上而言，考慮到2021年業(yè)績可能翻倍的成長、股東資源的注入等因素，粵港灣控股當前仍然是歷史估值低位水平，還存在非常大的估值修復空間，其仍是市場的價值洼地。