國金證券：華潤萬象生活(01209)業(yè)績亮眼 目標價上調(diào)至49.62港元

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告，維持華潤萬象生活(01209)“增持”評級，目標價上調(diào)至49.62港元。

報告中稱，20年公司營收67.8億元(+15.5%)，其中住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)營收分別為38.8億元(+11.9%)、29億元(+20.8%)。毛利潤18.3億元(+93.6%)，毛利率大幅提升至27%(+11pcts)。歸母凈利8.17億元(+124%)，核心凈利潤8.16億元(+148%)。此外，公司公告每股派息0.132元，對應(yīng)分紅率37%。截至2020年底，住宅物管在管面積1.07億平(+15.7%)，購物中心商管在管面積613萬平米，寫字樓商管在管面積148萬平米，物管在管面積569萬平。

該行表示，公司毛利率提升主要由于住宅物業(yè)管理毛利率15.9%(+3.8pcts)。得益于高物業(yè)費率項目增加、疫情期間獲得社保費用減免及有效的成本控制。未來，隨著運營效率優(yōu)化，科技賦能，以及增值業(yè)務(wù)占比提升，利潤率仍有提升空間(公司預(yù)計可達20%)。商業(yè)運營及物業(yè)管理毛利率41.8%(+20ptcs)。公司于本年1月和7月起開始對購物中心和寫字樓商管服務(wù)進行收費。商管業(yè)務(wù)毛利率高，拉動整體利潤率。

同時，20年下半年起，公司調(diào)整購物中心物業(yè)管理服務(wù)收費模式為酬金制，收入減少，但毛利率接近100%，提升了板塊整體利潤率水平(不影響實際利潤)。商管業(yè)務(wù)成長性好，存量業(yè)務(wù)運營效率提升能夠帶動營收增長，同時增量業(yè)務(wù)具備顯著規(guī)模效應(yīng)，因此整體上仍有提升空間(公司預(yù)計可達50%)。

報告提到，公司規(guī)劃25年物管在管面積達到4億平米，較目前1.2億平米(包含住宅及非住)增長2.8億平，實現(xiàn)在管開業(yè)購物中心150個，較目前在管57個增加90余個。物管方面，計劃4億平米中50%由外拓實現(xiàn)。目前在管項目多依靠母公司交付，預(yù)計未來幾年外拓(包括外接和并購)將成為重要驅(qū)動力(21年計劃完成0.45億平外拓)。商管方面，華潤置地旗下逾120個已開業(yè)及儲備項目將全部交由華潤萬象生活管理。同時公司領(lǐng)先的綜合體運營管理能力將對外輸出，未來5年新增外拓30個項目確定性高(21年計劃完成10余個)。

該行認為，十四五規(guī)劃下公司業(yè)績高增長確定性進一步增加，同時盈利能力有望隨著商管業(yè)務(wù)占比提高和物管業(yè)務(wù)運營效率改善而持續(xù)提升。作為“物管+商管”稀缺標的，所處賽道優(yōu)秀，母公司實力強勁，商管品牌內(nèi)地第一，理應(yīng)享受估值溢價。