深耕長三角核心區(qū)位，銀城國際控股(01902)蓄勢(shì)待發(fā)釋放內(nèi)在價(jià)值

2020年，扛住了“三道紅線”和融資新規(guī)的壓力，深耕于長三角區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房企銀城國際控股(01902)發(fā)展之路走得愈發(fā)穩(wěn)健從容。

3月30日，銀城國際控股公布了其2020年的業(yè)績。隨著近年銀城逐漸向有質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)型，而今這家成長空間巨大的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)摸索出獨(dú)特的發(fā)展之路，開啟了下一段穩(wěn)中趨好的發(fā)展新征程。

深耕長三角區(qū)域，產(chǎn)品服務(wù)口碑卓著

自1993年南京銀城房地產(chǎn)公司成立算起，時(shí)至如今，這家地產(chǎn)公司已走過到了第28個(gè)年頭，開始邁向“而立”。作為地產(chǎn)行業(yè)的長期主義者，銀城的眼光放得更為長遠(yuǎn)。

營收和利潤的增長向來最能夠體現(xiàn)出公司的飛速成長。2020年，銀城國際控股錄得收益約106.8億元(人民幣，單位下同)，按年增長約17.5%，創(chuàng)上市以來新高;母公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利約1.83億元，較去年同期上升約21.5%;公司毛利率保持穩(wěn)定，約為10.8%。期內(nèi)，公司還宣布每10股派發(fā)末期股息0.306港元，持續(xù)為股東創(chuàng)造良好的回饋。

智通財(cái)經(jīng)APP觀測(cè)到，近年以來，銀城國際攀升的規(guī)模和營收增速令資本市場(chǎng)看到了公司的成長空間，被低估的公司價(jià)值逐漸迎來諸多投資人的青睞。年初至今恒指承壓的大市中，銀城國際卻逆勢(shì)一路高歌猛進(jìn)，并于3月初創(chuàng)上市新高3.64港元，績后次日更是拉漲10.89%，收至3.36港元，當(dāng)前累計(jì)漲幅超過40%，可見其市值高速成長已成為既定趨勢(shì)。

回歸到財(cái)報(bào)中，從合約銷售上來看，憑借穩(wěn)健的推盤策略、良好的品牌形象和極高的市場(chǎng)認(rèn)可度，銀城國際2020年實(shí)現(xiàn)了總合約銷售金額的歷史性突破。期內(nèi)，集團(tuán)合約銷售金額按年增長17.1%至約232.08億元，創(chuàng)歷史新高;合約銷售面積按年增加約2.1%至約115.32萬平方米。同時(shí)，受惠于南京和杭州項(xiàng)目較高的已確認(rèn)平均售價(jià)，合約平均售價(jià)按年增長14.6%至約每平方米20125元。

多年以來，銀城始終堅(jiān)持“立足南京，深耕長三角，輻射都市圈”的發(fā)展策略，重點(diǎn)布局的新一線城市南京和杭州2020年合計(jì)為其貢獻(xiàn)近60%的合約銷售金額。憑借多年的產(chǎn)品打磨與市場(chǎng)深耕，公司產(chǎn)品品質(zhì)受到當(dāng)?shù)乜蛻舻膹V泛認(rèn)可，并已在南京等區(qū)域形成較好的品牌口碑，充分享受核心城市發(fā)展紅利。

與此同時(shí)，公司的城市布局加大了向長三角其他區(qū)域的外拓力度。年內(nèi)，公司新進(jìn)溫州、常熟等城市，實(shí)現(xiàn)南京、蘇南、浙江、淮海及安徽五大區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)一步深耕，并取得亮眼佳績——首次進(jìn)軍溫州的合約銷售金額占總合約銷售額達(dá)到10.5%。

就項(xiàng)目而言，全年貢獻(xiàn)合約銷售金額前三的項(xiàng)目為位于杭州的瀾仕里項(xiàng)目、青山湖畔項(xiàng)目及位于南京的鉑悅源墅項(xiàng)目。下半年來，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，銀城逐步加大推盤力度，2020年下半年多個(gè)項(xiàng)目開盤并獲得熱銷，整體去化率良好。

今年第四季度，銀城國際更實(shí)現(xiàn)銷售金額約112.1億元，創(chuàng)單季度銷售額新高。其中，合肥知廬項(xiàng)目和南京金陵玖園項(xiàng)目首開火爆，整體去化率分別達(dá)80%和92%，另有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)交付，南京薈見未來項(xiàng)目、無錫東樾府項(xiàng)目及馬鞍山依瀾郡項(xiàng)目到訪交付率分別達(dá)100%、99.5%及96%。

除住宅開發(fā)主業(yè)外，公司近年也成功拓展養(yǎng)老健康、商業(yè)運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)，而上述多元業(yè)務(wù)亦能夠在一定程度上為公司獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供產(chǎn)業(yè)支持，進(jìn)而提升公司在土地獲取方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

截至去年末，銀城國際的總土儲(chǔ)為599萬平方米，主要位于南京、杭州、無錫等長三角區(qū)域核心城市的核心地塊。其中公司應(yīng)占權(quán)益土儲(chǔ)478萬平方米，總可售貨值555億元，可售未售面積277萬平方米。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，銀城通過招拍掛與收并購并舉的多元化拿地方式，2020年內(nèi)合共取得17幅地塊，新增總建筑面積約216萬平方米，新增貨值超過331.48億元。其中，招拍掛占比65%，收并購占比35%，在高強(qiáng)度拿地的同時(shí)，公司也著力控制拿地成本;公司平均拿地成本僅7052/平方米，充分保障公司未來整體盈利空間。

降杠桿初顯成效，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康優(yōu)化

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，降本增效是一個(gè)永恒的話題。一方面，銀城國際控股持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，另一方面，也是由于其精準(zhǔn)的成本管控和不斷提升的運(yùn)營效率，降本增效初顯成效。

就近年數(shù)據(jù)而言，在銷售和土儲(chǔ)擴(kuò)張齊頭并進(jìn)之際，銀城對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重視從未改變過。嚴(yán)控財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，成為了如今應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的護(hù)城河，重視銷售回款和利潤，亦讓公司的高質(zhì)量增長成為現(xiàn)實(shí)。

截至2020年底，銀城國際的有息負(fù)債總額為143.7億元，資金成本7.7%，以銀行借款為主，占比約67.7%，信托及其他金融機(jī)構(gòu)借款16.9%，美元債占比15.4%。

2020年內(nèi)，銀城國際分別獲得穆迪和聯(lián)合評(píng)級(jí)授予“B2”及“B+”的主體評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定。國際評(píng)級(jí)的加持下，銀城國際于2020年6月及10月先后成功發(fā)行了1.4億以及2億美元的優(yōu)先票據(jù)，均獲得超額認(rèn)購，且發(fā)債成本逐步下降。

在不斷拓寬融資渠道的同時(shí)，年內(nèi)公司的財(cái)務(wù)狀況有了肉眼可見的改善。借助上市與良好銷售情況，公司2020年權(quán)益總額增長30.7%至52.62億元，貨幣資金同比大增59.3%至64.21億元，現(xiàn)金短債比較2019年末顯著提升至1.16倍，凈負(fù)債率同比下降9.6個(gè)百分點(diǎn)至151%，杠桿水平持續(xù)下行，整體財(cái)務(wù)狀況日趨穩(wěn)健。

同時(shí)，銀城國際在2020年的長短期比例顯著優(yōu)化，短債占比由2019年的47%下降至2020年的39%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。此外，銀城還密切關(guān)注著現(xiàn)金流安全，預(yù)期其未來的自有資金回正周期有望控制在9個(gè)月以內(nèi)，經(jīng)營性資金回正資金將控制在18個(gè)月以內(nèi)。

在業(yè)績會(huì)上，管理層曾表示，接下來，銀城國際將會(huì)持續(xù)控制負(fù)債規(guī)模，以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來決定公司的貸款結(jié)構(gòu)。在2021年會(huì)利用集團(tuán)整體的授信額度，將低成本的開發(fā)貸運(yùn)用到項(xiàng)目中去。同時(shí)會(huì)拓展融資渠道，以股權(quán)類融資代替?zhèn)鶛?quán)類融資，使整體負(fù)債規(guī)模控制在143億元左右。

此外，公司亦在業(yè)績會(huì)上透露，今年的銷售目標(biāo)為300億元，有信心超額完成。在拿地和規(guī)劃方面，銀城國際將保持穩(wěn)定的投資拓展力度，全面提高投資質(zhì)量與效率，力爭(zhēng)新增300多億的投拓貨值，積極探索市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

可以見得，隨著公司持續(xù)強(qiáng)化整體財(cái)務(wù)政策，完善其資本結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控財(cái)務(wù)指標(biāo)，能夠更為高效的使用營運(yùn)資金，確保充裕的現(xiàn)金流，通過精細(xì)化運(yùn)營縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高整體周轉(zhuǎn)率，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)體量上的高速成長。

綜合來看，銀城國際控股未來將緊跟政策和市場(chǎng)動(dòng)向，充分利用公司在管理、運(yùn)營、資金及品牌上的優(yōu)勢(shì)，內(nèi)生外延把握發(fā)展機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和營收雙突破。在更加注重精細(xì)運(yùn)營、成本管控和產(chǎn)品力提升的背景下，公司有望深入打造護(hù)城河，帶動(dòng)業(yè)績持續(xù)高速增長，并給予股東更高的穩(wěn)定回報(bào)。