業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，四大邏輯助力中國(guó)物流資產(chǎn)(01589)價(jià)值回歸

3月30日，中國(guó)領(lǐng)先的物流設(shè)施供應(yīng)商中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司(01589)發(fā)布了2020年全年業(yè)績(jī)。

據(jù)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)物流資產(chǎn)的收入為8億元，同比增長(zhǎng)12.1%，核心凈利潤(rùn)為5.1億元，同比增長(zhǎng)12.3%。疫情沖擊之下，中國(guó)物流資產(chǎn)能取得收入、凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)實(shí)屬不易。

能取得此業(yè)績(jī)，與疫情爆發(fā)下線上經(jīng)濟(jì)崛起，電子商務(wù)繁榮帶動(dòng)物流需求增長(zhǎng)有很大關(guān)系。而在進(jìn)入2021年后，中國(guó)物流資產(chǎn)業(yè)績(jī)有望保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

這不僅是因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈以及全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，更重要的是生鮮電商以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)的崛起對(duì)各地冷庫(kù)資源的需求大增，且中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)的正式起步將加快物流地產(chǎn)的成長(zhǎng)速度，中國(guó)物流資產(chǎn)作為中國(guó)最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一，必將從中受益。

隨著業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，中國(guó)物流資產(chǎn)的股價(jià)也有望持續(xù)走強(qiáng)。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同時(shí)，盈利能力維持高位

中國(guó)物流資產(chǎn)是宇培國(guó)際、RRJ Capital、京東、遠(yuǎn)洋等共同在中國(guó)投資的物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)平臺(tái)，國(guó)內(nèi)最大的物流設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一。截止2020年12月31日，公司在位于19個(gè)省份或直轄市物流樞紐的37個(gè)物流園擁有176套營(yíng)運(yùn)中的物流設(shè)施。

據(jù)公告顯示，中國(guó)物流資產(chǎn)2020年的收入為8億元，同比增長(zhǎng)12.1%。該增長(zhǎng)主要得益于待穩(wěn)定物流園面積的增加以及平均租金率的提升。

報(bào)告期內(nèi)，由于市場(chǎng)需求旺盛，公司的穩(wěn)定物流園面積為280萬(wàn)平方米，出租率為90.2%。為滿足電子商務(wù)及第三方物流供貨商行業(yè)租戶需求的繼續(xù)上升，公司繼續(xù)培育物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，待穩(wěn)定物流園的面積為80萬(wàn)平方米，較2019年時(shí)的60萬(wàn)平方米增加33.33%。在上述的基礎(chǔ)上，物流園的平均租金率亦有所提升，從而帶動(dòng)公司總收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

且在2020年中國(guó)物流資產(chǎn)有46萬(wàn)平方米的高標(biāo)物流園建成入市，疫情之下能有如此成績(jī)難能可貴，證明了公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上有較強(qiáng)能力。

由于規(guī)模效應(yīng)以及平均租金的上升，中國(guó)物流資產(chǎn)2020年的毛利率為77.4%，較2019年時(shí)提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。費(fèi)用方面，該公司嚴(yán)格控制各項(xiàng)支出，降本增效下，費(fèi)用增長(zhǎng)平緩，這也在一定程度上說(shuō)明公司的運(yùn)營(yíng)效率提升。

基于此，中國(guó)物流資產(chǎn)的高盈利能力得以繼續(xù)保持，其2020年的核心純利為5.1億元，同比增長(zhǎng)12.3%，核心純利率為63.9%，較2019年時(shí)提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，公告顯示中國(guó)物流資產(chǎn)在2020年的年內(nèi)利潤(rùn)為6662萬(wàn)元，與2019年同期相比下滑。這主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)于2019年6月及2020年11月發(fā)行的可轉(zhuǎn)股債券公平值年內(nèi)升值而虧損8.02億元。該升值主要由于2020年中國(guó)物流資產(chǎn)的股價(jià)持續(xù)上漲，可換股債券價(jià)值因此上升。

撇除可換股債券公平值虧損的影響，年內(nèi)利潤(rùn)為8.69億，相比2019年同期撇除可換股債券公平值虧損的影響后的利潤(rùn)增加124.5%。可換股債券公平值虧損為非現(xiàn)金開(kāi)支，并不影響流動(dòng)資金。公司年內(nèi)現(xiàn)金流保持穩(wěn)健，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為10.33億元。

四大邏輯支撐持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

從財(cái)報(bào)透露出的信息來(lái)看，受益于下游市場(chǎng)需求的旺盛，中國(guó)物流資產(chǎn)出租率、平均租金等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均表現(xiàn)較好，且出色的盈利能力穩(wěn)中有進(jìn)，從而帶動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，中國(guó)物流資產(chǎn)在2021年仍將保持穩(wěn)健發(fā)展，之所以有此結(jié)論，主要有以下四大邏輯的支撐。

其一，從宏觀方向上看，國(guó)內(nèi)以及全球經(jīng)濟(jì)反彈，對(duì)物流行業(yè)的需求增長(zhǎng)。

隨著疫苗的陸續(xù)普及，眾多機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)在2021年的GDP增長(zhǎng)信心明顯提升，瑞銀、聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)議等預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)8%以上的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍必將拉動(dòng)物流行業(yè)需求的增長(zhǎng)，而中國(guó)物流資產(chǎn)是內(nèi)地第三大的物流設(shè)施供應(yīng)商，專攻粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，聚焦發(fā)達(dá)城市的發(fā)展策略有望助力中國(guó)物流資產(chǎn)在行業(yè)的發(fā)展中獲得更大收益。

其二，從行業(yè)來(lái)看，生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)等類型的客戶對(duì)各地冷庫(kù)資源需求大幅增長(zhǎng)，且高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施的需求逐步釋放。

據(jù)資料顯示，中國(guó)生鮮電商市場(chǎng)規(guī)模在2016年至2019年間，就以超過(guò)50%的複合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至超過(guò)人民幣3,500億元的規(guī)模。而目前中國(guó)的冷鏈配套倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施依然面臨供不應(yīng)求，建造成本高，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施落后等問(wèn)題。且電子商務(wù)、零售商和第三方物流服務(wù)的需求成為高端物流領(lǐng)域的主要?jiǎng)恿?。而中?guó)物流資產(chǎn)早已瞄準(zhǔn)市場(chǎng)缺口，目前主要集中在國(guó)內(nèi)的核心市場(chǎng)為客戶提供相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)設(shè)施，希望盡早打入高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)設(shè)施的市場(chǎng)。

其三，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)的正式起步有望助力物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域快速發(fā)展。

2020年7月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這一通知標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)的正式起步?？梢灶A(yù)見(jiàn)這一創(chuàng)新舉措將能夠在中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)強(qiáng)化資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度關(guān)聯(lián)，創(chuàng)新現(xiàn)有的投融資機(jī)制，有效盤(pán)活存量資産，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

作為此次REITs試點(diǎn)涉及到的物流地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)受到該政策的積極影響。物流地産設(shè)施開(kāi)發(fā)企業(yè)將能夠獲得更多樣化優(yōu)質(zhì)融資管道，減輕自身運(yùn)營(yíng)的資本佔(zhàn)用，降低資産周轉(zhuǎn)率，幫助相關(guān)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效穩(wěn)定的持續(xù)擴(kuò)張，而中國(guó)物流資産是行內(nèi)頭部企業(yè)，必將受惠。

其四，持續(xù)加速發(fā)展輕資產(chǎn)模式，深挖平臺(tái)價(jià)值。

為實(shí)現(xiàn)多樣化收入，在加快集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展速度的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本，并保證充足的流動(dòng)資金，中國(guó)物流資產(chǎn)采取了雙輪驅(qū)動(dòng)模式，即以強(qiáng)健的投資性物業(yè)資產(chǎn)組合形成前輪，以合資資產(chǎn)管理平臺(tái)為后輪，二者相互協(xié)同全力實(shí)現(xiàn)更高的股本回報(bào)及高于資產(chǎn)本身的平臺(tái)價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，中國(guó)物流資產(chǎn)涉及管理的基金項(xiàng)目面積近100萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)50億人民幣。未來(lái)，公司將進(jìn)一步尋找更多優(yōu)質(zhì)合作伙伴，繼續(xù)深化合作基金項(xiàng)目，讓集團(tuán)在財(cái)務(wù)狀況更穩(wěn)健的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快業(yè)務(wù)發(fā)展速度與質(zhì)量，為股東及投資者創(chuàng)造更大回報(bào)。

對(duì)于中國(guó)物流資產(chǎn)的價(jià)值，二級(jí)市場(chǎng)亦有所察覺(jué)，該公司股價(jià)自2020年內(nèi)的低點(diǎn)2.67港元最高漲至2021年1月20日的4.98港元每股，最大漲幅86.5%。但截至3月30日收盤(pán)時(shí)，中國(guó)物流資產(chǎn)的PB估值僅1.08倍，市值約等于公司凈資產(chǎn)，其真實(shí)價(jià)值明顯被低估。隨著業(yè)績(jī)的陸續(xù)釋放，中國(guó)物流資產(chǎn)或許將迎來(lái)價(jià)值回歸。