新三年戰(zhàn)略攻堅(jiān)年 正榮地產(chǎn)(06158)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng) 降杠桿成效顯著

在“房住不炒”、“三道紅線”主基調(diào)之下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來(lái)?yè)Q擋期。2020年公共衛(wèi)生事件的爆發(fā)讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭受巨大沖擊。然而，無(wú)論外部環(huán)境如何變化，房地產(chǎn)的剛需屬性始終不變，行業(yè)仍然可以由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，素有“改善大師”美譽(yù)的正榮地產(chǎn)，率先在行業(yè)內(nèi)對(duì)“高質(zhì)量發(fā)展”貫徹落實(shí)。2019年，正榮地產(chǎn)便提出“新三年戰(zhàn)略”，目標(biāo)是在2019年至2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度的高質(zhì)量發(fā)展。經(jīng)過(guò)“新三年戰(zhàn)略”的開(kāi)局之年和攻堅(jiān)之年，正榮地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展之路愈發(fā)堅(jiān)實(shí)。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健，資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

3月28日，正榮地產(chǎn)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)，業(yè)績(jī)公告顯示，2020年全年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入361億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)11%；凈利潤(rùn)35.6億元，同比增長(zhǎng)15%。

各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，正榮地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。截止2020年底，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率延續(xù)下降趨勢(shì)，下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，管理層預(yù)計(jì)2022年將全面降至綠檔。

高效運(yùn)營(yíng) 穿越行業(yè)周期

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯，主要有兩方面因素：其一是運(yùn)營(yíng)效率提升，使得公司的去化率維持高位，加快回款速度以改善現(xiàn)金流；其二是多元化融資渠道的暢通為資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整改善提供了操作空間。

在經(jīng)營(yíng)提效方面，正榮地產(chǎn)開(kāi)展涵蓋設(shè)計(jì)端、工程成本端、運(yùn)營(yíng)端和客戶(hù)管理端的全方位經(jīng)營(yíng)提效策略。通過(guò)設(shè)計(jì)前置，加快方案批復(fù)率及提高項(xiàng)目復(fù)制率。在工程成本端，通過(guò)戰(zhàn)略合作，有效降低采購(gòu)平均成本。在運(yùn)營(yíng)端，建立三級(jí)貫通經(jīng)營(yíng)體檢體系，完成經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)及測(cè)算模型，實(shí)現(xiàn)供銷(xiāo)回動(dòng)態(tài)鋪排上線。同時(shí)，公司還加強(qiáng)客戶(hù)管理，將客戶(hù)綜合滿(mǎn)意度維持在90的高位。

除此之外，正榮地產(chǎn)還開(kāi)展多元化數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推出“正榮置家”線上售樓小程序，上線京東正榮旗艦店，線上VR看房及購(gòu)房以及線上直播，大幅提升新增看樓客戶(hù)及曝光量。

這一系列措施持續(xù)改善正榮地產(chǎn)的銷(xiāo)售及現(xiàn)金狀況。2020年正榮地產(chǎn)項(xiàng)目平均首次開(kāi)售周期和平均首次開(kāi)售去化率維持在7個(gè)月和70%的高水平。較高的銷(xiāo)售效率使公司年度合同銷(xiāo)售額達(dá)到1419億元，圓滿(mǎn)完成銷(xiāo)售目標(biāo)，合同銷(xiāo)售額穩(wěn)居行業(yè)TOP20梯隊(duì)。同時(shí)，截至報(bào)告期末，正榮地產(chǎn)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金達(dá)到429.73億元，同比增長(zhǎng)21.7%。

降杠桿成效顯著

融資方面，2020年，在市場(chǎng)融資邊際逐步改善之際，正榮地產(chǎn)通過(guò)優(yōu)先票據(jù)、點(diǎn)心債、銀團(tuán)、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)加大了銀行借款和境外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行，成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過(guò)債務(wù)置換優(yōu)化境內(nèi)公司債、境外美元優(yōu)先票據(jù)及境外人民幣點(diǎn)心債的發(fā)行成本。這使得公司融資加權(quán)平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，三道紅線方面，正榮僅扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率暫未達(dá)標(biāo)，考慮到上市以來(lái)正榮資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化態(tài)勢(shì)及管理層在財(cái)務(wù)方面的審慎態(tài)度，預(yù)計(jì)在2022年將三線全面將為綠檔。

截至2020年，正榮地產(chǎn)總戰(zhàn)略授信達(dá)到2549億元人民幣，外幣債額度達(dá)到3.4億美元。2021年一季度，境外融資成本下降在6.63%至6.7%之間。

充裕的融資額度及多元化的融資渠道，預(yù)示著正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步穩(wěn)健優(yōu)化的可能性。因?yàn)槿绱耍?020年正榮地產(chǎn)在境內(nèi)獲得了中誠(chéng)信國(guó)際，以及大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司給予的AAA(穩(wěn)定)評(píng)級(jí)，躋身雙AAA級(jí)主體信用評(píng)級(jí)之列，表明評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)正榮地產(chǎn)基本面及增長(zhǎng)潛力的肯定。

堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略  土儲(chǔ)穩(wěn)中有增

發(fā)展戰(zhàn)略層面，正榮地產(chǎn)繼續(xù)實(shí)施“1+6+X”戰(zhàn)略，深耕區(qū)域全國(guó)布局。

截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)總土儲(chǔ)達(dá)到2845萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到216個(gè)，貨值約5000億元。公司項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、海峽西岸、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心城市，其中82%位于一二線城市或具有高增長(zhǎng)潛力的地區(qū)。目前公司總土儲(chǔ)權(quán)益比為2019年的穩(wěn)步上升。

2020年，隨著公共衛(wèi)生事件得到有效控制，拿地市場(chǎng)逐漸回暖，再加上融資邊際改善及政府部門(mén)推地力度的加大，正榮地產(chǎn)抓住時(shí)機(jī)繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

據(jù)了解，2020年正榮地產(chǎn)新增土儲(chǔ)總建筑面積達(dá)到714萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目46個(gè)，權(quán)益比和并表比分別達(dá)到70%和81%。

從新增土儲(chǔ)所在區(qū)域來(lái)看，正榮地產(chǎn)遵循“布局全國(guó)，堅(jiān)持區(qū)域深耕，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲(chǔ)中有77%來(lái)自一二線城市，43%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，31%位于海峽西岸，在區(qū)域深耕策略基礎(chǔ)之上，持續(xù)加碼長(zhǎng)三角地區(qū)。

在長(zhǎng)三角地區(qū)中，正榮地產(chǎn)2020年重返上海市場(chǎng)，以低溢價(jià)在南京、蘇州兩大核心城市持續(xù)深耕，并擴(kuò)大區(qū)域縱深至徐州、合肥、無(wú)錫、阜陽(yáng)、宿遷、昆山等地。同時(shí)，2020年正榮地產(chǎn)在大灣區(qū)亦有所突破，以底價(jià)在佛山獲得一幅優(yōu)質(zhì)地塊。

估值水平有望進(jìn)一步改善

在智通財(cái)經(jīng)APP看來(lái)，正榮地產(chǎn)“新三年戰(zhàn)略”穩(wěn)步推進(jìn)之下，公司未來(lái)的估值水平仍有進(jìn)一步改善空間。正榮地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上采取“深耕區(qū)域+高效運(yùn)營(yíng)”的模式，以區(qū)域深耕擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升銷(xiāo)售效率，隨著銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大和優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)權(quán)益占比提升，未來(lái)公司結(jié)轉(zhuǎn)收入有望進(jìn)一步提高。此外，高效運(yùn)營(yíng)也將幫助公司，提高經(jīng)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)成本。

隨著公司盈利能力的提升帶來(lái)現(xiàn)金流的改善，正榮地產(chǎn)得以降低杠桿水平，提升先進(jìn)短債比，進(jìn)而使提升信用評(píng)級(jí)水平。

正榮地產(chǎn)基本面逐步改善之際，公司的投資價(jià)值在近期獲得市場(chǎng)認(rèn)可。智通財(cái)經(jīng)APP數(shù)據(jù)顯示，近20個(gè)交易日，正榮地產(chǎn)獲4758.34萬(wàn)港元資金凈流入。

數(shù)據(jù)來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)APP

公司股價(jià)在2月累計(jì)上漲12.58%，并在3月進(jìn)一步上揚(yáng)，表現(xiàn)遠(yuǎn)超恒指同期水平，不排除股價(jià)進(jìn)一步向上突破可能。

行情來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)APP

總的來(lái)說(shuō)，在新形勢(shì)下，正榮地產(chǎn)扎實(shí)修煉內(nèi)功，通過(guò)樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿、鍛造品牌力。同時(shí)，把握潛力區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，為公司持續(xù)增長(zhǎng)積蓄動(dòng)能，夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)。公司的估值空間有望進(jìn)一步打開(kāi)。