龍湖集團(00960)：營收逆市增長，凈負債率再創(chuàng)新低

2020年，公共衛(wèi)生事件對各行業(yè)都產(chǎn)生了深遠影響，不過得益于國內(nèi)防疫形勢持續(xù)向好，中國成為全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻穩(wěn)定，全年商品房銷售額突破17萬億元(人民幣，下同)。在這種充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，龍湖集團全年穩(wěn)步實現(xiàn)合同銷售2706.1億元，同比增長11.6%。

智通財經(jīng)APP觀察到，3月26日，龍湖集團(00960)公布年度財報后，股價再升近6個點，回顧近兩年股價走勢，龍湖展示出大白馬氣質(zhì)，今年3月份龍湖更正式被納入恒生指數(shù)，成為第4只躋身藍籌的內(nèi)房股。

行情來源：智通財經(jīng)

年報顯示，2020年龍湖實現(xiàn)收入1845.5億元，同比增加22.2%，年度股東應(yīng)占溢利200億元，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%，每股盈利3.41元，擬派末期股息每股1.03元。

財務(wù)結(jié)構(gòu)方面，在監(jiān)管“三道紅線”之下，市場上超過三分之二的房企未能滿足監(jiān)管要求，而龍湖一條未踩，是為數(shù)不多滿足監(jiān)管要求的房企之一，展示出穩(wěn)健的基本面和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！胺€(wěn)字當先”的發(fā)展理念，也令龍湖長期以來備受機構(gòu)投行青睞。除此之外，年報還有諸多亮點值得挖掘。

持續(xù)聚焦高能級城市，物業(yè)投資收入增逾三成

2020年，龍湖集團物業(yè)發(fā)展取得營業(yè)額1709.8億元，同比增長21.4%，交付物業(yè)總建筑面積1201.1萬平方米。物業(yè)發(fā)展結(jié)算毛利率27.3%，單方價格14235元/平方米，同比保持穩(wěn)定。

合同銷售方面，期內(nèi)實現(xiàn)2706.1億元，同比增長11.6%，銷售總建筑面積1616.2萬平方米，同比增長13.5%，對應(yīng)銷售單價為16744元/平方米。銷售區(qū)域方面，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中合同銷售占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

全年投資按計劃有序鋪排，堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。2020年新獲取121塊地(總建面2567萬平方米)，新拓8城。至此，龍湖已在最具經(jīng)濟活力與人群吸附效應(yīng)的63城聚焦與深耕，遵循投資底線與回報刻度，為盈利持續(xù)性奠定基礎(chǔ)。

智通財經(jīng)APP觀察到，2020年新拓建筑面積中，按區(qū)域劃分，環(huán)渤海、西部、長三角、華南和華中的建面占比分別為32.5%、24.5%、17.5%、15.3%和10.2%。均衡的土儲分布，有望為公司業(yè)績帶來更大提升空間。

物業(yè)投資方面，龍湖繼續(xù)堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，其中，商場分為一站式體驗購物中心天街系列、社區(qū)購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。除商場外，租賃租房“冠寓”已經(jīng)陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一二線城市開展運營。

年內(nèi)物業(yè)投資實現(xiàn)營收75.8億元，同比大幅增長30.9%，其中商場、租賃住房收入占比分別為75.2%和23.9%。截至2020年12月31日，集團已開業(yè)商場建筑面積481萬平方米(含車位總建筑面積615萬平米)，整體出租率96.9%;冠寓已開業(yè)9萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率88.5%，其中開業(yè)六個月以上項目出租率93.3%。

值得一提的是，去年疫情對于物業(yè)投資產(chǎn)生不良影響，但是龍湖集團仍直面挑戰(zhàn)，年內(nèi)在6個一二線城市守時保質(zhì)的新開10座商場，且緊抓線下回暖趨勢，借力創(chuàng)新模式，令客流迅速回暖，年底出租率達到97%，全年商業(yè)租金同比增長23%。

物管及相關(guān)服務(wù)方面，年內(nèi)實現(xiàn)收入58.4億元，同比增長36%。多年以來，龍湖智慧服務(wù)持續(xù)以“滿意+驚喜”為標尺，與其他主航道協(xié)同發(fā)展，始終以客戶需求為導(dǎo)向，在有質(zhì)的規(guī)模拓展下延伸服務(wù)邊界，傳統(tǒng)的物業(yè)管理正在釋放更大的能量與想象。

此外，在高能級城市的良好銷售表現(xiàn)及高效的運營管理下，龍湖集團核心權(quán)益后利潤率10.1%，保持穩(wěn)定，在2020年的市場下表現(xiàn)尤為突出。

業(yè)務(wù)拓展、財務(wù)結(jié)構(gòu)“穩(wěn)字當先”

與持續(xù)高增長的銷售和營收表現(xiàn)略有差異的是，龍湖集團在業(yè)務(wù)拓展、拿地方面較為審慎穩(wěn)健，也因此帶來明顯優(yōu)于同行的財務(wù)基本面。

智通財經(jīng)APP觀察到，截至2020年12月31日，龍湖土地儲備7400萬平米，權(quán)益面積5279萬平米，土儲平均成本每平米5569元，為當期簽約單價的33.3%。2020年新增土儲建面2567萬平米，權(quán)益面積1847萬平米，平均收購成本每平米5687元。與集團發(fā)展策略一致，拿地區(qū)域也主要集中在一二線城市和都市圈衛(wèi)星城，土地價值。

在獲取保證未來發(fā)展的優(yōu)質(zhì)土儲之余，基于龍湖強大的“造血”能力以及充足的現(xiàn)金流，其財務(wù)安全邊際依然穩(wěn)中有進。截至2020年12月31日，龍湖擁有在手現(xiàn)金778.3億元，而同期短期借款(含一年內(nèi)到期長期借款)僅有183.4億元，現(xiàn)金短債比高達4.24倍，期末凈負債率僅為46.5%。相較三道紅線所劃定的100%凈負債率，以及1倍現(xiàn)金短債比等指標的要求，龍湖集團的現(xiàn)金流以及財務(wù)面，為戰(zhàn)略執(zhí)行留出充足空間。

而且，在安全穩(wěn)健的底盤作為發(fā)展根基下，隨著“全投資級”信評連續(xù)調(diào)升，龍湖集團的融資成本也十分具有優(yōu)勢，期末綜合借貸總額1673.7億元，平均借貸成本為年利率4.39%，平均借貸年限6.59年。

2020年，龍湖在境內(nèi)發(fā)行58億公司債券，30億住房租賃專項債和17億中期票據(jù)，票息介于3.55%和4.5%之間，期限三至七年;同時在境外發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介于3.375%和3.85%之間，期限介于7.25至12年。報告期后，2021年1月，又在境內(nèi)發(fā)行30億公司債券，票息介于3.95%至4.4%之間，期限五至七年。

融資成本優(yōu)勢將持續(xù)助力龍湖業(yè)務(wù)穩(wěn)健拓展，政策面上在長效機制管控下，各地政策調(diào)控具備連續(xù)性，加速企業(yè)降杠桿、控風險，回歸至穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展之路，可以說龍湖已經(jīng)走在了前列。

展望未來，龍湖將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，保持低成本、多渠道的融資優(yōu)勢，以及合理安全的負債水平，力求平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。項目投資維度，集團將繼續(xù)量入為出，亦通過外部合作及二級市場收購等，控制拿地成本、提高資金使用效率。在多元化業(yè)務(wù)驅(qū)動和扎實基本面下，未來成長仍有很大想象空間。