核心利潤迎爆發(fā)，且看銀城生活服務(wù)(01922)價值釋放之路

作為銀城生活服務(wù)“三年計劃”的收官之年，2020年的財報對公司的重要性不言而喻。3月23日，銀城生活服務(wù)(01922)公布了其2020全年業(yè)績，成功達成規(guī)劃目標，為接下來的規(guī)模發(fā)展提速奠定扎實的基礎(chǔ)。

與此同時，資本市場亦看到了銀城生活服務(wù)“小而美”的發(fā)展?jié)摿?，去年全年，銀城生活服務(wù)以高速增長的業(yè)績和超高回報率為基底，以201.07%的漲幅位居物管板塊漲幅第二。在整個物管板塊進入內(nèi)分化不斷深入的快速迭代階段，縱觀公司全年表現(xiàn)，立足南京積極外拓，各項業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，成為了其在2020年實現(xiàn)高速增長的“金鑰匙”。

立足于南京積極外拓，發(fā)展全面提速

智通財經(jīng)APP了解到，年內(nèi)，公司的營業(yè)額達到9.62億元，較上年同期大幅增長38.3%，三年復(fù)合增長率高達46.5%。年內(nèi)凈利及公司擁有人應(yīng)占純利分別為7021.5萬及6728.6萬元，按年均提升超過一倍，三年復(fù)合增長率約52.4%，為“三年之約”遞出了完美的答卷。在已發(fā)布財報的物管股來說，銀城生活服務(wù)的利潤增速是比較快的。即使剔除19年上市開支影響，凈利潤增速仍有53.6%的良好水平。

財報顯示，期內(nèi)集團的收益增長由于其承接的住宅及非住宅項目數(shù)量增加，令自提供物業(yè)管理服務(wù)所得收入有所增長;隨著業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，集團提供的生活社區(qū)增值服務(wù)范圍有所擴大所致;及集團于完成收購匯仁恒安51%權(quán)益后所收取的收益。

在營收和純利雙雙保持著高速增長的趨勢的同時，公司的毛利率及純利率分別約為16.9%及約7.3%，亦較上年同期有所提升，維持在不錯的水平。與此同時，董事會建議派息比率高達30%，每10股派付末期股息0.92港元，同比增加超過一倍，持續(xù)回饋股東穩(wěn)定的收益。

按地區(qū)分布來看，銀城生活服務(wù)以長三角為主，配合集團的發(fā)展，以南京為總據(jù)點，輻射至其他長三角地區(qū)。財報顯示，公司的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋中國16城，包括江蘇省的11個城市及長江三角洲地區(qū)大都市中其他省份的5個城市，服務(wù)超過30萬戶家庭，涵蓋超過120萬名人口。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面來看，公司的大部分收入依然來自于物業(yè)管理服務(wù)，年內(nèi)實現(xiàn)7.7億元營收，占比達到總收入的80.2%，而余下19.7%的營收則來自于社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。倘若以增速來看，期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的收入增速均達到30%以上，雙雙促進總營收的快速提升，和業(yè)務(wù)的高速成長。

銀城生活服務(wù)的主營物管服務(wù)收入增長得益于其在管項目數(shù)量和面積均較此前大幅提升，截至2020年末，其在管項目達到369個，同比增加54.4%，其中，住宅項目162個，同比增加40%;非住宅項目207個，同比增加68.3%。

與此同時，公司的內(nèi)生外拓戰(zhàn)略同時發(fā)力。如今，銀城生活服務(wù)在管項目中，來自關(guān)聯(lián)房企的比率并不高，項目管理主要以第三方為主，外拓比率遠高于行業(yè)平均水平。年內(nèi)，公司新拓展的1300萬在管面積，近九成來自第三方。來自于第三方在管面積占比進一步提升至82%，遠高于約49%的行業(yè)平均水平。

于2020年年底，公司在管面積約為3914.4萬平方米，較2019年同期增加約50.1%，規(guī)模發(fā)展成效卓著。由于公司項目大多來自外拓，合約面積一般迅速轉(zhuǎn)化為在管面積，在當(dāng)年就帶來利潤。

此外，銀城生活服務(wù)作為江蘇省領(lǐng)先的物管企業(yè)，受到了許多當(dāng)?shù)胤亲≌蛻舻男刨嚕诜亲≌I(lǐng)域創(chuàng)立了良好口碑，承接了較多知名項目，例如江蘇銀行總部、南京明城墻、南京奧體中心、江蘇省總工會等。公司在非住宅領(lǐng)域的拓展頗見成效，年內(nèi)新增84個項目，產(chǎn)品線擴充至11種，新進醫(yī)院和商業(yè)綜合體兩大高潛力類型，來自非住宅物業(yè)收入增速高達78.8%。非住宅的增長潛力，相信將有助于公司未來進一步提升毛利率水平。

值得注意的是，公司使用收購物管企業(yè)、獲得直接委聘、投標等多種方式獲得新客戶，憑借其品牌及優(yōu)勢服務(wù)，年內(nèi)凈增130個一、二手物管項目，不斷搶占增量市場份額。這亦在一定程度上反映公司在區(qū)域上的品牌效應(yīng)而帶動的外拓能力，可持續(xù)性較強。存量用戶方面，公司致力于精益求精的為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，維持很高的客戶滿意度，續(xù)約率達到94.1%，住宅收繳率91.3%，預(yù)繳率更高達39.2%，是十分高的水平。非住宅的回款率是93.0%。

社區(qū)增值服務(wù)，將開啟第二增長曲線

近年以來，憑借跨越性增長的管理規(guī)模、行業(yè)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)、良好的客戶口碑及業(yè)務(wù)發(fā)展，2020年，銀城生活服務(wù)在“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”榜單排名從2019年第34位躍升至第24位，得到業(yè)界高度認可。

縱觀財報，社區(qū)增值服務(wù)收入的顯著增長，成為了拉動銀城生活服務(wù)業(yè)績的第二引擎。

智通財經(jīng)APP了解到，得益于公司整體在管面積項目規(guī)模的擴大，使得其增值服務(wù)能進入更多小區(qū)，為客戶提供服務(wù)。當(dāng)前，社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)在公司住宅項目中實現(xiàn)100%的覆蓋率。

財報顯示，2020年，生活社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長33%，毛利率高達42.2%，成為公司新的支柱型業(yè)務(wù)。其中，共用空間增值服務(wù)、生活社區(qū)便利服務(wù)收入分別較上年同期增長40%、56.21%，繼續(xù)保持高增長，健身服務(wù)受疫情影響略有下滑，但未來也將隨防控形勢的好轉(zhuǎn)而迎來顯著復(fù)蘇。

圖：銀城生活服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)

今年，國家的政策也在一定程度上推動物管行業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)向好發(fā)展。1月，國家十個部委出臺了物管行業(yè)重大利好政策，即《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。在此次物業(yè)政策中，所提及的養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等業(yè)務(wù)，其實正是物業(yè)公司正在探索的多元化增值服務(wù)，也是全行業(yè)視為最具爆發(fā)力的“藍?！?，保守預(yù)估未來增值業(yè)務(wù)市場規(guī)模將達到2000億元。

將社區(qū)增值服務(wù)多元，已經(jīng)由公司規(guī)劃逐步落地成為現(xiàn)實。以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為例，今年3月，銀城生活服務(wù)與江蘇省規(guī)模最大的養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商之一的銀城康養(yǎng)成立合營企業(yè)銀城怡家，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，提升業(yè)主幸福感。

與此同時，銀城生活服務(wù)亦與南京市鼓樓區(qū)政府成立子公司，參與到城市管理中，拓展資源、增加收入來源，提升品牌知名度。政府不僅能夠推動成立業(yè)委會，給予銀城生活服務(wù)一定的補貼，公司亦可在入駐的項目中開展增值服務(wù)，從而增加收入。

運營至今，銀城生活服務(wù)對物管和運營業(yè)務(wù)邊際擴張一直有著獨到規(guī)劃，未來更將實現(xiàn)橫縱兩個維度的覆蓋。橫向維度來看，公司有望以優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)為錨點，適時覆蓋長三角區(qū)域多個城市，在核心區(qū)位實現(xiàn)多點開花。公司更有望借此擴大在管面積，進一步鞏固自身市場競爭力，持續(xù)深化品牌價值，為用戶帶來高品質(zhì)服務(wù)，多方位提升城市體驗，從而獲得規(guī)模和影響力雙豐收。

縱向維度，銀城生活服務(wù)未來將持續(xù)深耕在管項目，在城市核心區(qū)域打造極具公司風(fēng)格的項目，協(xié)同科技、健康、養(yǎng)老、文旅等多元業(yè)務(wù)板塊，緊抓政策機遇，通過提升單位在管面積的盈利能力，開拓基礎(chǔ)物業(yè)費之外的價值創(chuàng)造途徑，并充分利用物管與業(yè)主之間的緊密聯(lián)系，提升己身的服務(wù)能力，創(chuàng)造高附加價值。

此外，銀城集團已經(jīng)及將會取得的所有非住宅項目，未來均由合資公司進行物業(yè)管理，進一步整合集團內(nèi)部資源，以支持銀城生活服務(wù)作為集團的全業(yè)態(tài)物管平臺的定位來發(fā)展，長遠有利公司的發(fā)展。

由此可見，銀城生活服務(wù)在夯實住宅基本盤后，不斷向非住業(yè)態(tài)探索，在飛速擴張的價值邊際中，向整個市場展現(xiàn)出公司值得更高的估值溢價。隨著公司管理業(yè)態(tài)愈加豐富且多元，規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，其中長期投資價值更是有待被持續(xù)挖掘，再造下一個高增長的“三年計劃”。

智通財經(jīng)APP了解到，公司未來三年的增長目標是營收和在管面積增速均不低于35%的年復(fù)合增長率。增速看似在行業(yè)中并不亮眼，然而考慮到公司以外拓為主發(fā)展戰(zhàn)略，排除收并購的因素，實際仍然是很高的增速。若有優(yōu)質(zhì)的并購標的，相信公司能提前或超額完成目標。

目前銀城生活服務(wù)的PE只有16倍，遠低于行業(yè)平均40多的市盈率，值得留意。