九龍倉集團(tuán)(00004)2020年業(yè)績會實錄：看重投資物業(yè)收入增長

本文來自微信公眾號“觀點(diǎn)”。

“謹(jǐn)慎”一詞，貫穿了九龍倉集團(tuán)(00004)召開的2020年全年業(yè)績會。雖然公司盈利在下半年實現(xiàn)扭虧為盈，但主席吳天海對外態(tài)度仍一如既往的冷靜。因為九龍倉追求的是回報和風(fēng)險的平衡。

與上半年的頹勢不同，得益于中國內(nèi)地業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁反彈，九龍倉集團(tuán)在下半年逐漸追回落下的工作，全年表現(xiàn)恢復(fù)正軌。

資料顯示，九龍倉2020年全年收入209.97億港元，同比增長24%，營業(yè)盈利則錄得上升41%達(dá)到111.04億港元。而公司基礎(chǔ)凈盈利就為30.92億港元，同比增長14%，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利也同比增加14%到38.64億港元。

其中內(nèi)地發(fā)展物業(yè)部分收入作出了最大貢獻(xiàn)。期內(nèi)九龍倉在內(nèi)地有多個重要項目如上海九龍倉靜安壹號完成交樓，期內(nèi)落成的總樓面面積同比增長約1.1倍為80萬平方米。于是該分部確認(rèn)入賬收入實現(xiàn)176.58億港元，營業(yè)盈利增幅達(dá)到55%。另外九龍倉去年在內(nèi)地的合約銷售額錄得人民幣174億元，超過150億元銷售目標(biāo)16%?；久媪己茫@并不意味著九龍倉集團(tuán)會沖動購地，加大在內(nèi)地土地市場的投資。

過去一年從第二季度開始，中國房地產(chǎn)市場的迅速反彈是有目共睹的。然而住宅銷售的火熱立刻引來了政府部門的關(guān)注。有形的手發(fā)揮作用，降溫同樣是迅速的。所以將時間拉長來看，吳天海認(rèn)為，市場反彈強(qiáng)勁，主要是針對商業(yè)尤其是零售商場的零售銷售額而言。

“至于住宅樓市，因為受調(diào)控的關(guān)系，你看不到住宅價格有怎樣的強(qiáng)勁反彈，因為政府需要的是住宅樓價受控?！狈从车骄琵垈}的經(jīng)營層面，該公司去年銷售平均售價同比下降了8%，只有30700元/平方米，這壓縮了九龍倉未來項目入賬時的盈利水平。

“中國內(nèi)地樓市今日的回報相對于風(fēng)險，是不及在香港做類似投資好的。”吳天海稱，現(xiàn)在內(nèi)地的調(diào)控仍然緊張，發(fā)展商經(jīng)營的風(fēng)險在增加。因為批出來的售樓許可，價格會控制得比市場價低?！百u樓不是問題，但價格受到控制，就令到我們的邊際利潤受到影響?！?/p>

九龍倉集團(tuán)管理層在2019年開始形成了這個判斷并維持至今。基于同樣的大環(huán)境判斷，在2018年斥資181億在內(nèi)地共購入了12幅土地后，九龍倉集團(tuán)2019至2020年兩年從未在公開招拍掛市場出手。同時，九龍倉今年亦維持150億元銷售目標(biāo)不變。

吳天海強(qiáng)調(diào)，九龍倉的資金是追求最適當(dāng)?shù)幕貓蠛惋L(fēng)險平衡，因此公司在買地的時候，出價常常是比較審慎的。而一旦出價審慎，自然很多時候都投不到地。目前種種跡象均暗示，國內(nèi)22座重點(diǎn)城市將在年內(nèi)落實“兩集中三批次”的土地出讓新政，這令九龍倉購置土儲的前景更加不明朗。

“暫時來看不會有太大的改變?！本琵垈}管理層目前來說仍傾向于維持“守成”的局面。只是截至去年年末，九龍倉在內(nèi)地只擁有280萬平方米的土地儲備。這要求其在不久的將來，須立刻開始考慮增加“面粉糧草”。畢竟為增強(qiáng)收入預(yù)期，九龍倉公布2021年的落成目標(biāo)要達(dá)到120萬平方米。

住宅開發(fā)風(fēng)險太大，那么在九龍倉看來，最穩(wěn)妥的業(yè)務(wù)自然是經(jīng)營投資性物業(yè)。去年，在長沙、成都兩個IFS項目帶領(lǐng)下，內(nèi)地投資物業(yè)為九龍倉提供了42億港元經(jīng)常性收入。投資物業(yè)重估亦在下半年恢復(fù)增長。

吳天海對內(nèi)地奢侈品市場的發(fā)展保有信心，因為這是目前九龍倉旗下幾大旗艦商場業(yè)務(wù)長青的基礎(chǔ)。主要布局高端品牌門店的長沙、成都IFS，期內(nèi)零售銷售額都有雙位數(shù)的增長。其中長沙IFS商場零售額達(dá)71億元，增幅42%，成都IFS商場零售額82.6億元，同比增長18%。

另外據(jù)管理層透露，今年是長沙IFS營運(yùn)第三年，年內(nèi)項目續(xù)租租金將會繼續(xù)上升。吳天海表示看到過去大半年，市場一直在走兩極化的道路，“高端方面市場非常之旺盛”。這個現(xiàn)象甚至延伸至酒店行業(yè)，目前九龍倉擁有12間馬哥孛羅品牌酒店和4間尼依格羅品牌酒店。

“消費(fèi)者追求高級享受，所以他們很愿意花錢去得到很好的感受。”據(jù)了解，去年長沙尼依格羅酒店的營收和營業(yè)盈利都打破了過往紀(jì)錄。當(dāng)然談起高端，不得不提的是其在香港銷售的豪宅項目。

九龍倉是香港經(jīng)驗豐富的山頂豪宅物業(yè)開發(fā)商，去年旗下的Mount Nicholson項目和山頂?shù)?7/79號項目都有不錯的銷情。

而建有7棟洋房的種植道11號項目，在剛剛過去的3月初租出第一號洋房，月租金達(dá)135萬港元，創(chuàng)下香港豪宅租價新紀(jì)錄。所以九龍倉在香港的投地相反是積極的，該公司在去年12月和1月初則分別斥資120億港元和72.5億港元，奪下山頂文輝道2-8號、9-11號(占50%權(quán)益)兩幅土地。按規(guī)劃，兩宗地未來將建成超級豪宅項目。

以下為九龍倉集團(tuán)有限公司2020年全年業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄：

現(xiàn)場提問：公司之前比較積極的在香港投地，未來會不會在香港繼續(xù)有土地儲備購入?看到公司投資了很多的股票，近期有一些股票會比較波動，公司會不會相應(yīng)調(diào)整組合?

吳天海：我們最近這2、3個月在香港增加了土地儲備的投資，如果有適當(dāng)?shù)捻椖?，我們都會繼續(xù)研究和考慮。除此之外，我們手上也有一些項目是等著我們補(bǔ)地價或進(jìn)行其他的商討的，這些我們也會繼續(xù)跟進(jìn)。整體來講，我們對香港的樓市是覺得仍然可為，因此最近可以見到我們稍微是比較活躍一點(diǎn)。關(guān)于股票投資方面，2020年年底的市值相對于2019年年底，即12個月里是增長了不少。

我們這些投資是一些長期的投資，而手上的組合我們覺得是進(jìn)可攻、退可守，暫時來講是沒有計劃減持。但也要看將來我們對資金的需要，如果有更加好投資機(jī)會的時候，我們會考慮或是套回一部分現(xiàn)。

現(xiàn)場提問：主席如何點(diǎn)評今年的樓市走勢，尤其是豪宅方面的發(fā)展?集團(tuán)在中國內(nèi)地的方針比較保守，請問今年是不是會維持這個方針?內(nèi)地的樓市調(diào)控是加強(qiáng)了的，預(yù)計今年內(nèi)地的銷情會不會受到影響?

吳天海：豪宅或超豪宅的樓市，我們可以見到，在過去的幾個月市場是活躍的，而暫時我們覺得仍然是有需求在，一方面是買，另一方面是租，租賃方面的需求是仍然相當(dāng)之不錯的。

就今年上半年來講，我們?nèi)匀挥X得會有相當(dāng)可觀的交易量。但究竟能否能夠持續(xù)到下半年甚至年末?這很大程度看疫情以及經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。暫時來講，我們是樂觀的。關(guān)于在內(nèi)地的土地儲備，你的觀察是絕對正確的，我們在過去的2、3年是沒怎么增加。主要我們覺得內(nèi)地的樓市今日的回報相對于風(fēng)險，是不比我們在香港做類似的投資好，我們的資金是追求最適當(dāng)?shù)幕貓蠛惋L(fēng)險的平衡，因此我們經(jīng)過評估后在出價的時候是比較審慎的。

“出價審慎”自然在很多時候都投不到地。這個情形會不會繼續(xù)落去?暫時我們都會覺得是繼續(xù)下去的，尤其是現(xiàn)在，正如您所說現(xiàn)在內(nèi)地的調(diào)控仍然是緊張的，調(diào)控令到發(fā)展商增加了風(fēng)險。在現(xiàn)在很多情形之下，批出來的售樓許可，價格的控制是比市場價低的。這使得我們拿到售樓許可證之后，賣樓不是大問題，但價格受到控制，就令到我們的邊際利潤受到影響，因此也會影響回報，暫時來看我們不會有太大的改變。

現(xiàn)場提問：內(nèi)地物業(yè)反彈勢頭強(qiáng)勁，公司今年在內(nèi)地是否有新的物業(yè)投資計劃，如果有的話，公司傾向于投資什么樣的物業(yè)類型，是否有目標(biāo)城市/區(qū)域?

吳天海：這個問題應(yīng)該分兩部分來看，市場反彈強(qiáng)勁，我想應(yīng)該是針對商業(yè)尤其是零售商場那邊銷售零售額真的是反彈得不錯的。至于住宅樓市，因為受調(diào)控的關(guān)系，因此你看不到住宅價格是有怎么樣的強(qiáng)勁反彈，因為政府需要的是住宅樓價受控。關(guān)于今年我們在內(nèi)地買地方面，會不會有新商場或者其他項目?這很大程度上要看有什么樣的地出來，更加重要的是如果是長持的，我們一定是要對那副地非常之有信心，我們才敢去獲取的。

現(xiàn)場提問：公司內(nèi)地的投資物業(yè)在上年的表現(xiàn)很好，如此強(qiáng)勁的銷售勢頭是否會延續(xù)到今年?是不是繼續(xù)是由奢侈品帶動?在酒店方面，看到上年的收入下跌了兩成半，請問現(xiàn)在酒店方面目前的情況如何?

吳天海：在內(nèi)地我們的觀察或我們的經(jīng)驗是，市場開始走兩極化，在過去的大半年都是走兩極化。高端方面市場非常之旺盛，可能因為留國消費(fèi)，很多消費(fèi)者出不了國，留國消費(fèi)比如以前去米蘭、倫敦、東京的消費(fèi)都留到了成都、長沙用，這是非常好用的。

因此高端的消費(fèi)事實上真的是非常受鼓舞。但一般的消費(fèi)，我們看到仍然是馬馬虎虎，絕對沒奢侈品同樣的升幅。但可能也是有各種因素有關(guān)，譬如始終是去年的經(jīng)濟(jì)剛剛恢復(fù)，也有部分的市民少了出街等等。而這個高端消費(fèi)的現(xiàn)象其實不僅在零售，在酒店也是同樣發(fā)生的，看到我們兩個品牌，尼依格羅的表現(xiàn)是相對于馬哥孛羅是好了很多，正是因為消費(fèi)者追求高級的享受，所以他們很愿意花錢去得到很好的感受。

至于次一檔的表現(xiàn)仍然是馬馬虎虎，不能說是差，只能說馬馬虎虎，而這個趨勢在去年的下半年一直帶到今年的前兩個月。如果要公平、客觀一點(diǎn)的比較，其實我們要拿2019年1、2月的總和相對于現(xiàn)在2021年的1、2月總和來看，我們商場的銷售，那些已經(jīng)穩(wěn)定下來的商場，例如成都、大連、重慶，那個增幅是仍然有中位、雙位數(shù)，即50%、60%的增長幅度。至于那些新場，即仍然在發(fā)展中起步不久的場，那個增幅是接近一倍的，這是前兩個月的現(xiàn)象。

至于將來接下來幾個月是什么樣的情形，正如剛剛所說仍然有未知數(shù)。酒店方面也是有寒暑表的效應(yīng)，雖然我剛剛講留在內(nèi)地的高端高端的消費(fèi)是多了，不過酒店或者旅行，尤其是跨省或者省內(nèi)的旅行還是比較敏感的，例如12月份成都有十單八單的疫情，成都政府都是非常緊張的，成都市民也非常緊張的，因此12月份、1月份、2月份的酒店入住，相對于之前那幾個月是差了的，是因為疫情有小小人心非議，但最近好像又好了一點(diǎn)點(diǎn)，所以這也是非常重要的因素。謝謝。

現(xiàn)場提問：內(nèi)地推盤和需求強(qiáng)勁，本港的豪宅成交也有增加，管理層覺得是不是最壞的時間已經(jīng)過去了呢?

吳天海：我想就內(nèi)地來講，我有信心講內(nèi)地最壞的時間是已經(jīng)過去了的，因為疫情受控直至現(xiàn)在都大半年了，雖然久不久有些零星問題出現(xiàn)，但都控制得很快。至于香港的情形是暫時未曾追得上內(nèi)地，但我想都應(yīng)該，我們吸取了那么多個月的教訓(xùn)，相信都不應(yīng)該回到我們最差的時候。

現(xiàn)場提問：看到接下來新一年政府的賣地表，其實以中小型地皮比較多。如果公司今年都想繼續(xù)在香港找是否有適合投資項目的話，其實在政府投地方面，是否沒有那么多的機(jī)會呢?

吳天海：我也不敢一定這樣說的，因為我們沒有局限自己一定要做2、3千呎的單位或者更大的單位，大就大做、小就小做。但除了投地之外，我剛剛也稍微提過，我們手上也有兩個項目是可以重建或是改建的項目，那些我們也會跟進(jìn)的。

（編輯：玉景）