30家物企在管規(guī)模將過(guò)億，聯(lián)合上市或成趨勢(shì)

基于企業(yè)的實(shí)踐，物業(yè)管理的邊界進(jìn)一步“模糊”，傳統(tǒng)的認(rèn)知共識(shí)正在被顛覆。

特別是2021年1月，住建部等10部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。

“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的想象空間進(jìn)一步被打開(kāi)。未來(lái)行業(yè)可能容納的細(xì)分賽道會(huì)繼續(xù)增加，由此帶來(lái)行業(yè)的市場(chǎng)空間將獲得更大量級(jí)的擴(kuò)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在加速滲透入生活服務(wù)領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國(guó)居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)39萬(wàn)億，若由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)能夠達(dá)到5%，該市場(chǎng)容量將高達(dá)1.95萬(wàn)億。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年已經(jīng)有25家物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約規(guī)模過(guò)億，20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模過(guò)億，在管規(guī)模TOP30門(mén)檻值已經(jīng)高達(dá)5839萬(wàn)方。

預(yù)計(jì)2021年在管規(guī)模過(guò)億企業(yè)有望超30家。一方面，百?gòu)?qiáng)物企管理規(guī)模僅占約32%，與房企百?gòu)?qiáng)61.5%的份額占比，還有很大的發(fā)展空間；另一方面，大量企業(yè)規(guī)模增速不減，特別是處于追趕狀態(tài)的第二梯隊(duì)企業(yè)，規(guī)模增速大多保持在40%以上。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC、克而瑞物管

在疫情帶來(lái)的企業(yè)重新洗牌中，大型全國(guó)品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業(yè)在存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)中均將繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，龍頭企業(yè)規(guī)模有望繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。以在管規(guī)?？趶接?jì)，預(yù)計(jì)行業(yè)第一在管規(guī)模有望超7億方，TOP5門(mén)檻有望突破4.5億方。

此外，傳統(tǒng)非市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)加速下場(chǎng)“搶地”，如恒大物業(yè)稱(chēng)2021年將以每月3000萬(wàn)方在管規(guī)模的速度增長(zhǎng)，基于此恒大物業(yè)2021在管規(guī)模將超六億方。

物企上市門(mén)檻正在增高，小企業(yè)上市難度增加。11月26日，港交所計(jì)劃提高上市門(mén)檻，根據(jù)方案一，最低上市門(mén)檻由過(guò)去的最近一個(gè)財(cái)政年度由2000萬(wàn)港元增至5000萬(wàn)港元，前兩個(gè)財(cái)政年度則由3000萬(wàn)港元增至7500萬(wàn)港元。

在該等利潤(rùn)水平上，擬上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模大多需要在2000萬(wàn)㎡以上，根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜，需要達(dá)到TOP80左右的水平，假設(shè)企業(yè)收入全部來(lái)自于物業(yè)管理收入，母公司不進(jìn)行其他輸入，現(xiàn)有約有二成百?gòu)?qiáng)旗下物業(yè)公司規(guī)模或不能滿足最低門(mén)檻。

2020年4月，世茂服務(wù)已經(jīng)收購(gòu)了福晟物業(yè)51%的股權(quán)，2021年1月初，旭輝永升服務(wù)收購(gòu)彰泰物業(yè)65%股權(quán)，究其背后是與其母公司的發(fā)展情況緊密相關(guān)。房企運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題，彼此之間進(jìn)行合作，進(jìn)而帶動(dòng)了旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的收購(gòu)。

實(shí)際上，在未進(jìn)行市場(chǎng)化發(fā)展的情況下，大部分TOP50-TOP100房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)體量很小，母公司支持力度帶來(lái)成長(zhǎng)性不夠，缺乏市場(chǎng)化發(fā)展歷練，其企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力也存在限制。若母公司對(duì)物業(yè)板塊支持不足或面臨困局有心無(wú)力時(shí)，可能會(huì)選擇和優(yōu)質(zhì)公司綁定，共同上市，帶來(lái)企業(yè)的品牌提升的同時(shí)，也保障了企業(yè)股東的未來(lái)收益。

對(duì)于物企而言，業(yè)主對(duì)社區(qū)管理的參與度在提升，更換物業(yè)公司的難度在下降。這對(duì)企業(yè)是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。

一方面，疫情全面彰顯了物業(yè)服務(wù)在日常生活中的重要性，提升了業(yè)主對(duì)好的物業(yè)服務(wù)的需求度。自2020年以來(lái)，政府也頻發(fā)政策，進(jìn)一步推進(jìn)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理規(guī)范的認(rèn)知。

根據(jù)2020 克而瑞物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意愿調(diào)研，疫情之后，1/3的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司。伴隨著我國(guó)對(duì)物業(yè)行業(yè)法制建設(shè)的完善及政府對(duì)業(yè)主的法治教育的加強(qiáng)，業(yè)主的在社區(qū)的權(quán)力邊界越發(fā)明確，業(yè)主的維護(hù)和行使自己權(quán)力的主動(dòng)性也在提升。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展較成熟的地區(qū)，業(yè)主委員會(huì)成立的越來(lái)越多，酬金制的收費(fèi)方式也越來(lái)越受歡迎。

另一方面，2021年開(kāi)始實(shí)施的《民法典》，包括近期發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了大量的規(guī)范引導(dǎo)，其中特別對(duì)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出了規(guī)定，相對(duì)之前，降低業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度。這些措施的將使存量物業(yè)的物業(yè)更換頻率相比之前更高。

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)和法律法規(guī)的清晰，品牌在提升服務(wù)滿意度、放大服務(wù)價(jià)值上的作用將會(huì)持續(xù)增大。

2021年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有深刻研究業(yè)主需求以及可以引發(fā)共鳴的服務(wù)，系統(tǒng)化構(gòu)建品牌，才能實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的有效傳遞，發(fā)揮品牌的真正作用。

頭部企業(yè)的動(dòng)作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。以萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)等為代表的企業(yè)，在非住業(yè)態(tài)，以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展不斷成熟的背景下，重新提出新的企業(yè)定位，以適應(yīng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展空間。在對(duì)新品牌的闡釋中，都提到了“延伸”的概念。以“萬(wàn)科物業(yè)”更名“萬(wàn)物云”為例，萬(wàn)科物業(yè)在住宅領(lǐng)域具有足夠的品牌影響力，然而現(xiàn)在其旗下的業(yè)務(wù)已經(jīng)包含了相對(duì)大體量的城市服務(wù)、商寫(xiě)服務(wù)、科技服務(wù)等，因此萬(wàn)科物業(yè)更名是勢(shì)在必行，改名舉措也彰顯了萬(wàn)物云未來(lái)的發(fā)展定位。

另外，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)定義2021年為行業(yè)的“品牌建設(shè)年”，中國(guó)物協(xié)將在2021年統(tǒng)籌行業(yè)品牌建設(shè)，大力實(shí)施行業(yè)品牌提升行動(dòng)，可見(jiàn)品牌建設(shè)已是大勢(shì)所趨。