新股前瞻︱ “住宅+商業(yè)”兩開(kāi)花，中駿商業(yè)業(yè)績(jī)高增的秘訣?

前有寶龍商業(yè)一年三倍，港股商業(yè)物業(yè)板塊或?qū)⒃儆恢А叭夂灐睒?biāo)的。

智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，1月28日，中駿集團(tuán)旗下物業(yè)公司中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中駿商管”)向港交所遞表申請(qǐng)主板上市，保薦人為美銀證券和瑞士銀行。

中駿商管是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，管理中國(guó)的商業(yè)與住宅物業(yè)，2018年及2019年的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)平均物業(yè)管理費(fèi)高于已披露該資料的所有中國(guó)上市物業(yè)管理公司。截至2021年1月20日，中駿商管在中國(guó)18個(gè)省、市及自治區(qū)的51個(gè)城市擁有龐大的已訂約物業(yè)管理組合。

根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截至2019年12月31日，中駿商業(yè)在管總建筑面積在中國(guó)提供商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的物業(yè)管理公司中排名第12位。根據(jù)中指院的資料，基于上一年的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)量、增長(zhǎng)潛力及社會(huì)責(zé)任等關(guān)鍵因素的數(shù)據(jù)，按整體優(yōu)勢(shì)計(jì)，中駿商管位居2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第32位。該集團(tuán)亦于中指院2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10名列第六。

背靠母公司，“商業(yè)+住宅”兩開(kāi)花

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2003年以來(lái)，中駿商業(yè)以三個(gè)品牌提供物業(yè)管理服務(wù)，即“世邦泰和”、“中駿世界城”和“中駿廣場(chǎng)”，截至2020年9月30日，其業(yè)務(wù)覆蓋范圍按簽約建筑面積計(jì)算，46.4%位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，21.9%位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，13.6%位于中西部地區(qū)，11.1%位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及7%位于粵港澳大灣區(qū)。

值得注意的是，其業(yè)務(wù)分部包含了商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)。2018年、2019年及2020年前九個(gè)月，中駿商業(yè)總在管面積分別為1060萬(wàn)、1180萬(wàn)和1450萬(wàn)平方米，總簽約面積分別為1790萬(wàn)、2250萬(wàn)和3040萬(wàn)平方米。截至2020年9月30日，約93.9%在管面積為住宅物業(yè)，6.1%在管面積為商業(yè)物業(yè)。

其中商業(yè)物業(yè)包含基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、開(kāi)發(fā)前管理服務(wù)和其他增值服務(wù);住宅物業(yè)包括基本物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。按照收入貢獻(xiàn)計(jì)算，2018年、2019年及2020年前九個(gè)月，商業(yè)物業(yè)營(yíng)收占比為38.4%、42%和45.4%，住宅物業(yè)營(yíng)收占比分別為61.6%、58%和54.6%，商業(yè)物業(yè)占比呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

由于商業(yè)物業(yè)定價(jià)機(jī)制，不存在住宅物業(yè)提價(jià)困難的問(wèn)題，因此整體利潤(rùn)率更高。智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，2018年、2019年及2020年前九個(gè)月，商業(yè)物業(yè)板塊毛利率分別為47.6%、51.3%和58.8%，住宅物業(yè)板塊毛利率分別為26.4%、26.6%和32.3%，整體上呈逐年走高趨勢(shì)。不僅如此，其各板塊毛利率和整體毛利率水平均處于同行前列，遠(yuǎn)高于平均水平。

數(shù)據(jù)顯示，其商業(yè)物業(yè)板塊高毛利率的秘密在于開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)，2019年該細(xì)分業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)收入后，毛利率高達(dá)62.1%，且毛利潤(rùn)占商業(yè)物業(yè)毛利潤(rùn)比率達(dá)到29%，2020年前九個(gè)月則達(dá)到54%。

不過(guò)在項(xiàng)目類(lèi)別方面，中駿商業(yè)主要依靠母公司中駿集團(tuán)。截至2020年9月30日，商業(yè)物業(yè)在管面積中，約61%來(lái)自中駿集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)收占比達(dá)到90.2%，其余則來(lái)自中駿集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;住宅物業(yè)方面，截至2020年9月30日，約91.2%在管面積來(lái)自中駿集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)收占比92.4%，約5.1%來(lái)自共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)收占比5.6%，3.7%來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目，營(yíng)收占比2%。

盡管來(lái)自母公司項(xiàng)目占比大，但是中駿商業(yè)保持了高速的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利水平。

凈利潤(rùn)翻倍增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，依靠穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，中駿商業(yè)的營(yíng)收和凈利潤(rùn)取得了高速增長(zhǎng)。

于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九個(gè)月，公司總收入分別為3.97億元、5.75億元、3.97億元和5.30億元;同期，毛利分別為1.37億元、2.12億元、1.47億元和2.35億元;凈利潤(rùn)3482.0萬(wàn)元、7729.8萬(wàn)元、5719.3萬(wàn)元和1.23億元。期內(nèi)營(yíng)收增長(zhǎng)率分別為44.8%和33.5%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率則分別高達(dá)122%和115%。

營(yíng)收增長(zhǎng)主要依靠期內(nèi)在管建筑面積的增長(zhǎng)以及商業(yè)物業(yè)費(fèi)用的同步提升，而凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)源于營(yíng)收和利潤(rùn)率的同步增長(zhǎng)。如前文所述，由于高毛利業(yè)務(wù)的占比提升，公司的毛利率從2018年的34.6%提升至2020年的44.3%，增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支、行政開(kāi)支的增長(zhǎng)則保持了相對(duì)穩(wěn)定，尤其是銷(xiāo)售費(fèi)用，2018年和2019年分別為1242萬(wàn)元、1222萬(wàn)元，2019年和2020年前九個(gè)月分別為633萬(wàn)和361萬(wàn)元，甚至出現(xiàn)下降。而且公司沒(méi)有銀行借款，財(cái)務(wù)支出也很少。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，中駿商業(yè)也十分穩(wěn)健。2018年、2019年和2020年前九個(gè)月，公司的總權(quán)益不斷增長(zhǎng)，其中資產(chǎn)和負(fù)債形式主要為流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債，又以應(yīng)收和應(yīng)付為主。

截至2020年9月30日，流動(dòng)資產(chǎn)為17.75億元，流動(dòng)負(fù)債12.92億元。流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款為14.47億元，現(xiàn)金結(jié)余為1.4億元，流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付款為11.6億元，公司無(wú)借款，因此不存在還款壓力，且資金周轉(zhuǎn)也比較健康。

綜合以上分析，在黃金賽道中，中駿商業(yè)擁有極高的利潤(rùn)增速和穩(wěn)健的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)標(biāo)上市商業(yè)物業(yè)次新股股價(jià)走勢(shì)，值得投資者關(guān)注。