中國奧園(03883):多輪聯(lián)動,進階“縱向發(fā)展”大時代

中國奧園:底色地產(chǎn),特色“縱向發(fā)展”。

回顧2020年,突如其來的疫情“黑天鵝”不僅導(dǎo)致全球經(jīng)濟宏觀環(huán)境波動加大,也給中國房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面沖擊。在公共衛(wèi)生事件影響下,房企銷售于上半年出現(xiàn)大面積下滑,盡管這一狀況在下半年實現(xiàn)好轉(zhuǎn),但隨著“三道紅線”監(jiān)管政策出臺,部分房企的成長壓力仍然凸顯。

近期,易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在演講中拋出“未來整個房地產(chǎn)行業(yè)將進入無增長時代”的觀點。這或許預(yù)示著,在“三道紅線”的壓力之下,未來規(guī)模房企出現(xiàn)負(fù)增長,可能是一個常態(tài)。

盡管房地產(chǎn)“短平快”的增長時代已接近尾聲,行業(yè)或許再難有“黑馬”誕生,但秉承長期主義的千里馬不會缺席。

風(fēng)物長宜放眼量,跨入千億規(guī)模后,中國奧園(03883)在審慎的財務(wù)策略下,提出追求規(guī)模與效益均好發(fā)展,2020年全年實現(xiàn)1540億元的整體銷售業(yè)績(未經(jīng)審計)。

其中,房地產(chǎn)板塊全年完成銷售1330.1億元,同比增長約13%。此外,奧園堅定發(fā)展美麗健康、文旅、科技、跨境電商、教育、金融等諸多非房業(yè)務(wù),2020年非房板塊完成業(yè)績210億元,較去年同比增長40%。,在2020年頂住壓力逆勢前行。

在智通財經(jīng)APP看來,在“一業(yè)為主,縱向發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略驅(qū)動之下,中國奧園有望抒寫新的成長故事。

聚焦粵港澳 領(lǐng)跑灣區(qū)四小龍

將時間軸拉長,從2016到2019年,中國奧園合同銷售年復(fù)合增長率高達66%,2019年房地產(chǎn)合約銷售成功突破千億。2020年,中國奧園依舊表現(xiàn)出強大的抗壓能力實現(xiàn)穩(wěn)健增長,繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)30強。對比已發(fā)布2020年業(yè)績公告的佳兆業(yè)、龍光和美的置業(yè)等灣區(qū)房企四小龍,奧園繼續(xù)位居首位。

拿下這份成績單背后,是奧園早在2017年到2019年便順利完成“布局—聚焦—深耕”三步走戰(zhàn)略,由區(qū)域性房企成長為全國性規(guī)模房企。在實現(xiàn)合約銷售突破千億后,公司進一步升級戰(zhàn)略目標(biāo),以區(qū)域公司為基礎(chǔ),持續(xù)深耕所在城市群,進一步提升一二線重點城市占比。根據(jù)2020年中報數(shù)據(jù),包含城市更新貨值,奧園在一二線城市和國際城市占比達到77%,三四線占比為23%,土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

截至2020年6月30日,奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米,權(quán)益占比78%,總貨值約5015億元,計入城市更新項目后的總貨值約11602億元,滿足未來四至五年的發(fā)展需要。

具體來看,2020年,奧園繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢,同時加快城市更新項目的轉(zhuǎn)化,多渠道拿地增厚土地儲備。半年報顯示,上半年奧園新增項目44個,先后落子廣州、四川成都、上海、湖北襄陽、廣西南寧和柳州、東莞、福建漳州等多個城市,策略性補充土儲,新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米(收并購項目占63%),新增可售貨值約人民幣832億元,平均土地成本為每平方米3812元。

在土地紅利逐漸消失,奧園保持了合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率,具有較強的抗波動能力。

從分布區(qū)域看,作為在大灣區(qū)核心城市廣州深耕近25年的企業(yè),奧園在廣州成功打造了26個項目。2020年以來,奧園持續(xù)加大在廣州的布局,通過公開招拍掛和城市更新等渠道,斥資超百億補倉廣州。2020年底,作為奧園高端產(chǎn)品線云峯系的華南首作,奧園·云和公館正式亮相廣州市場,位于增城中新板塊的中新譽府項目也于2020年末登陸廣州東,贏得市場高度認(rèn)可,進一步鞏固廣州市場。

image.png

除了招拍掛及并購動作,中國奧園的城市更新項目更是積極加碼,截至2020年上半年,奧園擁有逾50個不同階段的項目,40多個項目正在有序推進中,預(yù)計額外貢獻可售資源約6587億元,其中粵港澳大灣區(qū)占比95%,有助增厚大灣區(qū)土地儲備,為未來增長提供強勁動力。

據(jù)智通財經(jīng)APP觀察,中國奧園無論采取何種策略擴大地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模,始終繞不開一個關(guān)鍵詞——“聚焦大灣區(qū)”。而蘊藏在“聚焦”背后的一套經(jīng)營哲學(xué)是:越是在不確定的環(huán)境中,越要把握住那些可以確定的因素,用自身的確定來應(yīng)對環(huán)境的不確定。

按照國家規(guī)劃,到2030年,大灣區(qū)將成為全球第一大灣區(qū),以4.62萬億美元的GDP總量引領(lǐng)世界經(jīng)濟發(fā)展,到2035年,大灣區(qū)將全面建成宜居宜業(yè)宜游的國際一流灣區(qū)。隨著打造全球交通樞紐的政策規(guī)劃接連出臺,以及一批批萬億級產(chǎn)業(yè)集群的加速落地,為地產(chǎn)企業(yè)帶來的確定性機遇不言而喻。

由于地產(chǎn)行業(yè)有著服務(wù)半徑較小,極少參與跨區(qū)域競爭的特性,意味著以中國奧園為代表的率先“聚焦灣區(qū)”,率先實現(xiàn)“深耕”的地產(chǎn)企業(yè),更利于企業(yè)打造好產(chǎn)品、樹立好品牌,利用大灣區(qū)強大的虹吸效應(yīng)形成規(guī)模優(yōu)勢,做到“勝者先勝”。

“一業(yè)為主,縱向發(fā)展”踐行長期主義

盡管房地產(chǎn)“短平快”的增長時代已接近尾聲,行業(yè)或許再難有“黑馬”誕生,但實現(xiàn)長期主義的千里馬不會缺席。在當(dāng)前環(huán)境下,地產(chǎn)企業(yè)要成就千里馬,除了地產(chǎn)主業(yè)要有在全國范圍內(nèi)聚焦核心城市、核心區(qū)域的廣度和精耕細(xì)作的深度,還要求企業(yè)運用“杠鈴策略”積極拓展“第二增長曲線”。

長期以來,中國奧園堅持“一業(yè)為主,縱向發(fā)展”戰(zhàn)略,業(yè)已成為涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新、教育等產(chǎn)業(yè)板塊的千億級綜合性企業(yè)集團。數(shù)據(jù)顯示,2020年奧園非房板塊的銷售額達到210億元。

智通財經(jīng)APP注意到,奧園旗下“美麗健康”產(chǎn)業(yè)已是“縱向發(fā)展”戰(zhàn)略中的一道霓虹。早在2019年,奧園投資上百億元在奉賢打造奧園上海東方美谷項目,力圖將該地區(qū)打造成健康美麗產(chǎn)業(yè)綜合體。

2020年4月,中國購入A股上市平臺京漢股份(已更名為奧園美谷)附帶投票權(quán)股份約29.99%股份,成為后者實際控制人。據(jù)悉,京漢股份共計持有18個項目,現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬平方米。

2020年11月11日,京漢股份正式變更名稱為“奧園美谷”,并確定未來戰(zhàn)略——圍繞“世界一流的美麗產(chǎn)業(yè)科技商、材料商、服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向,以綠色纖維新材料為基礎(chǔ),聯(lián)動控股股東中國奧園的產(chǎn)業(yè)布局,力爭成為國內(nèi)“美麗健康產(chǎn)業(yè)第一股”。

12月8日,奧園美谷投資建設(shè)的綠色生物基纖維素纖維生產(chǎn)線在湖北襄陽投料試車成功,正式標(biāo)志該項目進入試生產(chǎn)階段。目前,奧園美谷綠纖一期4萬噸已完成全部生產(chǎn)線設(shè)備安裝工作。未來,奧園美谷將持續(xù)提升綠纖產(chǎn)品產(chǎn)能,按計劃推進綠纖二期6萬噸生產(chǎn)線建設(shè),最快在2022年底完成10萬噸綠色纖維生產(chǎn)線的建設(shè)和試運營工作。

除了“美麗事業(yè)”發(fā)展勢頭良好,奧園旗下物管、康養(yǎng)、文旅等多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦扶搖而上。

以“健康事業(yè)”為例,中國奧園旗下上市平臺——奧園健康,致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先健康生活服務(wù)集團。目前,奧園健康已成功切入我國萬億級康養(yǎng)藍(lán)海市場。2020年,奧園健康旗下社區(qū)嵌入型康養(yǎng)品牌“奧悅之家”番奧店和蘿崗店同時啟動試營業(yè),走出了康養(yǎng)布局的第一步。年內(nèi),奧園健康還整合相關(guān)資源開發(fā)了位于廣東省的奧園英德巧克力王國、古兜溫泉小鎮(zhèn)、安徽許村古鎮(zhèn)等旅居線路,配套以護理服務(wù)和適老化居住空間,在滿足旅游需求的同時,為老年人提供異地居住新體驗。

在智通財經(jīng)APP看來,無論是發(fā)展“美麗事業(yè)”還是“健康事業(yè)”,最終的受眾是消費者。中國奧園作為一家以地產(chǎn)為“底色”的企業(yè),天然具備接近業(yè)主,接近潛在消費者的優(yōu)勢,而這個優(yōu)勢隨著集團物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)高速發(fā)展,正在逐步擴大。

2020年,奧園旗下物業(yè)平臺奧園健康相繼以2.48億元、3700萬元、8700萬元收購了樂生活80%的權(quán)益、寧波宏建65%股權(quán)、及北京博安物業(yè)全部權(quán)益,持續(xù)擴大物管版圖。

根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)百強報告,過去的2017年至2019年,中國百強物管公司的凈利潤均值的復(fù)合增速為25.8%,而同期奧園健康收入從4.36億元增長至9.01億元,復(fù)合增速超過40%。2020上半年,奧園健康實現(xiàn)總收入5.47億元,同比增長39.5%,增速持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。物業(yè)服務(wù)的發(fā)展,將助力多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展,成為“多元布局,產(chǎn)業(yè)協(xié)同”的粘合劑。

財務(wù)安排審慎穩(wěn)健,獲機構(gòu)高度認(rèn)可

智通財經(jīng)APP注意到,盡管中國奧園地產(chǎn)主業(yè)在過往高基數(shù)下仍保持穩(wěn)健增長,多元化業(yè)務(wù)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭,但集團的財務(wù)狀況依舊保持審慎穩(wěn)健的態(tài)勢。

2020年,監(jiān)管層出臺以"三道紅線"為主的房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度,以此調(diào)控房企杠桿水平。據(jù)悉,三道紅線分別指:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

逐項對比來看,2020年上半年,中國奧園剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率以上市合并口徑為80.85%,這是奧園唯一“觸線”的一條。除此之外,上半年集團凈負(fù)債率為79.8%,嚴(yán)格控制在80%以下。由于回款率高達90%,集團現(xiàn)金狀況持續(xù)改善。截至2020年6月30日,現(xiàn)金儲備為694.4億元,較去2019年底有所增加。截至2020年上半年,集團短期債務(wù)為475.1億元,現(xiàn)金短債覆蓋率超過了1.5倍,體現(xiàn)營運資金充足。

據(jù)華菁證券近期發(fā)布的研究報告,TOP100開發(fā)商里,AH股上市的73家公司中,不滿足資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的公司數(shù)量為57%,占比78%,不滿足凈負(fù)債率指標(biāo)的公司為29家,占比40%,不滿足現(xiàn)金短債比指標(biāo)的公司為20家,占比27%。行業(yè)對比來看,中國奧園的財務(wù)狀況穩(wěn)健具有較高的“安全墊”。

2020年10月30日,中國奧園獲國際信用評級機構(gòu)惠譽(Fitch Ratings)將企業(yè)信貸評級由“BB-”調(diào)升為“BB”,評級展望為“穩(wěn)定”。 至此,2020年三大國際評級機構(gòu)均給予中國奧園“正面”評級展望,此外,境內(nèi)信貸評級獲評為中國最高信用等級“AAA”,充分反映各界對奧園綜合實力的認(rèn)可。

惠譽表示,此次評級上調(diào)反映了奧園一貫穩(wěn)健的財務(wù)狀況、多元化土地布局及經(jīng)營規(guī)模提升。奧園通過高周轉(zhuǎn)模式實現(xiàn)業(yè)務(wù)增長,并兼顧良好的財務(wù)紀(jì)律,綜合杠桿率可控?;葑u還指出,截至2020年6月底,奧園已售未結(jié)的合同銷售保持健康的毛利潤率,將支持未來兩年的盈利表現(xiàn)?;葑u預(yù)計,奧園位于高能級城市的城市更新項目將在2020年至2023年進入收獲期,進一步優(yōu)化土地儲備,有助保持銷售增長,降低政策影響。

《孫子兵法》認(rèn)為,“道、天、地、將、法”是成功的五大要素,其中,“道”是取得勝利、鞏固戰(zhàn)果的基礎(chǔ),是造勢的基礎(chǔ)。就企業(yè)經(jīng)營而言,“道”可以比作企業(yè)的愿景,原因是,宏大的愿景本身就是一種競爭優(yōu)勢,它會潛移默化的使企業(yè)創(chuàng)造出自身的社區(qū)、群體和文化,向追求能實現(xiàn)高速增長的商業(yè)戰(zhàn)略銳意進取。

智通財經(jīng)APP了解到,中國奧園作為一家穩(wěn)居全國銷售及綜合實力30強,連續(xù)四年上榜《財富》“中國500強”的企業(yè)。其以“創(chuàng)享美好生活”為愿景,秉承“高效、誠信、責(zé)任、共贏”的核心價值觀,夯實千億級國際化平臺,致力成為世界一流的健康生活綜合服務(wù)商,矢志成為世界500強企業(yè)。

有理由相信,在一個宏大愿景支撐下,中國奧園已成為一個得道多助者,在未來走出一條屬于自己的“一業(yè)為主,縱向發(fā)展”之路。


智通聲明:本內(nèi)容為作者獨立觀點,不代表智通財經(jīng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載,文中內(nèi)容僅供參考,不作為實際操作建議,交易風(fēng)險自擔(dān)。更多最新最全港美股資訊,請點擊下載智通財經(jīng)App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏